Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2013

Das Bauamt Bielefeld präsentiert den neuen Wohnungsmarktbericht 2013: Die Bevölkerungszahl nimmt zu und der Wohnungsbau erholt sich. Dabei entstehen mehr Eigentumswohnungen als Eigenheime. Die Immobilienpreise und Mieten steigen deutlich. Gleichzeitig spannt sich das untere Mietpreissegment spürbar an…

Zusammfassung der wesentlichen Ergebnisse

Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungsentwicklung stellt sich aktuell für Bielefeld sehr positiv dar. Auf Basis des Zensusergebnisses und durch deutliche Wanderungsgewinne hauptsächlich in 2012 steigt die Bevölkerungszahl für Bielefeld laut IT.NRW auf über 328.300. Inwieweit sich diese neuen Zahlen auf die vorliegenden Bevölkerungs- und Haushaltsvorausberechnungen für Bielefeld auswirken, bleibt abzuwarten. Im aktuellen Demographiebericht 2012 der Stadt Bielefeld wird der Rückgang der Bevölkerungszahl Bielefelds in der mittleren Variante mit 2,4 Prozent bis 2035 vorausberechnet.

Wanderungen
Bielefeld profitiert als Universitätsstadt auch 2012 am stärksten von den Wanderungen in der Altersgruppe der 18- bis unter 25-jährigen mit einem Plus von 1.423 Personen. Auch bei den 25- bis unter 30-jährigen sowie Kindern und Jugendlichen unter 18 hat Bielefeld leichte Wanderungsgewinne. Die Wanderungsbilanz der 50- bis unter 65-jährigen stellt sich mit geringen Gewinnen ebenfalls positiv dar. Die Wanderungsverluste bei den 30- bis unter 50-jährigen sind deutlich rückläufig. Auch die Abwanderungen in angrenzende Kommunen sind auf sehr niedrigem Niveau. Zusammen mit den Gewinnen bei Kindern und Jugendlichen bestätigt diese Entwicklung den anhaltenden Trend zum Wohnen in der Stadt.

Bautätigkeit
Der Wohnungsbau in NRW erholt sich zunehmend. 37.242 Wohneinheiten werden insgesamt fertiggestellt. Das entspricht einer Steigerung von über 8 Prozent. Der Schwerpunkt der Zunahme liegt bei dem Neubau von Eigentumswohnungen, der um 33 Prozent auf 5.936 Wohneinheiten gestiegen ist. Insgesamt nehmen Wohngebäude mit drei und mehr Wohneinheiten um 19 Prozent zu. Einfamilienhäuser überschreiten das Vorjahresniveau nur leicht. In OWL stagniert die Wohnungsbautätigkeit bei aktuell 4.295 Wohneinheiten. Die Zahl der genehmigten Wohneinheiten steigt jedoch um rund 13 Prozent. Auch in OWL basiert diese Steigerung primär auf dem Neubau von Eigentumswohnungen. In Bielefeld stellt sich der Wohnungsbau auf niedrigem Niveau stabil dar. 2012 werden 612 Wohneinheiten fertiggestellt, davon sind 39 Prozent öffentlich gefördert. Die Zahl der in Bielefeld genehmigten Wohneinheiten steigt spürbar. Es werden 2012 715 Wohneinheiten genehmigt. In der ersten Jahreshälfte 2013 ist diese Entwicklung noch deutlicher: 551 Wohneinheiten werden in sechs Monaten genehmigt. Dieser Anstieg basiert zu 95 Prozent auf Mehrfamilienhausprojekten.

Wohnungsbestand
Nach der Zensuserhebung 2011 und den Fertigstellungen in 2011 und 2012 gibt es in Bielefeld gut 160.000 Wohneinheiten in Wohngebäuden (ohne Wohnheime). Vermietet werden danach 62,8 Prozent der Wohnungen und 33,9 Prozent werden von dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin bewohnt. 86.400 Wohneinheiten sind im Besitz von Privatpersonen. 42.200 Wohneinheiten gehören Wohnungseigentümergemeinschaften.
Der Bestand an geförderten Mietwohnungen liegt 2012 nur leicht reduziert bei 12.234 Wohneinheiten. Aktuell stehen in Bielefeld nach der neuen Stromzähleranalyse nur noch rund 1.700 Wohneinheiten leer. Das sind 400 langfristige Leerstände bzw. 19 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Die strukturelle Leerstandsquote liegt damit nur noch bei 1,1 Prozent des Wohnungsbestandes.
Es gibt in Bielefeld rund 18.500 Wohneinheiten, die seit 1996 fertiggestellt werden und als energetisch optimiert eingeschätzt werden können. Zusammen mit mindestens 12.000 energetisch sanierten Wohneinheiten im älteren Wohnungsbestand kommt Bielefeld aktuell auf über 30.000 energetisch optimierte Wohneinheiten.
Für Senioren/innen gibt es aktuell über 2.500 barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen, davon rund 1.200 öffentlich gefördert. Über 8 Prozent der Haushalte mit über 70-jährigen werden damit versorgt. Für rund 10 Prozent dieser Haushalte stehen Senioren- und Pflegeheimplätze zur Verfügung.

Monetäre Faktoren
Die Bruttolöhne und -gehälter sind 2012 im Bundesdurchschnitt um 4,2 Prozent gestiegen. Die Nettolöhne und -gehälter haben im Schnitt um weitere 3,9 Prozent zugenommen. Die aktuelle Sparquote von 10.3 Prozent liegt leicht unter dem Vorjahresniveau. Die Baukosten für Wohngebäude steigen um 2,4 Prozent. Das Preisniveau für neue Wohnimmobilien steigt deutlich. Die Hypothekenzinssätze sind bis zum Sommer 2013 auf einen neuen Tiefststand gefallen. Seit Juli steigen die Hypothekenzinssätze im bundesweiten Durchschnitt wieder.


Soziale Faktoren
Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte mit Wohnberechtigungsschein steigt leicht auf rund 3.050. Der Versorgungsgrad von Wohnungssuchenden fällt auf 35 Prozent, da die Zahl der Wiederbezüge von Sozialwohnungen gleichzeitig zurückgeht. Diese abnehmende Fluktuationsrate basiert vermutlich auf der angespannten Marktlage im unteren Mietpreissegment.
Die Zahl der hilfebedürftigen Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II ist mit 35.167 weiter rückläufig. Der Anteil an der Bielefelder Bevölkerung sinkt leicht auf 10,8 Prozent. Eine neue Auswertung der empirica-Preisdatenbank von über 5.000 Mietwohnungsinseraten am Bielefelder Mietwohnungsmarkt ermittelt rund 1.100 Wohnungsangebote im Rahmen der KdU-Grenzen und bietet ein differenziertes Bild der angebotenen Wohnungen.

Mieten
Nach der neuen Internet- und Zeitungsanalyse der Mietwohnungsinserate (empirica-systeme GmbH) für Bielefeld steigt der durchschnittlich angebotene Mietpreis für Bestandsmietobjekte seit 2008 um 5,9 Prozent auf aktuell 5,93 EURO/qm. Bei Neubaumietobjekten steigen die angebotenen Mietpreise im selben Zeitraum um 27 Prozent von 6,70 auf 8,50 EURO/qm.

Grundstücksmarkt
Die Zahl der notariell beurkundeten Kauffälle ist 2012 um 2 Prozent auf 2.924 zurückgegangen. Noch deutlicher rückläufig ist der Geldumsatz, der um 26 Prozent auf 509 Mio. EURO schrumpft. Der Markt für Eigentumswohnungen wächst dagegen 2012 weiter: die Kauffälle nehmen um 2 Prozent auf 1.024 zu, der Geldumsatz steigt um weitere 6 Prozent. Die Preise für Altbauwohnungen nehmen durchschnittlich ebenfalls um 6 Prozent zu. Neubauwohnungen kosten aktuell bei normaler Ausstattung und mittlerer Lage zwischen 2.100 und 2.400 EURO/qm.
Die Zahl der verkauften Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau hat um 11 Prozent abgenommen. Es werden noch 148 entsprechende Grundstücke verkauft. Der Geldumsatz liegt dennoch auf Vorjahresniveau. Die Preise steigen durchschnittlich um 3,5 Prozent. Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken fällt 2012 um 7 Prozent.