Aktuelle Mietenentwicklung und ortsübliche Vergleichsmiete

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BBSR-Hintergrundpapier

Liegen die erzielbaren Mietpreise mittlerweile deutlich über dem örtlichen Bestandsmietenniveau?

Die Neu- und Wiedervermietungsmieten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Vor allem in den wachsenden Großstädten wird der Abstand zu den ortsüblichen Vergleichsmieten größer, wie eine Analyse des BBSR zeigt. Die Ergebnisse sind gerade vor dem Hintergrund der Diskussion um gesetzliche Mietpreisbremsen interessant.

Die Wohnungsmarktexperten haben untersucht, wie stark die Angebotsmieten von den ortsüblichen Vergleichsmieten abweichen. In den teuren Städten wie München, Frankfurt am Main oder Freiburg im Breisgau sind die Unterschiede inzwischen beträchtlich: Im Schnitt liegt dort die Differenz zwischen den Angebots- und den Mietspiegelmieten bei ca. 23% (Medianwert). In den Städten mit mittleren und günstigen Mietenniveau liegen Wiedervermietungs- und ortsübliche Vergleichsmiete deutlich näher beisammen; im Schnitt weichen die Werte nur um 5% voneinander ab. In den günstigsten Städten wie Lübeck, Erfurt oder Hagen liegen die Angebotsmieten teilweise sogar unter den ortsüblichen Vergleichsmieten.

Innerhalb der Städte sind die Unterschiede beträchtlich, wie die Wissenschaftler in einer Auswertung für Berlin, Bonn, Frankfurt/Main, Hamburg, Hannover, München und Kiel nachweisen. Diese Städte repräsentieren unterschiedliche Wohnungsmarktkonstellationen. Vor allem in guten und sehr guten Lagen weichen die Angebotsmieten sehr viel stärker von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab als in normalen und einfachen Lagen. Die höhere Nachfrage in den begehrten Wohnlagen treibt die Preise. Abweichend davon die Situation auf den Wohnungsmärkten von Berlin, Frankfurt und Hamburg: Dort zahlen neue Mieter inzwischen auch in einfachen Lagen deutlich mehr als die ortsübliche Vergleichsmieten.

Auch der Blick auf die verschiedenen Baualtersklassen offenbart große Unterschiede: Die Nachfrage nach Altbauten vergrößert die Kluft zwischen Marktmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete in dieser Baualtersklasse. Die Analyse zeigt auch, dass in den letzten Jahren eine hohe Mietendynamik besonders in guten bis sehr guten Wohnlagen erkennbar ist, während einfache bzw. normale Wohnlagen in vielen Städten weniger stark oder gar nicht vom Mietenanstieg betroffen sind. In Berlin, Frankfurt und insbesondere in Hamburg stehen dagegen auch die einfachen/normalen Wohnlagen unter einem hohen Preisdruck.

Die Untersuchung kann hier heruntergeladen werden:
http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/WohnenImmobilien/Immobilienmarktbeobachtung/ProjekteFachbeitraege/Mietsteigerungen/01_Mietsteigerungen.html


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