Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2006

Zusammenfassung und Downloadlink zur Langfassung

Zusammenfassung

Der Bielefelder Wohnungsmarkt stellt sich 2005 sehr differenziert dar.

 

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerungszahl in Bielefeld ist 2005 leicht rückläufig und liegt aktuell bei rund 328.000 (8/2006). Die Wanderungsgewinne der letzten Jahre reichen nicht aus, um einerseits das Geburtendefizit und andererseits sonstige Karteibereinigungen zu kompensieren. Für viele Menschen bleibt Bielefeld weiterhin ein attraktiver Wohnort: Die Anzahl der innerstädtischen Umzüge hat nochmals zugenommen.

 

Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes

Die Stadt Bielefeld beabsichtigt, ihren Flächennutzungsplan neu aufzustellen. Die in diesem Zusammenhang in beim GEWOS-Institut in Auftrag gegebene Wohnbauflächenbedarfsprognose prognostiziert für Bielefeld bei einem Rückgang der wohnungsmarktrelevanten Bevölkerung von 320.000 im Jahr 2003 auf 315.000 im Jahr 2020. Für den gleichen Zeitraum wird eine Zunahme der für die Beurteilung der Wohnungsnachfrage wichtigeren Größe der Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte von 150.000 auf gut 154.000 prognostiziert. Diese Entwicklung basiert vor allem auf der Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte.

 

Altengerechtes Wohnen

Der Bedarf an Alten- und Pflegeheimplätzen ist in Bielefeld durch die vorhandenen Einrichtungen abgedeckt. Zukünftige Angebote werden eher in dezentralen kleineren Altenwohnprojekten und pflegerischen Dienstleistungen gesehen als in großen stationären Einrichtungen. Bestandsmaßnahmen und Wohnumfeldoptimierungen sind zusätzlich wichtige Elemente, um altengerechtes Wohnen zu realisieren.
Stadtbezirke Der strukturelle Wohnungsleerstand ist in Senne doppelt so hoch wie in Dornberg. Gleichzeitig ist der Anteil an ALG II-Bedarfsgemeinschaften in Mitte dreimal so hoch wie in Dornberg. Diese Beispiele verdeutlichen die unterschiedlichen Strukturen mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in den einzelnen Stadtbezirken.

 

Bautätigkeit  und Wohnungsbestand

Der Wohnungsbau in NRW ist auf dem niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre. Sowohl die Fertigstellungszahlen als auch die Genehmigungszahlen haben sich in diesem Zeitraum annähernd halbiert. In Bielefeld ist der Wohnungsbau nach dem Zuwachs der letzten Jahre 2005 ebenfalls rückläufig (Fertigstellungen: -22%, Genehmigungen: -6%). Im Vergleich zu anderen Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld trotz rückläufiger Zahlen positiver dar.

Die Wohnungsbautätigkeit verteilt sich 2005 annähernd ausgewogen auf Eigenheime und Geschosswohnungsbauten. Die Aufteilung der Genehmigungen bestätigt diese Entwicklung.

3/4 aller 2005 fertig gestellten Wohneinheiten sind öffentlich gefördert. Nur 237 WE werden frei finanziert. Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist mit rund 16.000 WE weiter rückläufig. Die Zahl der 2005 geförderten Wohneinheiten
im Mietwohnungsbau kann die wegfallenden Bindungen im Bestand nicht annähernd kompensieren.

Der gesamte Wohnungsbestand in Bielefeld ist 2005 auf über 157.000 angewachsen.

 

Soziale Faktoren

Löhne und Gehälter sind brutto wie netto 2005 rückläufig, gleichzeitig hat die Sparquote weiter zugenommen. Die Wohnkosten sind aufgrund von steigenden Energiekosten stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Die durchschnittlichen Baukosten für Einfamilienhäuser in Bielefeld haben sich 2005 gegenüber dem Vorjahr reduziert. Für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau sind die Baukosten in Bielefeld im NRW-weiten Vergleich weiterhin günstig. Die Hypothekenzinsen sind 2006 nach dem historischen Tief aus 2005 spürbar angestiegen.

Rund 11,5% aller Bielefelder bzw. rund 38.000 Personen erhalten Arbeitslosengeld II. Die Anteile entsprechender Bedarfsgemeinschaften schwanken in den einzelnen Stadtbezirken zwischen 5 und 15%. In Mitte, Stieghorst und Heepen finden sich die höchsten Anteile. Die Arbeitslosenquote ist seit Umsetzung der Arbeitsmarktreformen in Bielefeld von 16,8% auf 13% gefallen.

Der Versorgungsgrad mit Sozialwohnungen liegt dabei fast unverändert bei 52%. Die Zahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten Wohnungsnotstandsfälle hat im Vergleich zum Vorjahr zugenommen.

 

 

Mieten

Die Steigerungsrate der Nettomieten liegt 2005 in NRW, wie schon in den Vorjahren, deutlich unter der Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten. Aufgrund gestiegener Energiepreise sind die Wohnkosten insgesamt jedoch stärker gestiegen als die allgemeinen Kosten der Lebenshaltung.

Die Zeitungsanalyse dokumentiert für Bielefeld aktuell die niedrigsten durchschnittlichen Angebotsmieten der letzten zehn Jahre. Der größte Rückgang ist bei 1-Raumwohnungen zu verzeichnen.

 

Grundstücksmarkt

Der Bielefelder Grundstücksmarkt hat sich 2005 deutlich entspannt. Die Gesamtzahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr um 17% und der entsprechende Geldumsatz sogar um 39% gestiegen. Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau hat 2005 um 15% auf 381 zugenommen. Die Quadratmeterpreise liegen gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt um 1% höher. Im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW hat Bielefeld weiterhin ein günstiges Preisniveau.
Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken liegt 2005 mit 900 auf dem höchsten Stand der letzten fünf Jahre. Der Bereich Eigentumswohnungen hat 2005 ebenfalls zugenommen: Kauffälle + 17%, Geldumsatz + 19%, Preise - 3%. Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Ausweisung von Baulandflächen gibt es z. Z. in Bielefeld ein attraktives Grundstücksangebot für Bauwillige.

 

 

Wohnungsmarkt-Barometer und Expertengespräche

Der Markt wird von den lokalen Akteuren weitestgehend ausgewogen eingeschätzt.

Der Markt für Eigentumswohnungen wird weiterhin sehr entspannt gesehen.

Das untere und seit 2006 auch das preisgebundene Mietsegment werden dabei am kritischsten beurteilt.

Steigende Nebenkosten werden von 3/4 aller Befragten als Problem am Mietwohnungsmarkt genannt, gefolgt von der Einkommenssituation von Wohnungssuchenden bzw. Mietern. Zusätzlich werden „schwierige Mieter“ sowie das Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen problematisiert.

Die Leerstandsquote der befragten Unternehmen liegt bei 1,1%, die Fluktuation bei 10,8%. Das Investitionsklima wird lediglich für Bestandsmaßnahmen positiv eingeschätzt. Miet- und Eigentumswohnungen werden weiterhin sehr schlecht beurteilt. Der größte Bedarf wird bei großen Wohnungen im unteren Preissegment und bei barrierefreien im mittleren Preissegment gesehen. Außerdem wird innerstädtisches Servicewohnen stärker nachgefragt.

Der Wohnungsmarktbericht 2006 wird vorab mit verschiedenen Marktakteuren diskutiert. Die zentralen Ergebnisse dieses Expertengesprächs sind:

  • Die wirtschaftliche Situation und das Arbeitsplatzangebot sind die entscheidenden Faktoren für die Wohnungsnachfrage.
  • Das Wohnen in der Stadt erlangt zunehmende Bedeutung.
  • Die Vermarktung von neuen wie von gebrauchten Eigenheimen gestaltet sich 2006 schwieriger als in den Vorjahren.
  • Die Bautätigkeit bei Eigenheimen wird für die kommenden Jahre maximal auf dem aktuellen Niveau eingeschätzt.
  • Die Mieterfluktuation hat abgenommen. Die Wohnungsleerstände bewegen sich größtenteils auf niedrigem Niveau.
  • Für die Zielgruppe der Älteren und Familien mit Kindern entwickelt sich barrierefreies Wohnen zunehmend zum Standard.