Wohnungsmarktbericht NRW 2015

Entwicklung der Wohnungsnachfrage, Bautätigkeit und Investitionen, Wohnungsbestand, Mieten und Preise, Modellrechnungen und Vorausberechnungen

Entwicklung der Wohnungsnachfrage

Die derzeit positive Bevölkerungsentwicklung hat ihre Ursache in den nach wie vor hohen Zuwanderungszahlen. Dabei werden die positiven Wanderungssalden in erster Linie von den starken Zuzügen aus dem Ausland gespeist. Die meisten Zuwanderer im Jahr 2014 stammten aus anderen EU-Ländern. Während Saisonarbeiter selten als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt in Erscheinung traten, resultierte ein neuer Nachfragedruck aus dem Zuzug von arbeitssuchenden Europäern.

Im Jahr 2014 begann zudem der starke Zuzug von Flüchtlingen und Asylsuchenden. Aus Wohnungsmarktsicht relevant ist zunächst die vorübergehende Unterbringung der Flüchtlinge in Heimen oder in Wohnungen, bis geklärt ist, ob sie in Deutschland bleiben können. Sobald sie einen Aufenthaltstitel erhalten haben, treten sie als reguläre Nachfrager auf den Markt und werden hier zunächst vor allem preisgünstige Wohnungen benötigen.

Wie sich die Zuwanderung in Zukunft entwickeln wird, ist derzeit unklar. Die Landesregierung rechnet für das Jahr 2015 mit einem Zuzug von 200.000 Flüchtlingen und Asylsuchenden und geht auch für 2016 nicht von einer deutlichen Abschwächung aus. Der zusätzliche Wohnungsbedarf, der sich dadurch ergibt, wird im Wohnungsmarktbericht NRW 2015 auf Basis einer Modellrechnung dargestellt.

Bautätigkeit und Investitionen

Die seit einigen Jahren zu beobachtende positive Dynamik der Bautätigkeit setzte sich im Jahr 2014 fort. Dabei werden wieder mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut als in den Vorjahren. Dennoch reichen die Bemühungen nicht aus, um die berechneten Neubaubedarfe zu erfüllen. Die Baugenehmigungszahlen geben Hinweise darauf, dass die Bautätigkeit zunächst zumindest auf gleicher Höhe bleiben wird.

Die Bautätigkeit hat ihre räumlichen Schwerpunkte in den Zentren der Ballungs- und Wachstumsregionen sowie in einigen wenigen Regionen des ländlichen Raums. Insgesamt fokussierte sich die Bautätigkeit stärker als bisher auf wenige Regionen. In einigen Kreisen des ländlichen Raums wurden keine Geschosswohnungen fertiggestellt oder genehmigt und auch die Baufertigstellungszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser blieben auf einem niedrigen Niveau. Eigentumswohnungen stellten fast die Hälfte aller fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Diese Wohnungen stehen dem Mietwohnungsmarkt nur bedingt zur Verfügung. Wenn sie auf dem Mietmarkt angeboten werden, bedienen sie eher das hochpreisige Segment. In einigen Gemeinden des ländlichen Raums wurden im Segment der Mehrfamilienhäuser ausschließlich Eigentumswohnungen gebaut.

Die Zahl der fertiggestellten Um- und Ausbauten hat zugenommen. Offenbar mobilisieren unter dem bestehenden Nachfragedruck wieder mehr Eigentümer die Potenziale ihrer Bestände.
In vielen Kommunen ist die Wohnraumförderung eine Stütze der Bautätigkeit. In diesen Gemeinden wurden im Mehrfamilienhaussegment ausschließlich geförderte Wohnungen gebaut. Die Wohnungsmarktexperten geben an, dass nicht genügend geförderte Wohnungen neu gebaut werden. Die stärksten Hemmnisse sehen die Experten in den hohen Neubaukosten, dem Mangel an verfügbaren Grundstücken sowie der vermeintlich zu erwartenden geringeren Rendite im Vergleich zum frei finanzierten Wohnungsbau. Auch die Belegungsbindungen und das damit verbundene Mieterklientel hemmen weiterhin die Bereitschaft der Investoren, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren.

Die allgemeinen Bedingungen für Investitionen in den Wohnungsbau sind so gut, dass die steigenden Baukosten das positive Investitionsklima nicht beeinträchtigen. Die befragten Wohnungsmarktexperten schätzen das Investitionsklima insgesamt sogar noch einmal positiver ein als im Vorjahr.

Der Wohnungsbestand

Auch wenn der Neubau wieder zunimmt, wird das Wohnungsangebot vor Ort im Wesentlichen von den Beständen geprägt. Aufgrund der vielfältigen Siedlungsstruktur und -geschichte gibt es in Nordrhein-Westfalen gerade hier große regionale Unterschiede.

Zwar gibt es in Nordrhein-Westfalen sehr viele Geschosswohnungen, aber ihr Anteil am Gesamtwohnungsbestand variiert erheblich in Stadt und Land. Ähnlich stark unterscheidet sich auch die Eigentümerstruktur der Bestände. Zwar dominieren private Eigentümer nicht nur den Gesamtbestand, sondern auch den Mietwohnungsmarkt. Dennoch gibt es gerade beim Marktanteil der professionellen Wohnungsunternehmen erhebliche Unterschiede nicht nur zwischen Stadt und Land, sondern auch zwischen den Großstädten. Die örtliche Zusammensetzung der Eigentümerschaft mit ihren unterschiedlichen Strategien und Verwertungsinteressen bestimmt aber in starkem Maß die Handlungsspielräume der Kommunen im Handlungsfeld der Stadt- und Quartiersentwicklung.

Die Baualtersstruktur des Wohnungsbestands, erhoben im Zensus 2011, ist regional ausdifferenziert. Die Charakteristika bestimmter Bauepochen bestimmen maßgeblich die Wohnsituation und den Investitionsbedarf vor Ort. Insbesondere im Hinblick auf die angestrebten energetischen Standards stehen die Wohnungsbestände der 1950er- bis 1970er-Jahre vor großen Herausforderungen. Mit einer Reihe von Sanierungsbeispielen aus der Wohnraumförderung wird aufgezeigt, wie Eigentümer ihre Bestände für die Zukunft aufstellen können.

Mieten und Preise

Die räumlichen Muster der Preise haben sich nicht verändert.

Das Rheinland sowie die Stadt Münster heben sich deutlich vom Umland ab. Das gilt sowohl für die Preise für Eigentum als auch für die Mieten – Wohnen wird teurer. Die geringe Dynamik der Baulandpreisentwicklung sorgt in einigen Kommunen für reale Wertverluste. Investoren entdecken auch in Nordrhein-Westfalen Standorte jenseits der A-Städte für den Handel mit Eigentumswohnungen. Die Politik reagiert mit dem Einsatz neuer Instrumente auf die Marktanspannungen im preisgünstigen Segment.