Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2003

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Insgesamt bleibt der Bielefelder Wohnungsmarkt entspannt. Preiswerter Wohnraum ist jedoch weiterhin knapp bemessen. Haushalte mit geringem Einkommen haben auch im Jahre 2003 Probleme, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Diese gegensätzlichen Aussagen verdeutlichen die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung des Bielefelder Wohnungsmarktes. Hier sind die Ergebnisse in den einzelnen Bereichen auf den Punkt gebracht:


Bevölkerungsentwicklung
Aufgrund von Wanderungsgewinnen und der Einführung der Zweitwohnungssteuer ist die Bevölkerungszahl mit Hauptwohnsitz in Bielefeld aktuell auf ca. 329.000 gestiegen. Diese kurzfristigen Steigerungsraten stellen jedoch keine dauerhafte demografische Trendwende dar. Langfristig kann sich auch Bielefeld dem bundesweiten Bevölkerungsrückgang und der demografischen Alterung nicht entziehen.


Wanderungsbewegungen
Insgesamt hatte Bielefeld 2002 Wanderungsgewinne in Höhe von ca. 2000 Personen. Gleichzeitig sind die Wanderungsverluste an das direkte Umland auf ca. 600 Personen zurückgegangen. Die Wanderungsmotivuntersuchung dokumentiert die Lust auf das Häuschen im Grünen. 80 % der Befragten arbeiten dabei weiter in Bielefeld. Trotzdem wohnen 60 % auch im Umland weiterhin zur Miete. Viele Menschen finden innerhalb Bielefelds neuen Wohnraum: Die Anzahl der innerstädtischen Umzüge ist zwar leicht gesunken, bewegt sich aber immer noch auf hohem Niveau.


Bautätigkeit
Der Wohnungsbau in NRW war 2002 weiterhin rückläufig. In Bielefeld ist die Bautätigkeit 2002 wieder gestiegen. Ein Vergleich mit den Nachbarkreisen verdeutlicht jedoch das niedrige Niveau. Im Kontrast zu anderen Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld trotzdem sehr positiv dar. Im Bereich des geförderten Wohnungsbaus boomen die Eigenheime, der Mietwohnungsbau stagniert auf niedrigem Niveau. Der Bestand an Sozial-(miet-)wohnungen ist weiter rückläufig. Die Anzahl an genehmigten bzw. fertiggestellten Ein- und Zweifamilienhäusern ist 2002 gegenüber den hohen Werten von 2001 noch einmal gestiegen. Insgesamt bewegt sich der Wohnungsbestand 2002 weiter nach oben.


Monetäre Faktoren
Das Einkommen ist 2002 kaum gestiegen, die Sparquote ist unverändert hoch. Die Lebenshaltungskosten haben sich leicht erhöht. Die Steigerungsraten für Miete und Nebenkosten liegen über den allgemeinen Lebenshaltungskosten. Die durchschnittlichen Baukosten für Einfamilienhäuser in Bielefeld sind 2002 leicht angestiegen. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau sind die Baukosten für Bielefeld im NRW-weiten Vergleich weiterhin günstig. Die Hypothekenzinsen liegen auf historisch niedrigem Niveau.

 

Soziale Faktoren

Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte stagniert seit drei Jahren bei etwa 5.000. Der Versorgungsgrad für Sozialwohnungen war 2002 leicht rückläufig. Mit fast 10.600 Bielefeldern waren 2002 wieder mehr Menschen auf Sozialhilfe angewiesen. Die Arbeitslosenquote in Bielefeld hat sich bis Ende 2002 auf 13,9 % erhöht.


Mieten
Der Anzeigenmarkt für Wohnungen ist weiterhin durch einen Angebotsüberschuss geprägt. Die durchschnittlichen Mietkosten sind seit 1996 stärker gestiegen als die allgemeinen Kosten der Lebenshaltung. Die Wohnnebenkosten steigen dabei weiterhin überdurchschnittlich. Die Mietspiegelmieten sind gegenüber 2001 mit Ausnahme der neueren Baujahrsgruppen gestiegen. Die Mieten in Bielefeld liegen im Vergleich zu anderen Städten in NRW im unteren Bereich.


Grundstücksmarkt
Die Gesamtzahl der Kauffälle (inkl. der für die Auswertung nicht geeigneten Fälle) ist in Bielefeld von 2001 auf 2002 um 7 % gestiegen. Dabei ist die Zahl der für die Auswertung geeigneten unbebauten Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) und der bebauten Grundstücke um 5 bzw. 4 % gefallen. Bei den Eigentumswohnungen hat sich der Preisverfall abgeschwächt . Die durchschnittlichen Grundstückspreise in Bielefeld für den individuellen Wohnungsbau sind 2002 gestiegen. Sie liegen im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW jedoch weiterhin im unteren Bereich. Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Ausweisung von Baulandflächen mit einer breiten Angebotspalette für Bauherren stellt sich Bielefeld erfolgreich dem Wettbewerb mit den Umlandgemeinden.


Wohnungsmarktbarometer 2003
Der Wohnungsmarkt wird auch für die Zukunft von den verschiedenen Akteuren zum größten Teil als entspannt beurteilt mit Ausnahme der preiswerten Mietwohnungen, bei denen eine leichte Tendenz zur Anspannung gesehen wird. Im Mietwohnungsbau werden die steigenden Nebenkosten und die Einkommenssituation der Wohnungssuchenden als größte Probleme angesehen. Die Entwicklung des Investitionsklimas wird überwiegend negativ beurteilt, wobei die Verfügbarkeit von Bauland und die Höhe der Baukosten nicht mehr als Hemmnis genannt werden. Die Leerstandquoten bei den befragten Wohnungsunternehmen sind unterdurchschnittlich, die Mieterfluktuation hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht.


Expertenkreis
Der Wohnungsmarktbericht 2003 wurde vorab mit einem Kreis von Fachleuten diskutiert. Hier die zentralen Ergebnisse dieses Expertengesprächs:

  • Als wichtigste Zielgruppen der Wohnungswirtschaft werden für die nächsten zehn Jahre Familien mit Kindern und ältere Menschen genannt.
  • Bei neuen Baugebieten müssen die Faktoren gute Lage, Infrastruktur (gute Verkehrsanbindung) und Zentralität ausreichend berücksichtigt werden. Eine Stadtrandlage ist für einen Großteil der Nachfrager nicht (mehr) attraktiv.
  • Weiche Standortfaktoren (Kultur, Sport, Freizeitangebote etc.) zählen zu den wichtigen Entscheidungskriterien bei der Auswahl eines Wohnortes.
  • Die zu erwartende Erbschaftswelle wird das Angebot an gebrauchten Immobilien gerade im Eigenheimbereich erweitern.