Wohnungsmarktbarometer NRW 2012

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Seit mehr als zehn Jahren befragt die Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK im Rahmen des Wohnungsmarktbarometers Fachleute aus Wohnungswirtschaft, Verwaltung, Wissenschaft und Verbänden zu aktuellen Fragestellungen der Wohnungsmärkte. In dieser Publikation werden Ergebnisse des Wohnungsmarktbarometers 2012 dargestellt.

Die demografischen Trends der letzten Jahre verfestigen sich. Die Einwohnerzahl in Nordrhein-Westfalen insgesamt ist weiter zurückgegangen. Immer weniger Gemeinden profitieren noch von Bevölkerungswachstum: diese liegen in der Rheinschiene, im grenznahen Bereich am Niederrhein und in Teilen des Münsterlandes und Ostwestfalens. Aufgrund der Haushaltsverkleinerungsprozesse bleibt aber die Zahl an Haushalten als Wohnungsnachfrager noch weitgehend konstant. Allerdings setzt sich auch die Verschiebung hin zu älteren Haushalten mit entsprechend anderen Wohnbedürfnissen fort. In den meisten Kommunen des Landes war die Bautätigkeit im vergangenen Dreijahreszeitraum deutlich niedriger als in den Jahren davor. Daran konnten auch zuletzt steigende Baufertigstellungszahlen nichts ändern. Problematisch ist, dass auch in der Mehrzahl der noch wachsenden Kommunen weniger gebaut wird. Zusätzlich ist gerade in den größeren wachsenden Städten der Anteil preisgebundener Wohnungen an allen Baufertigstellungen nur unterdurchschnittlich.

Bei der Mieten- und Kaufpreisentwicklung sind die grundlegenden regionalen Trends weiterhin stabil. Die Preisentwicklung hat sich vor allem in denjenigen Regionen verstärkt, wo das Preisniveau und die Nachfrage bisher schon sehr hoch waren. In der Rheinschiene, in Münster und Aachen sind die Mieten nach wie vor am höchsten. Hier ist zusätzlich der Preisanstieg für Neubaumieten, der im gesamten Land festzustellen ist, am stärksten. Die Hauptursache für die steigenden Neubaumieten ist die Konzentration von Neubauten auf das Hochpreissegment.

Im Eigentumssegment sind vielerorts von Krisen und Inflationsangst ausgelöste Nachfrageimpulse spürbar. Insbesondere in den Kernstädten sind die Preise für Neubauwohnungen rasant angestiegen. Auch bei neuen Eigenheimen gab es einen Preisboom. Bei gebrauchten Eigenheimen verzeichneten demgegenüber viele Regionen stabile bis leicht steigende Preise. Die Preise für Bestandswohnungen sanken hingegen – außer in Düsseldorf – im gesamten Land.

Durch die steigenden Mieten und Preise hat sich die Situation für Nachfrager in den wachsenden Regionen weiter verschärft. Besonders schwierig stellt sich die Situation für kleinere Haushalte mit niedrigen Einkommen oder Bezug von Mindestsicherungsleistungen sowie Familien mit Kindern dar. In den schrumpfenden Regionen gibt es zwar keinen quantitativen Wohnungsmangel, aber die Qualitäten des Wohnungsbestands entsprechen teilweise nicht mehr der Nachfrage. Dies gilt insbesondere für die wachsende Nachfrage älterer Haushalte nach kleineren, preisgünstigen Mietwohnungen in zentralen Lagen .