Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2007

Zusammenfassung und Downloadlink zur Langfassung

 

Zentrale Ergebnisse des Wohnungsmarktberichtes 2007


Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungszahl in Bielefeld ist leicht rückläufig und liegt aktuell bei 328.000. Die Wanderungsgewinne der letzten Jahre reichen nicht aus, um einerseits das Geburtendefizit und andererseits sonstige Karteibereinigungen zu kompensieren.


Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes
Die Stadt Bielefeld beabsichtigt, ihren Flächennutzungsplan neu aufzustellen. Die in diesem Zusammenhang beim GEWOS-Institut in Auftrag gegebene Wohnbauflächenbedarfsprognose prognostiziert für Bielefeld einen Rückgang der wohnungsmarktrelevanten Bevölkerung von 320.000 im Jahr 2003 auf 315.000 im Jahr 2020. Für den gleichen Zeitraum wird eine Zunahme der für die Beurteilung der Wohnungsnachfrage wichtigeren Größe der Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte von 150.000 auf gut 154.000 prognostiziert. Diese Entwicklung basiert vor allem auf der Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte.


Altengerechtes Wohnen
Der Bedarf an Alten- und Pflegeheimplätzen ist in Bielefeld durch die vorhandenen Einrichtungen abgedeckt. Zukünftige Angebote werden eher in dezentralen kleineren Altenwohnprojekten und pflegerischen Dienstleistungen gesehen als in großen stationären Einrichtungen. Bestandsmaßnahmen und Wohnumfeldoptimierungen sind zusätzlich wichtige Elemente, um altengerechtes Wohnen zu realisieren.


Stadtbezirke
Der strukturelle Wohnungsleerstand ist in Senne dreimal so hoch wie in Dornberg. In Mitte ist der Anteil an ALG II-Bedarfsgemeinschaften doppelt so hoch wie in Jöllenbeck. Jedes vierte der rund 500 fertig gestellten Einfamilienhäuser liegt in Heepen. Fast jede dritte Wohnung im Geschosswohnungsbau wurde 2006 im Stadtbezirk Mitte fertig gestellt. Diese Beispiele verdeutlichen die unterschiedlichen Strukturen mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in den einzelnen Stadtbezirken.


Bautätigkeit
Der Wohnungsbau in NRW ist auf dem niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre. Sowohl die Fertigstellungszahlen als auch die Genehmigungszahlen haben sich in diesem Zeitraum annähernd halbiert. In Bielefeld ist der Wohnungsbau nach dem Zuwachs der letzten Jahre ebenfalls rückläufig (Fertigstellungen: -9%, Genehmigungen: -15%). Im Vergleich zu anderen Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld trotz rückläufiger Zahlen etwas positiver dar. Zwei von drei fertig gestellten Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Die genehmigten Wohneinheiten verteilen sich ausgewogener auf den Eigenheim- und den Geschosswohnungsbereich. Über die Hälfte der fertig gestellten Wohneinheiten (450) sind frei finanziert, 375 WE sind öffentlich gefördert. Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist mit rund 15.000 WE dabei weiter rückläufig. Die Zahl der 2006 geförderten Wohneinheiten im Mietwohnungsbau konnte die wegfallenden Bindungen im Bestand nicht annähernd kompensieren. Der gesamte Wohnungsbestand in Bielefeld ist 2006 auf fast 158.000 angewachsen. Die Leerstandsquote liegt mit 1,3% vom Gesamtbestand im unproblematischen Bereich.


Monetäre Faktoren
Löhne und Gehälter haben 2006 brutto wie netto kaum zugenommen, die Sparquote bleibt auf hohem Niveau. Die Wohnkosten sind aufgrund von steigenden Energiekosten stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Die durchschnittlichen Baukosten für Wohngebäude haben gegenüber dem Vorjahr deutlich zugenommen. Die Hypothekenzinsen sind bis zum Sommer 2007 wieder auf über 5% angestiegen, nachdem sie bis Ende 2005 auf einen historischen Tiefstand gefallen sind.


Soziale Faktoren

Die Zahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten Wohnungsnotstandsfälle ist 2006 leicht rückläufig. Der Versorgungsgrad mit Sozialwohnungen liegt dabei fast unverändert bei 48,4%. Annähernd 12% aller Bielefelder bzw. rund 38.800 Personen erhalten Arbeitslosengeld II. Die Anteile entsprechender Bedarfsgemeinschaften schwanken in den einzelnen Stadtbezirken zwischen 6 und 14%. In Mitte, Stieghorst und Heepen finden sich die höchsten Anteile. Der neu eingeführte Klimabonus im Bereich der Kosten der Unterkunft belohnt Hauseigentümer, die ihren Wohnungsbestand energetisch sanieren, und erschließt ALG II-Empfängern neue Marktsegmente. Die Arbeitslosenquote ist seit Umsetzung der Arbeitsmarktreformen in Bielefeld von 16,8% auf 9,7% gefallen.


Mieten
Die Steigerungsrate der Nettomieten liegt 2006 in NRW, wie schon in den Vorjahren, deutlich unter der Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten. Aufgrund gestiegener Energiepreise sind die Wohnkosten insgesamt jedoch stärker gestiegen als die allgemeinen Kosten der Lebenshaltung. Die Internet- und Zeitungsanalyse der Mietwohnungsanzeigen für Bielefeld dokumentiert ein umfassendes Angebot in sämtlichen Marktsegmenten sowie ein insgesamt stagnierendes Mietniveau. Die Bielefelder Mietspiegelmieten der Vorkriegsbestände sind in den letzten sechs Jahren kontinuierlich gestiegen. Auch die neueren Baujahrsgruppen sind im Mietspiegel 2007 wieder gestiegen, liegen jedoch unter dem Wert von 2001. Die Mieten in Bielefeld insgesamt liegen im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW im unteren Mittelfeld.


Grundstücksmarkt
Nach dem endgültigen Wegfall der Eigenheimzulage ist die Gesamtzahl der Kauffälle 2006 gegenüber dem Vorjahr um 21% gefallen. Das aktuelle Ergebnis liegt mit 2470 Kauffällen unterhalb des Durchschnitts der letzten 15 Jahre. Dennoch ist der Geldumsatz um 3% auf insgesamt 571 Mio. € gestiegen. Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau ist 2006 stark eingebrochen (- 62%). Die Quadratmeterpreise sind um 2,5% gestiegen. Im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW hat Bielefeld weiterhin ein günstiges Preisniveau. Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken ist 2006 um ein Drittel gefallen. Der Bereich Eigentumswohnungen ist 2006 ebenfalls rückläufig: Kauffälle - 25%, Geldumsatz - 30%, Preise - 5%. Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Ausweisung von Baulandflächen gibt es z. Z. in Bielefeld ein attraktives Grundstücksangebot für Bauwillige.


Expertenkreis
Der Expertenkreis bestätigt die zentralen Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 2007 sowie die positiven Erfahrungen aus dem lokalen wohnungspolitischen Netzwerk, das mit dem Masterplan Wohnen in Bielefeld entstanden ist. Darüber hinaus werden in diesem Jahr folgende Schwerpunkte thematisiert: energetische Gebäudesanierung, seniorengerechtes Wohnen und innerstädtisches Wohnen.

  • Das Vorgehen gegen den fortschreitenden Klimawandel erfordert auch am Wohnungsmarkt weitergehende Energiesparmaßnahmen.
  • Ein niedriger Energieverbrauch wird ein zunehmend wichtigeres Vermarktungsargument am Wohnungsmarkt.
  • Strukturelle Veränderungen, wie der Klimabonus für ALG IIBezieher (s. S. 52, Kap. 5.3.1), weisen in die richtige Richtung und sollten stärker Publik gemacht werden.
  • Innerstädtisches Wohnen liegt grundsätzlich weiter im Trend.
  • Die bauliche Entwicklung bzw. Nachverdichtung an attraktiven innerstädtischen Standorten sollte gefördert werden, ohne die Qualitäten des vernetzten Bielefelder Grünsystems zu verringern.
  • Insgesamt werden im seniorengerechten Marktsegment noch weitergehende Entwicklungstendenzen gesehen.
  • Der Begriff des seniorengerechten Wohnens sollte 2008 gemeinsam mit den verschiedenen Bielefelder Akteuren grundsätzlich definiert werden.