Wohnungsmarktbericht NRW 2016

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Zusammenfassung

Zuwanderung wäre auch ohne den Flüchtlingszuzug sehr hoch gewesen; Marktlage so angespannt wie seit den 90er Jahren nicht mehr

Die Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen sind vor allem durch die dynamische Nachfrageentwicklung und einen Anstieg der Neubautätigkeit gekennzeichnet. Während sich die prägenden Trends der letzten Jahre größtenteils fortsetzten, kam mit dem Flüchtlingszuzug ein bedeutender Faktor hinzu. Im Jahr 2015 verzeichnete das Land dadurch in der Summe fast ebenso hohe Wanderungsgewinne aus dem Ausland wie in den zehn vorherigen Jahren zusammen. Daneben haben sich die bisherigen Wanderungsströme – vor allem aus dem EU-Ausland – in etwa auf dem Niveau der Vorjahre fortgesetzt. Auch die Wanderungen zwischen den verschiedenen nordrhein-westfälischen Regionen haben weiter zugenommen, was insbesondere in den Großstädten zu deutlichem Bevölkerungswachstum führte. Das Wohnungsmarktbarometer der NRW.BANK liefert im Frühjahr 2016 eine klare Bewertung der Marktsituation: Die Experten schätzen die Marktlage in allen Preissegmenten so angespannt ein wie seit Mitte der 1990er-Jahre nicht mehr.

Bei Erscheinen des letzten Wohnungsmarktberichts Ende 2015 hatte der Flüchtlingszuzug gerade seinen Höhepunkt erreicht. Um die Größenordnung der zusätzlichen Wohnungsnachfrage zu verdeutlichen, hatte das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr (MBWSV) gemeinsam mit der NRW.BANK eine Modellrechnung vorgestellt, nach der für die anerkannten Flüchtlinge der Jahre 2015 bis 2016 ein zusätzlicher Neubaubedarf von landesweit 120.000 Wohnungen geschätzt wurde. Der vorliegende Bericht zeigt nun, wie sich die Flüchtlingszahlen seither entwickelt haben. Im Jahr 2015 kamen mehr, im bisherigen Verlauf des Jahres 2016 deutlich weniger Flüchtlinge als zuvor angenommen. Ob der Flüchtlingszuzug, der seit Sommer 2016 wieder auf dem Niveau des Jahres 2014 liegt, auch langfristig so niedrig bleibt, ist mehr als ungewiss. Der in der Modellrechnung ermittelte Neubaubedarf dürfte insgesamt aber kaum niedriger ausfallen, sondern sich eher auf einen etwas längeren Zeitraum verteilen.

Die insgesamt positive Bevölkerungsentwicklung des Landes zeigt deutliche regionale Unterschiede: Die Binnenwanderung und die Zuwanderung aus dem EU-Ausland verstärken die divergente Entwicklung zwischen wachsenden und schrumpfenden Regionen. Die Großstädte wachsen überproportional. Die Städte Köln, Bonn, Münster und Paderborn sind zudem – neben Teilen des Münsterlandes – die einzigen Regionen, die in den letzten Jahren Geburtenüberschüsse verbuchen konnten. Ansonsten setzt sich die Alterung der Bevölkerung und damit auch die wachsende Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen im ganzen Land fort.

Aktuelle Haushaltemodellrechnung von IT.NRW geht für viele Regionen von deutlich mehr Wachstum aus

Wie sich die quantitative Wohnungsnachfrage in den nächsten Jahren entwickeln könnte, skizziert die aktuelle Haushaltemodellrechnung von IT.NRW, die Ende 2015 erschienen ist.
Aufbauend auf dem Wanderungsgeschehen der letzten Jahre geht sie auch für die Zukunft von deutlichen Zuzugsgewinnen aus – auch ohne Einrechnung des Flüchtlingszuzugs. Im Vergleich zu den Vorgängerprognosen bedeutet das einen weiteren deutlichen Haushaltezuwachs und das fast ausschließlich bei Ein- und Zweipersonenhaushalten. Mit den Ergebnissen ändert sich für einige Regionen die Entwicklungsperspektive: Für einige Großstädte mit bisher eher mäßigen Wachstumserwartungen (z. B. Krefeld, Mönchengladbach, Bielefeld, Teile des Ruhrgebiets und des Bergischen Städtedreiecks) wird in der Modellrechnung ein stärkeres Haushaltswachstum angenommen.

Hoher Neubaubedarf - auch ohne den Faktor Flüchtlinge.

Was diese Entwicklung für die Wohnungsnachfrage bedeuten würde, skizziert eine zweite gemeinsame Modellrechnung von MBWSV und NRW.BANK. Sie leitet aus der Haushaltemodellrechnung den Wohnungsneubaubedarf ab. Dieser liegt in einer Größenordnung von 280.000 Wohnungen und übertrifft damit den flüchtlingsbedingten Bedarf deutlich. Die zusätzlichen Nachfrageimpulse aufgrund der guten Beschäftigungslage und der steigenden Durchschnitts-einkommen bleiben dabei unberücksichtigt. Rein quantitativ entstünde in der Summe ein Neubaubedarf von landesweit 400.000 Wohnungen bis zum Jahr 2020.

Vorsicht in Regionen mit langfristig unsicherer Perspektive

Regional sind die Herausforderungen sehr verschieden. Während Regionen mit klarer Wachstumsperspektive vor allem schnell und viel bauen müssen, stehen die Regionen mit unklareren Perspektiven vor der Aufgabe, den aktuellen und kurzfristig zu erwartenden Bedarfszuwachs zu decken, ohne den Leerstand von morgen zu schaffen. Das gilt insbesondere, als der Faktor „Zuwanderung“ für das Prognoseergebnis entscheidend, aber langfristig kaum seriös zu prognostizieren ist. Im Wohnungsmarktbericht werden deshalb wohnungspolitische Strategien für die verschiedenen regionalen Entwicklungstypen vorgeschlagen, die diese Unsicherheiten berücksichtigen.

Neubau steigt - trotz Knick der Fertigstellungen in 2015 - weiter an

Für die Mehrheit der Regionen gilt die klare Botschaft, mehr Wohnraum zu schaffen, insbesondere in Form von Geschosswohnungen. Während die Finanzierungsbedingungen immer noch hohe Anreize bieten, gelten Baulandknappheit und Bodenpreise trotz kommunaler Bemühungen nach wie vor als die größten Hemmnisse für den Neubau. Landesweit setzt sich der Anstieg der Bautätigkeit fort. Zwar ging die Zahl der Baufertigstellungen 2015 gegenüber dem sehr guten Vorjahr zurück, nach der bisherigen Entwicklung im Jahr 2016 dürfte sich der Anstieg aber wieder fortsetzen. Die wichtigsten Träger des Wohnungsneubaus sind Wohnungsunternehmen und private Haushalte, die Mehrfamilienhäuser mit Miet- und Eigentumswohnungen erstellen. Der Neubau von Einfamilienhäusern dagegen stagniert. Regionale Schwerpunkte des Neubaus sind wachsende Großstädte wie Bonn, Köln, Düsseldorf, Münster, Paderborn und Aachen, aber auch einige Ruhrgebietsstädte.

In den meisten Regionen bleibt der Neubau dennoch hinter dem quantitativen Bedarf zurück

Trotz steigender Bautätigkeit: Eine Gegenüberstellung des aktuellen Neubauniveaus und des rein quantitativen Bedarfs aus den Modellrechnungen zeigt, dass in vielen Regionen immer noch zu wenig gebaut wird. Das gilt erst recht, wenn man den flüchtlingsbedingten Mehrbedarf mit einrechnet. Insbesondere die Großstädte der Rheinschiene, aber auch Städte wie Aachen, Bielefeld und Münster dürften aufgrund der Baulandknappheit kaum in der Lage sein, die prognostizierten Bedarfe auf ihrem Stadtgebiet zu decken. Ein kooperativer Ansatz von Kernstädten und Umlandgemeinden zur Deckung der Wohnungsnachfrage in der Gesamtregion wird notwendig, die Entwicklung neuer Quartiere an geeigneten Standorten rückt ins Blickfeld.

Mieten und Kaufpreise steigen weiter

Das andauernde Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wider. In nahezu allen Regionen steigen Mieten und Kaufpreise unvermindert weiter. Dabei gibt es durchaus Unterschiede zwischen einzelnen Marktsegmenten. Neubaumieten, die in den Vorjahren überproportional gestiegen waren, haben sich zwar weiter verteuert, zuletzt aber nicht mehr stärker als die Mieten insgesamt. Weiterhin überdurchschnittlich steigen dagegen die Mieten für kleine Wohnungen und für altersgerechten Wohnraum; die Nachfrage ist hier besonders hoch und das Angebot gering. Unter hohem Druck steht nach wie vor das preisgünstige Segment, vor allem in den Wachstumskernen und deren Umland. Den anhaltenden Wegfall der Sozialbindungen von öffentlich geförderten Mietwohnungen kann auch die gestiegene Neubauförderung nur verlangsamen, aber nicht kompensieren.

Trotz guter Beschäftigung wächst die Zahl der Haushalte, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind

Das ist insofern problematisch, als von der guten Beschäftigungslage nicht alle profitieren und die Zahl der Langzeitarbeitslosen und SGB-II-Leistungsbezieher wieder steigt. Zusätzlich werden auch anerkannte Flüchtlinge und Asylbewerber zunächst vor allem preisgünstige Wohnungen nachfragen. So sinken die Chancen für sozialwohnungsberechtigte Haushalte, eine preisgebundene Wohnung beziehen zu können.

Neben dem Neubau bleibt deshalb auch ein verstärkter Schutz des verbliebenen preisgünstigen Wohnungsangebots notwendig. Der Wohnungsmarktbericht gibt daher einen Überblick über verschiedene Ansätze und Diskussionen zum Schutz der preisgünstigen Marktsegmente.


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