Wohnungsmarktbericht Arnsberg 2006

Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse mit Langfassung als PDF-Link

Zusammenfassung

Wohnungsnachfrage

Seit 2000 hat Arnsberg nur noch in einem sehr moderaten Umfang Einwohner verloren. Von Verlusten ist insbesondere Alt-Arnsberg mit 340 Einwohnern betroffen, während in Neheim die Einwohnerzahl stabil blieb. Die Dörfer haben leichte Gewinne zu verzeichnen. Besonders die Fortwanderungsverluste in die Nachbargemeinden konnten reduziert werden. Insgesamt wird bis zum Jahr 2020 ein Rückgang der Bevölkerung um 7,8% prognostiziert (Kap.1). Trotz rückläufiger Bevölkerungszahlen werden nach einer aktuellen Prognoseberechnung bis zum Jahr 2020 auf dem Arnsberger Wohnungsmarkt rund 1600 neu zu errichtende Eigenheime und 445 neue Geschosswohnungen nachgefragt. Dies ist auf kleinere Haushaltsgrößen und Ersatz von Wohnungsabgängen zurückzuführen.

Durchschnittlich steht der Arnsberger Bevölkerung pro Kopf eine Wohnfläche von 46 m² zur Verfügung. Den höchsten Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch haben die 1-Personenhaushalte mit durchschnittlich fast 75 m² (Bürgerbefragung 'Wohnen in Arnsberg 2006').

Die Anzahl wohnungssuchender Haushalte mit Wohnberechtigungsschein hat seit Mitte der 90er Jahre stark abgenommen. Ob sich vor dem Hintergrund der Arbeitsmarktreformen und auslaufender Belegungsrechte im sozialen Wohnungsbau diese Entwicklung verändern wird, muss weiter beobachtet werden (Kap.2.3).

Wohnungsangebot und Bautätigkeit

Das Arnsberger Wohnungsbaugeschehen wird im wesentlichen durch private Bauherren geprägt. Aber auch Wohnungsunternehmen investieren (Kap.3.2). Die personengebundene Wohneigentumsquote hat sich seit 1999 um 6 % erhöht und liegt nun mit 58 % über dem Bundesdurchschnitt (Bürgerbefragung 'Wohnen in Arnsberg 2006').

Trotz der wirtschaftlich angespannten Situation lagen die erteilten Genehmigungen für den Bau von Wohnhäusern im Jahr 2005 noch über denen des Jahres 2000. Die Genehmigungen im Geschosswohnungsbau sind erheblich zurückgegangen. Neben dem klassischen Eigenheimbau stoßen offensichtlich Maßnahmen im Gebäudebestand mehr und mehr bei Bauwilligen auf Interesse. Dies wird auch von den Experten des Wohnungsmarktes im Rahmen des Wohnungsmarktbarometers bestätigt, die das Investitionsklima in diesem Bereich als positiv bewerten (Kap.7.7). Die Bodenpreise sind seit 2003 nahezu konstant geblieben (Kap.6.2). Im Zeitraum von 1996 bis 2005 wurden im Stadtgebiet Wohnbaugrundstücke in einer Gesamtgröße von 106 ha neu erschlossen. 2006 werden voraussichtlich 1,2 ha hinzukommen (Kap.6.3).

Mit 436 Kauffällen liegt die Anzahl der verkauften Immobilien im Jahr 2005 leicht unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Bebaute Grundstücke machen dabei die Mehrzahl der Verkäufe aus (Kap.6.1).

Nach Jahren deutlicher Abnahmen ist der Bestand der öffentlich geförderten Mietwohnungen seit 1999 leicht angewachsen. Ein Teil des Neubaus fand im Bereich des seniorengerechten Service-Wohnens statt. Zu- und Abgänge von Wohnraum erfolgten teils also in verschiedenen Segmenten, so dass die Betroffenheit des klassischen sozialen Wohnungsbaus durch Abgänge deutlicher ist als die Zahlen erscheinen lassen (Kap.3.3). In dem Segment des seniorengerechten Wohnraums hat in den letzten Jahren ein erhebliches Wachstum eingesetzt (Kap.3.4). Von den Experten wird aber weiterhin eine wachsende Nachfrage gesehen (Kap.7.7).

Mit einem Anteil von 1 % am Gesamtwohnungsbestand ist das Angebot an 1- Raum-Wohnungen verschwindend gering. Dies wird auch von den Akteuren des Wohnungsmarktes beklagt. Entsprechend wird eine wachsende Nachfrage vorhergesehen (Kap.7.6). Innerhalb von 10 Jahren sind lediglich 13 neue 1-Raum- Wohnungen hinzugekommen (Kap.3.1). Bei den 'mittleren' Wohnungstypen der 2- bzw. 3-Raum-Wohnungen scheint es mittlerweile ein Überangebot zu geben (Kap.5.2). Ein zu geringes Angebot an großen, preiswerten Wohnungen mit 5 und mehr Räumen gibt es für Familien (Kap.5.2 und 7).

 

Grad der Marktanspannung

Mindestens 1050 Wohnungen stehen derzeit in Arnsberg leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von rund 3 % am Gesamtwohnungsbestand, was am oberen Rand der normalen Fluktuationsreserve liegt. Die räumliche Konzentration an verschiedenen Standorten deutet aber auch auf strukturelle Probleme hin (Kap. 3.5).

Die geringfügige Steigerung der Mietpreise in den vergangenen Jahren lässt auf einen entspannten Wohnungsmarkt schließen (Kap. 4). Auch die Tatsache, dass die Anzahl der in den Zeitungen zur Miete angebotenen Wohnungen nahezu explosionsartig angestiegen ist, weist ebenfalls auf einen Überhang an Wohnungen hin. Mit unterschiedlicher Ausprägung sind alle Ortsteile betroffen, besonders allerdings Alt-Arnsberg und Neheim (Kap. 5).

Der Markt für Eigenheime und für Mietwohnungen wird von den Experten des Wohnungsmarktes im Rahmen des Wohnungsmarktbarometers als ausgewogen eingeschätzt. Einhellig wird ein Überangebot von Eigentumswohnungen gesehen (Kap. 7.3). Erhebliche Veränderungen werden in den nächsten 2 – 3 Jahren nicht erwartet (Kap. 7.5).

Es wird damit gerechnet, dass sich die zukünftige Nachfrage nach Wohnraum auf innerstädtische Bereiche konzentrieren wird, während im dörflichen Bereich und in städtischen Randlagen eine eher geringe Nachfrage erwartet wird (Kap. 7.6).

Das Investitionsklima auf dem Wohnungsmarkt wird nach Ansicht der Experten überwiegend durch regionale Faktoren (Renditeerwartung, Mietrecht etc.) negativ beeinflusst. Kommunalen Handlungsfeldern (Planungs- und Genehmigungspraxis) werden eher positive Anreize zu erkannt. Von keinem der Befragten wird hier ein Hemmnis für Investitionen gesehen (Kap. 7.8).