Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2001

Schwerpunkt Umlandwanderung; Zusammenfassung mit PDF-Langfassung

Zusammenfassung

Bevölkerungsentwicklung/ Haushaltsentwicklung
Nach einigen Jahren des Rückganges nimmt die Bevölkerungszahl derzeit geringfügig zu. Die Bevölkerungsprognosen bis zum Jahre 2020 gehen jedoch von einer Verminderung der Bevölkerungszahl Bielefelds auf rd. 300.000 Einwohner aus, ohne Berücksichtigung von Wanderungsbewegungen. Bis zum Jahre 2050 wird sich die Bevölkerung Bielefelds auf rd. 250.000 Einwohner reduziert haben, wenn man eine geringe Zuwanderung unterstellt. Dabei ist auch zu beachten, dass der Altenquotient sich von derzeit rd. 50% auf rd. 100% erhöhen wird Eine unmittelbare Verbindung zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf besteht jedoch kaum. Wesentlicher für den Bedarf ist die Entwicklung der Anzahl der Haushalte und deren Einkommen. Zur Entwicklung der Zahl der Haushalte liegen für Bielefeld noch keine endgültigen Angaben vor, so dass eine abschließende Aussage dazu und somit auch zum künftigen Wohnungsbedarf nur bedingt möglich ist.
 

Zuzüge nach Bielefeld und Fortzüge von Bielefeld, Stadt – Umlandwanderung und innerstädtische Umzüge
Die Wanderungsverluste zu den Umlandgemeinden von durchschnittlich rd. 1.500 Personen pro Jahr in den Jahren 1995 - 1998 haben sich in den letzten beiden Jahren fast halbiert. Da in den Umlandgemeinden die Grundstückspreise sowohl günstiger als auch höher liegen als in Bielefeld, ist nicht eindeutig klar, dass allein die günstigeren Grundstückspreise der Grund für die Abwanderung sind. Es werden zudem umfangreiche Anstrengungen unternommen, innerstädtische Wohnstandorte zu schaffen bzw. attraktiver zu gestalten. Die Zahl der innerstädtischen Umzüge ist wieder angestiegen. Das lässt darauf schließen, dass mehr Wohnungssuchende bedarfgerechten Wohnraum gefunden haben. Gleichzeitig deutet dies auf einen entspannteren Wohnungsmarkt hin.


Bautätigkeit - Rahmenbedingungen
Bielefeld kann sich vom Landestrend bei rückläufigen Baufertigstellungen und Baugenehmigungen nicht abkoppeln. Die Investitionstätigkeit im Wohnungsbau wird weiter nachlassen durch geringere Nachfrage und die Verlagerung der Investitionen im Wohnungsbestand in andere Anlageformen. Die Baukosten im Mietwohnungsbau und im Eigenheimsektor entwickelten sich landesweit unterschiedlich. In Bielefeld stiegen sie im Mietwohnungsbau und bei Eigenheimen gegenüber dem Vorjahr an. Bielefeld liegt in NRW im Eigenheimsektor im oberen Kostenbereich. Die Hypothekenzinsen sind 2001 gegenüber 2000 wieder gesunken und liegen auf niedrigem Niveau. Impulse gehen von den niedrigen Zinsen im Wesentlichen für die Eigentumsbildung aus.


Freifinanzierter Wohnungsbau
Die Veränderung der Rahmenbedingungen (geringere Nachfrage, gesunkene Mieten bei Erstbezug, alternative Kapitalanlagemöglichkeiten) hat zu einem Rückgang der Bautätigkeit auf dem Teilmarkt der freifinanzierten Mietwohnungen geführt. Auch in Zukunft werden Investitionen vermutlich in diesem Teilmarkt stattfinden, wenn der Investor schon über ein Grundstück verfügt oder eine langfristige Altersvorsorge bzw. Vermögensbildung betreiben will. Es ist aber damit zu rechnen, dass die Fertigstellungszahlen weiter zurückgehen werden.


Sozialer Wohnungsbau
Der anhaltend starke Rückgang des Bestandes öffentlich geförderter Mietwohnungen durch das Auslaufen der Bindungen aufgrund planmäßiger und außerplanmäßiger Mittelrückzahlungen erfordert weiter große Anstrengungen zur Stabilisierung des Angebotes in dem Teilmarkt preiswerter Wohnungen durch den Einsatz öffentlicher Mittel. Um den Rückgang des Sozialwohnungsbestandes auszugleichen, bedarf es rechnerisch einer Förderung (in den nächsten 15 Jahren) von mindestens durchschnittlich jährlich ca. 320 Wohnungen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Wohnungsmarktsituation wird sich die Förderung z. Zt. aber auf ein jährliches Kontingent von ca. 100 Mietwohnungen beschränken. Nach dem Rückgang der Wohnungsknappheit der letzten Jahre rücken beim Einsatz der öffentlichen Mittel immer stärker stadtentwicklungspolitische, energetische und ökologische Ziele wie

  • die Konzentration auf das Netz des schienengebundenen ÖPNV und
  • Förderung von kosten- und flächensparendem Bauen in den Vordergrund. Auf dem Teilmarkt der preiswerten Wohnungen

zeigen sich ebenfalls Entspannungstendenzen. Die Zahl der registrierten Wohnungssuchenden ist leicht rückläufig. Diesem Teilmarkt kommt aber weiter eine besondere Bedeutung zu. Arbeitslosigkeit, auslaufende Belegungsbindungen, Mietsteigerungen im Bestand sowie die verfügbaren Einkommen und die damit verbundene Mietbelastung machen ein breites, differenziertes Angebot auf diesem Sektor weiter notwendig. Zur Erstellung dieses Angebotes bleibt der öffentlich geförderte Wohnungsbau unverzichtbar.


Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand hat für die Wohnungsversorgung der Bielefelder Bevölkerung eine immer größere Bedeutung. Um den sich ändernden Wohnansprüchen der Bevölkerung gerecht zu werden, bekommen die notwendigen qualitativen Verbesserungen im Wohnungsbestand kurz- und mittelfristig einen hohen Stellenwert, insbesondere die Nachrüstung im energetischen Bereich.


Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Gemessen an der Gesamtzahl der Wohnungen bleibt die Umwandlungstätigkeit in Bielefeld mit ca. 0,6 % p. a. relativ gering. Auch die Zahlen der Erstverkäufe nach Umwandlung bestätigen diese Tendenz.


Wohnungsbedarf/Wohnungsnachfrage
Im Hinblick auf die Nachfrageindikatoren sind im Jahre 2001 im Vergleich zum Vorjahr

  • die Einkommen stärker gestiegen
  • die Preissteigerungsraten gleich geblieben
  • die Mietensteigerungen geringer ausgefallen
  • die Wohnungssuchendenzahlen im geförderten Wohnungsbau gleich geblieben
  • die Zahlen der versorgten Wohnungssuchenden gestiegen
  • die Sozialhilfenempfängerzahlen geringfügig gesunken und die
  • Zahl der Arbeitslosen wieder angestiegen.

Die Entwicklung macht deutlich, dass weiterhin trotz allgemein entspannterem Wohnungsmarkt eine große Zahl der Wohnungssuchenden insbesondere auf preiswerten Wohnraum angewiesen ist.
 

Die künftige Wohnungsnachfrage wird sich auf dem ausgeglichenen Wohnungsmarkt weniger an der Quantität als vielmehr an der Qualität des Angebotes ausrichten. Für große Familien wird bedarfsgerechter und bezahlbarer Wohnraum weiterhin knapp bleiben und von einem Nachfrageüberhang geprägt sein. Die besonderen Belange der Wohnbedürfnisse mit individuellen Service- und Betreuungskonzepten für die immer größer werdende Zahl der älteren Menschen sollten besondere Beachtung finden.


Miete/ Mietbelastung
Die Mieten in Bielefeld sind im Vergleich zu anderen Städten in NRW niedrig. Die durchschnittlichen Mietkosten und insbesondere die Wohnnebenkosten sind bis 1999 stärker gestiegen als die allgemeinen Kosten der Lebenshaltung. Seit dem Jahr 2000 liegen die Nettomieten wieder unterhalb der Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten. Die Wohnnebenkosten steigen weiterhin überdurchschnittlich. Die Mietspiegelmieten und das Mietgefüge entsprechen mit Ausnahme der Neubauwohnungen dem Mietenniveau der Jahre 1997 / 1998.
 

 


Materialien