Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2010

Kurzfassung mit PDF-Datei

Zusammenfassung


Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerungszahl in Bielefeld ist weiter rückläufig und liegt 2009 laut IT.NRW bei rund 323.000. Die aktuelle Prognose von IT.NRW weist rund 317.000 Einwohner für 2020 und 309.000 für 2030 aus. Auch die Zahl der Haushalte wird in Bielefeld laut IT.NRW bis 2030 um rund 3.000 abnehmen. Es ziehen weiterhin weniger Menschen ins Umland. Der seit 2008 sehr niedrige Wanderungsverlust an die angrenzenden Gemeinden hat sich 2009 stabilisiert.


Bautätigkeit

Der Wohnungsbau in NRW ist um weitere 11 Prozent geschrumpft: 2009 werden weniger als 32.000 Wohneinheiten fertig gestellt. Die Zahl der genehmigten Wohneinheiten hat sich dagegen in NRW leicht erholt (plus vier Prozent) und erreicht 2009 annähernd 36.000 Wohneinheiten. In Bielefeld ist der Rückgang der Wohnungsbautätigkeit 2009 mit 16 Prozent weniger Fertigstellungen (671 Wohneinheiten) noch deutlicher. Die Zahl der Genehmigungen entwickelt sich in Bielefeld mit 13 Prozent Zuwachs in 2009 dagegen besser als im Landesdurchschnitt. Im Vergleich zu anderen Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld trotz rückläufiger Zahlen weiterhin positiv dar. Das Verhältnis zwischen Geschosswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern ist 2009 sowohl bei den Fertigstellungen als auch bei den Genehmigungen sehr ausgewogen. Insgesamt sind 2009 410 der fertig gestellten Wohneinheiten frei finanziert. Der Anteil steigt damit auf 61 Prozent. Bei neu gebauten Eigenheimen ist fast jedes zweite Haus öffentlich gefördert.


Wohnungsbestand

Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist auf 13.330 Wohneinheiten zurückgegangen. Auch 2009 konnte die Zahl der im Mietwohnungsbau geförderten Wohneinheiten die wegfallenden Bindungen im Bestand nicht annähernd kompensieren. Der gesamte Wohnungsbestand in Bielefeld ist 2009 auf 159.779 angewachsen. Die Zahl der jährlichen Immobilienangebote ist von Sommer 2008 bis 2010 um rund ein Drittel zurückgegangen. Über 25.000 Wohneinheiten bzw. 15,7 Prozent des Bestandes sind energetisch optimiert. Die strukturelle Leerstandsquote liegt mit 1,4 Prozent des Gesamtbestandes im unproblematischen Bereich. Die räumlichen Schwerpunkte haben sich in die nordwestlichen Stadtbezirke verlagert.

Stadtbezirke

Die Schwerpunkte der Eigenheimbautätigkeit liegen 2009 in Jöllenbeck, Senne und Heepen. Fast jede dritte neue Geschosswohnung entsteht 2009 in Stieghorst. In den Stadtbezirken Brackwede, Jöllenbeck und Mitte steht das größte Angebot an barrierefreien Wohnungen für Senioren zur Verfügung. Mitte, Gadderbaum und Schildesche haben die höchsten Anteile an Singlehaushalten. Die meisten Haushalte mit Kindern leben anteilig in Heepen, Jöllenbeck und Senne. Diese Beispiele verdeutlichen die unterschiedlichen Strukturen mit den entsprechenden Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in den einzelnen Stadtbezirken.


Monetäre und soziale Faktoren der Nachfrage

Die Löhne und Gehälter sind 2009 auf Grund der Finanzkrise im Bundesdurchschnitt brutto um 0,2 Prozent und netto um 0,3 Prozent zurückgegangen. Die Sparquote sinkt 2009 auf 11,1 Prozent. Die Baukosten für Wohngebäude bleiben 2009 größtenteils stabil. Die Hypothekenzinsen sind 2009 weiter gefallen und liegen im Sommer 2010 auf einem historisch niedrigen Zinsniveau.
Die Zahlen der von Wohnungslosigkeit bedrohten Haushalte und die der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine sind 2009 um neun Prozent zurückgegangen. Die Wohnungsnotstandsfälle darunter sind jedoch kaum rückläufig. Trotzdem schrumpft die Zahl der Erst- und Wiederbezüge von Sozialwohnungen um 20 Prozent. Der entsprechende Versorgungsgrad von 47 Prozent liegt unter dem Vorjahresniveau. 11,6 Prozent aller Bielefelder bzw. rund 37.772 Personen erhalten Arbeitslosengeld II, 6,1 Prozent mehr als 2008. Jöllenbeck und Sennestadt haben prozentual die größten Zuwächse. In Mitte, Stieghorst und Heepen finden sich weiterhin die höchsten Anteile von Menschen im ALG II. Insgesamt stehen (ohne Klimabonus) 15,6 Prozent bzw. 1.200 aller angebotenen Mietwohnungen ALG II-Empfängern zur Verfügung. Der Klimabonus im Bereich der Kosten der Unterkunft unterstützt Hauseigentümer, die ihren Wohnungsbestand energetisch sanieren und erschließt ALG II-Empfängern weitere Wohnungsmarktsegmente.

 

Entwicklung der Mieten

Die Steigerungsrate der Nettomieten liegt 2009 in NRW erstmals deutlich über der Zunahme der Lebenshaltungskosten auf Grund der rückläufigen Energiepreise. Insgesamt sind die Wohnkosten 2009 dadurch leicht zurückgegangen. Die Internet- und Zeitungsanalyse der Mietwohnungsinserate für Bielefeld 2009/2010 dokumentiert weiterhin ein umfassendes Angebot in sämtlichen Marktsegmenten mit stabilen Mietpreisen.


Grundstücksmarkt

Die Gesamtanzahl der Kauffälle ist 2009 gegenüber dem Vorjahr annähernd stabil geblieben. Das aktuelle Ergebnis liegt bei 2.723 Kauffällen, der Geldumsatz ist mit insgesamt 485 Millionen Euro um 4,5 Prozent angestiegen. Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau hat 2009 um weitere 19 Prozent (2008: 14 Prozent) zugenommen. Der Geldumsatz ist ebenfalls gestiegen. Die Quadratmeterpreise liegen drei Prozent höher als im Vorjahr. Im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW hat Bielefeld weiterhin ein günstiges Preisniveau. Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken ist 2009 nach dem Rückgang im Vorjahr (2008: minur fünf Prozent) um acht Prozent gestiegen. Der Bereich der Eigentumswohnungen stellt sich 2009 etwas negativer dar: Kauffälle minus zwei Prozent, Geldumsatz plus/ minus null, Preise etwa auf Vorjahresniveau. In verschiedenen Baugebieten gibt es zur Zeit in Bielefeld rund 200 attraktive Grundstücksangebote für Bauwillige.


Expertenkreis

Der Expertenkreis bestätigt die zentralen Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 2010 und ergänzt darüber hinaus das aktuelle Schwerpunktthema Bestandssanierungen:

  • Bei energetischen Bestandssanierungen sollte möglichst eine „Warmmietenneutralität” angestrebt werden.
  • Moderate Mieterhöhungen können in diesem Zusammenhang durch Wohnwertsteigerungen, wie zum Beispiel Balkonanbauten, begründet sein.
  • Das Verhalten der Mieter (z.B. Lüftung) nach einer Sanierung ist nicht immer an die Energiesparmaßnahmen angepasst. Hier sind zielgruppengerechte Informationen und zum Teil finanzielle Anreize hilfreich.
  • Das niedrigere Investitionsvolumen in der aktuellen Kfw-Statistik (vgleiche Kapitel 4.3.2, S. 44) wird bestätigt, obgleich viele Privateigentümer eine hohe Motivation für energetische Maßnahmen haben. Viele Eigentümer sanieren ihre Immobilien jedoch derzeit nur in kleinen Schritten, auch wenn sich die Sanierungsmaßnahmen insgesamt dadurch unwirtschaftlich darstellen.
  • Viele Bauunternehmen sind z. Zt. auch wegen der Aufträge aus dem Konjunkturpaket II ausgelastet, so dass zusätzliche Maßnahmen im Gebäudebestand nur zu deutlich höheren Angebotspreisen durchgeführt werden können.
  • Es gibt zur Zeit eine starke Nachfrage nach Bestandsimmobilien, die primär mit dem niedrigen Zinsniveau begründet wird.