Marktposition der Mieten von öffentlich geförderten Mietwohnungen im Preisgefüge der lokalen Märkte

Untersuchung zur Position der Mieten von öffentlich geförderten Mietwohnungen im Preisgefüge der lokalen Märkte (2009)

 

 

Zusammenfassung
1. Die Untersuchung erfolgt in zwei Schritten:

  • ein Vergleich der preisgebundenen Mieten ab Baujahr 1970 mit den Angebotsmarktmieten zur Abschätzung der Marktposition und zur Darstellung der Schutzfunktion von öffentlich geförderten Wohnungen
  • ein Vergleich der preisgebundenen Mieten mit aktuellen Kennziffern aus kommunalen Mietspiegeln zur Abschätzung des Preisunterschieds zur ortsüblichen Vergleichsmiete

2. Für die Auswertung werden die besten mittelfristig verfügbaren Datengrundlagen verwendet. Dennoch gibt es Unsicherheiten (vgl. Kap. 5.1), so dass sich vor allem generelle Strukturen identifizieren, in der Regel aber keine belastbaren Aussagen für einzelne Kreise oder Kommunen ableiten lassen.

3. Zur Position der preisgebundenen Mieten im Preisgefüge der lokalen Märkte lassen sich folgende Aussagen treffen:

  • Landesweit liegen rund 70 Prozent der fortgeschriebenen Bewilligungsmieten im unteren Viertel des Preisgefüges auf dem Mietwohnungsmarkt, 43 Prozent sogar im untersten Zehntel. Der preisgebundene Wohnungsbestand nimmt also nach wie vor eine wichtige Funktion in der Bereitstellung von preisgünstigem Mietwohnraum ein.
  • Regional betrachtet sind die Rheinschiene sowie die Stadtregionen Münster und Paderborn die Wohnungsmärkte mit der besten Marktposition der Kostenmieten. Hier liegen 80 bis 90 Prozent im günstigsten Zehntel des Marktes. Die Stadtregionen Aachen, Siegen, Bielefeld und die Großstädte des Niederrheins bilden mit noch rund 80 bis 90 Prozent im günstigsten Marktviertel das Mittelfeld.
  • Je höher das allgemeine Mietniveau vor Ort, desto klarer liegen die preisgebundenen Mieten im unteren und untersten Preissegment der lokalen Märkte. Somit spielen preisgebundene Mietwohnungen nach wie vor eine wichtige Rolle, um günstigen Wohnraum auf angespannten Märkten vorzuhalten.
  • Hinsichtlich der Marktposition der preisgebundenen Mieten lassen sich die nordrhein-westfälischen Stadtregionen vier Wohnungsmarkttypen zuordnen.
    • Typ 1 „angespannte Märkte“ mit sehr guter Marktposition der preisgebundenen Mieten,
    • Typ 2 „mittlere Märkte“ mit guter Marktposition der preisgebundenen Mieten,
    • Typ 3 „preisgünstige Märkte“ mit zum Teil problematischer Marktposition der preisgebundenen Mieten und
    • Typ 4 „schrumpfende Märkte“ mit sehr problematischer Marktsituation der preisgebundenen Mieten.
  • Ein Zusammenhang zwischen Baualter und Abstand zur Marktmiete ist erkennbar, jedoch nicht durchgängig: Eindeutig ist er nur im Neubau (Baujahre ab 2000), wo die preisgebundenen Mieten fast im gesamten Landesgebiet mehr als 1 €/m² unter den Angebotsmarktmieten liegen. Bei Beständen aus den 1970er Jahren, die stets als relativ teuer wahrgenommen werden, ist der Abstand zur Marktmiete tatsächlich in vielen Regionen am niedrigsten. In einigen unterscheidet er sich jedoch nicht von den Abständen für Wohnungen aus Beständen der 1980er und 1990er Jahre oder liegt sogar darüber.
  • Problematisch dürfte die Situation in Teilen des Ruhrgebiets (innerhalb des Ruhrgebiets sind deutliche Unterschiede zwischen den Teilregionen erkennbar) und im Bergischen Städtedreieck sein, wo preisgebundene Mieten bereits auf oder oberhalb des Niveaus der Marktmieten liegen.
  • Die Regionalauswertungen der echten Unternehmensmieten, die zum Teil von denen der fortgeschriebenen Bewilligungsmieten abweichen, deuten darauf hin, dass die Eigentümer
    • in den entspannten Märkten die Marktposition ihrer Wohnungen wohl zum Teil bereits durch Mietverzichte verbessern und
    • in den angespannten Märkten den großen Abstand zur Marktmiete für mietwirksame Bestandsinvestitionen genutzt haben.

4. Zum Preisunterschied zwischen preisgebundener Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete ergeben sich zusammengefasst folgende Aussagen:

  • Je höher das allgemeine Mietniveau vor Ort, desto klarer sind auch die Mietvorteile durch die preisgebundene Miete. Es liegen etwa 3/4 aller fortgeschriebenen Bewilligungsmieten unterhalb der Preisspanne der Mietspiegel und insgesamt 92 Prozent noch im unteren Bereich der Preisspanne. Die preisgebundenen Mieten erfüllen damit die beabsichtigte Schutzfunktion.
  • In allen Mietenstufen liegt die Mehrzahl der preisgebundenen Mieten unterhalb der Mietspiegelwerte, meist sogar unterhalb der Untergrenze der Spannen. Insbesondere in den niedrigen Mietenstufen ist der Abstand zu den Mietspiegelwerten deutlich größer als der zur Marktmiete (vgl. Kap. 4). Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass zahlreiche Mietspiegel tendenziell über der aktuellen Marktmiete liegen – besonders in den preisgünstigen Märkten. Somit ließen sich Mieterhöhungen, die nach Mietspiegel möglich wären, auf dem Markt nicht immer durchsetzen. Die regionalen Muster sowie die Zusammenhänge mit dem Baualter ähneln den Ergebnissen aus dem Ansatz zur Position der preisgebundenen Miete gegenüber der Angebotsmarktmiete.

5. Insgesamt zeigt die Auswertung, dass je höher das Preisniveau der Region, desto stärker haben preisgebundene Mieten (für alle Baufertigstellungsjahrgänge) die gewünschte schützende und preisdämpfende Funktion. Im Neubau, der jedoch in der Regel qualitativ besonders hochwertig ist, ließe der Markt in fast allen Regionen Spielraum für Mieterhöhungen.

 

Die Publikation kann kostenlos auf der Publikationseite des Bereichs Wohnraumförderung der NRW.BANK bestellt werden.

 


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