Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtmarkt (NRW 2013)

Auswertungen aus der neuen Kostenmietenstatistik der NRW.BANK für Sozialmietwohnungen in NRW (Stand 2011/12) in der Reihe "Wohnungsmarkt NRW - Analysen". Zusammenfassung und PDF zum Download

Die vorliegende Untersuchung vergleicht die Mieten öffentlich geförderter Mietwohnungen in Nordrhein-Westfalen mit aktuellen Marktmieten. Im Ergebnis liegen die meisten preisgebundenen Wohnungen nach wie vor im günstigen Marktsegment, jedoch mit deutlichen regionalen Unterschieden.

 

Auf Basis des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) hat die NRW.BANK in den vergangenen zwei Jahren die Zinsen für Wohnraumförderdarlehen angehoben. Allerdings dürfen die Mieten dadurch nur in einem gewissen Maße steigen. Wo diese Grenze überschritten wurde, wurde die Verzinsung auf Antrag der Eigentümer ausgesetzt oder ermäßigt.
Für den Antrag mussten die Eigentümer der NRW.BANK die aktuelle Kostenmiete melden. Abgefragt wurde die rechtlich zulässige Kostenmiete, nicht die tatsächlich verlangte. Die Kostenmiete ist die Mietobergrenze für bis zum Jahr 2002 geförderte Wohnungen.

Aus diesem Verfahren konnte die Wohnungsmarktbeobachtung seit langem wieder eine Statistik zu aktuellen Kosten­mieten im öffentlich geförderten Mietwohnungsbestand zusammenstellen. Zuvor standen lediglich hochgerechnete Daten zur Verfügung. Die neue Datengrundlage ist zwar nicht repräsentativ, doch sie umfasst knapp die Hälfte des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands. Den Schwerpunkt bilden Objekte aus den 1970er- bis 1990er-Jahren.

In der vorliegenden Analyse wird zum einen die Struktur und Verteilung dieser Kostenmieten beschrieben. Zum anderen werden die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen mit den Mieten auf dem Gesamtmarkt verglichen. Als Indikator für die Marktmiete dienen Angebotsmieten aus Internet-Wohnungsanzeigen sowie die kommunalen Mietspiegel.

Dahinter steht die Frage nach dem Stellenwert öffentlich geförderter Mietwohnungen auf den regionalen Wohnungsmärkten. Welche Rolle sie als geschütztes Segment für einkommensschwächere Haushalte heute spielen, hängt zum einen davon ab, wie viele es davon noch gibt und wie sich die Zahl der Sozialbindungen in Zukunft entwickelt. Entscheidend ist aber auch ihre Position im Preisgefüge des Gesamtmarkts, d.h. ob die preisgebundenen Mieten im Vergleich zur Marktmiete noch preisgünstig sind.

Die Ergebnisse der vorliegenden Preisdatenanalyse bestätigen im Großen und Ganzen die früheren Abschätzungen der NRW.BANK auf Basis hochgerechneter Mietendaten: Die Höhe der Kostenmieten preisgebundener Wohnungen hängt in erster Linie von den Förder- und Finanzierungskonditionen sowie den Baukosten zu ihrer Entstehung ab – sprich vom Objektalter. Die preisgebundenen Mieten variieren daher weniger von Region zu Region als die Marktmieten. Daher ist auch der Abstand zur Marktmiete regional sehr verschieden.

  • Ausschlaggebend für den Abstand sind das allgemeine Mietenniveau der Region sowie die örtlichen Nachfragetrends. In teuren Regionen sind die preisgebundenen Mieten deutlich günstiger als der Markt. In altindustriellen oder peripheren ländlichen Regionen mit rückläufiger Nachfrage ist der Preisabstand geringer und verringert sich weiter.
  • In den allermeisten Regionen liegt der überwiegende Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen nach wie vor im unteren, teilweise sogar im untersten Preissegment.
  • Anders ist das in Regionen, die von demographischer Schrumpfung und rückläufigen Preisen gekennzeichnet sind: In einigen Städten und Kreisen im Ruhr­gebiet sowie in Süd- und Ostwestfalen liegen nennenswerte Anteile des öffentlich geförderten Bestands auf oder sogar über dem mittleren Marktmietenniveau. Diese Wohnungen stehen preislich im Wettbewerb zum frei finanzierten Markt und müssen dann auch qualitativ konkurrenzfähig sein. Wo dies nicht der Fall ist, müssen die Eigentümer entweder unterhalb der Kostenmiete vermieten, modernisieren oder Leerstände akzeptieren.

 

Abschließend versucht die Studie eine Abschätzung, in welchem Maß Mieterhöhungen möglich sind, wenn die Preisbindung der Wohnungen auslaufen. Dazu werden die Kostenmieten mit den Werten der kommunalen Mietspiegel verglichen.

Der Vergleich zeigt:

  • In den meisten Regionen ließen sich mit den Mietspiegeln in bestehenden Verträgen Mieterhöhungen begründen – zumindest für einen Teil der
    Bestände. In Regionen mit durchschnittlichem bis teurem Mietniveau werden die Vermieter diese Spielräume wohl für Erhöhungen nutzen.
  • In den niedrigpreisigen Regionen allerdings dürften sich Mieterhöhungen, auch wenn sie rechtlich möglich sind, am Markt kaum durchsetzen lassen. Zum einen werden gerade dort z.T. Mietspiegel der rückläufigen Preisentwicklung nicht angepasst und liegen tendenziell über dem Markt­niveau. Außerdem ist das Alternativangebot groß genug: Vermieter würden mit Mieterhöhungen riskieren, dass Mieter ausziehen und Leerstände bleiben.
  • Bei Neuvermietungen, wofür die Angebots­mieten den Maßstab bilden, sind in den schrumpfenden Regionen eher Mietabsenkungen, in den teuren Regionen aber deutliche Preissprünge zu erwarten.

 

Anzumerken wäre noch, dass die rechnerischen Kostenmieten, die hier untersucht werden, eine Obergrenze sind: Den Vermietern steht es frei, weniger Miete zu verlangen, wenn sich z.B. Wohnungen dann leichter vermieten lassen. In welchem Ausmaß solche Mietverzichte tatsächlich eine Rolle spielen, ist aber nicht bekannt. Dazu müssten die zusätzlich die tatsächlich geforderten Mieten erfasst werden.