Wohnungsmarktbericht NRW 2017

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Kurzfassung

Anspannung weiter zugenommen

Den vorliegenden Wohnungsmarktdaten zufolge hat die Anspannung auf den nordrhein-westfälischen Wohnungsmärkten seit Jahresbeginn 2016 weiter zugenommen. Das zeigen die  Experteneinschätzungen aus dem NRW.BANK Wohnungsmarktbarometer, aber auch die  Entwicklung der Mieten und Kaufpreise. Die Wiedervermietungsmieten für Bestandswohnungen sind erneut fast landesweit gestiegen, besonders stark aber in den Ballungsräumen und den dynamischen Kreisen. Peu à peu verschwindet dort günstiger Wohnraum im Zuge von  Mieterwechseln. Ähnliche Preissteigerungen waren – zumindest in den Ballungsräumen – auch bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Abseits der nachfragestarken Märkte gibt es auch weiterhin Kommunen mit stagnierenden bis sinkenden Eigentumspreisen.

Bautätigkeit ist deutlich angestiegen, kann aber Bedarf noch nicht decken

Die Bemühungen, den Neubau in den Bedarfsregionen anzukurbeln, haben inzwischen Erfolg: 2016 sind rund 47.200 neue Wohnungen entstanden – so viele wie zuletzt Mitte der 2000er-Jahre.  Anders als damals ist der Geschosswohnungsbau die treibende Kraft, der mit 12.000 Miet- und 9.000 Eigentumswohnungen sowie 5.200 Wohnheimplätzen den größten Teil des Neubaus ausmachte. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern dagegen blieb die Bautätigkeit mit 16.600 Wohnungen auf dem Niveau der Vorjahre. Zusätzlich entstanden allein 5.600 Wohnungen durch Um- und Ausbau bestehender Gebäude.

Der Bauboom darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Neubau mengenmäßig noch nicht ausreicht, um den geschätzten Bedarf von jährlich 80.000 neuen Wohnungen in Nordrhein- Westfalen bis zum Jahr 2020 zu decken. Insbesondere in der Rheinschiene, aber auch in anderen Großstädten des Landes ist die Kluft zwischen Neubau und Bedarf noch immer sehr groß. Die größten Hemmnisse für mehr Neubau sind nach wie vor die mangelnde Verfügbarkeit und der hohe Preis geeigneter Baugrundstücke in den Ballungsräumen. Mit einer vorausschauenden Bodenvorratspolitik und kooperativen regionalen Lösungen könnten die Kommunen hier gegensteuern.

Einen weiteren Flaschenhals stellen die begrenzten Kapazitäten in den Kommunalverwaltungen, aber auch in der Bauwirtschaft dar, die derzeit die höchste Auslastung seit über 25 Jahren verzeichnet. Währenddessen wächst die Nachfrage weiter. Den verfügbaren Daten zufolge – amtliche Statistiken lagen bis Redaktionsschluss noch nicht vor – dürfte die Einwohnerund Haushaltezahl Nordrhein-Westfalens im Jahr 2016 weiter stark gewachsen sein, vor allem durch Zuzug aus dem Ausland. Die sehr gute Entwicklung von Wirtschaft und Arbeitsmarkt sorgt dafür, dass die Kaufkraft vieler Haushalte zunimmt. Dennoch bleibt die Zahl der Langzeitarbeitslosen und Transferleistungsbezieher hoch.

Bei steigenden Mieten und Preisen wächst Konkurrenz um günstigen Wohnraum

Der Bedarf an günstigem Wohnraum wird daher nicht geringer – im Gegenteil: Inzwischen  verlassen auch die 2015 und 2016 zugewanderten Flüchtlinge – soweit sie einen anerkannten Schutzstatus haben – die Sammelunterkünfte und suchen Wohnungen auf dem regulären Markt.

So wächst nicht nur die Nachfrage insgesamt, sondern auch die Konkurrenz um das schwindende preisgünstige Wohnungsangebot. Der Neubau schafft hier nur wenig Abhilfe, da die steigenden Bodenpreise in den Ballungsräumen auch die Erstvermietungsmieten und -kaufpreise immer weiter steigen lassen. Das Rekordergebnis der sozialen Wohnraumförderung in Höhe von 7.600 Bewilligungen neuer Mietwohnungen sorgt dafür, dass ein Teil des Neubaus preisgünstig ist. Doch genügt das nicht, um den Wegfall alter Sozialbindungen im Wohnungsbestand zu kompensieren.

Neubau muss auch qualitativ zur Nachfrage passen: Noch zu wenig kleine und altengerechte Wohnungen

Doch nicht allein Anzahl und Preis der Wohnungen sind wichtig – sie müssen auch qualitativ zur heutigen Nachfrage passen. Denn zeitgleich zur Zuwanderung setzt sich der demografische Wandel fort, in dessen Folge die Zahl kleiner und älterer Haushalte weiter zunimmt, während die der klassischen Familien mit Kindern in den allermeisten Regionen rückläufig ist. Wie diverse Sozialstatistiken zeigen, stellen Alleinlebende auch den größten Anteil derer, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind.

Tatsächlich scheint die Bautätigkeit auf die geänderte Struktur der Nachfrager zu reagieren: In den vergangenen zehn Jahren ist sowohl der Anteil wie auch die absolute Zahl kleinerer Wohnungen im Neubau gestiegen, während die Fertigstellung von Einfamilienhäusern und großen Geschosswohnungen rückläufig ist. Allerdings zeigen die Mieten, die für kleine und altersgerechte Wohnungen immer noch überdurchschnittlich stark steigen, dass der Neubau in diesem Segment noch nicht ausreicht.

Familien wieder verstärkt betroffen, insbesondere in den Großstadtregionen

Seit Kurzem steigt aber auch die Zahl Familien und anderer großer Haushalte mit  Versorgungsschwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt. Denn infolge des starken Zuzugs aus dem In- und Ausland wächst die Familienzahl gerade in den Städten, die den stärksten Anstieg der Mieten und Kaufpreise verzeichnen. Hier wird deshalb auch mehr erschwinglicher familiengerechter Wohnraum benötigt. Insbesondere im Umland und in den ländlichen Räumen sollten die Potenziale im Bestand genutzt werden: Mit verstärktem Neubau altersgerechter Wohnformen für die dortige alternde Bevölkerung würden in den umfangreichen Eigenheimbeständen aus den 1970er- und 1980er-Jahren auch mehr Objekte für Familien frei.


Materialien

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