Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2004

Zusammenfassung

Der Bielefelder Wohnungsmarkt bleibt 2003 weitestgehend entspannt. Trotzdem ist preiswerter Wohnraum dabei jedoch weiterhin knapp bemessen. Haushalte mit geringem Einkommen haben auch im Jahre 2003 Probleme, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Diese gegensätzlichen Aussagen verdeutlichen die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung des Bielefelder Wohnungsmarktes. Nachfolgend die Ergebnisse im Einzelnen:

Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
Aufgrund von Wanderungsgewinnen und der Einführung der Zweitwohnungssteuer ist die Bevölkerungszahl mit Hauptwohnsitz in Bielefeld aktuell auf fast 330.000 gestiegen. Diese kurzfristigen Steigerungsraten sind aber keine Anzeichen einer demografischen Trendwende.
Die Anzahl der verschiedenen Haushaltstypen wird unterschiedlich prognostiziert: 3, 4 und Mehr-Personen Haushalte nehmen bis 2020 ab, 2-Personen-Haushalte nehmen zu. 1-Personen-Haushalte nehmen noch bis 2010 zu, reduzieren sich dann bis 2020 jedoch deutlich.

Wanderungsbewegungen
Bielefeld hat 2003 insgesamt Wanderungsgewinne in Höhe von ca. 1600 Personen. Gleichzeitig sind die Wanderungsverluste an das direkte Umland um 10% auf ca. 660 Personen gestiegen.
Für viele Menschen bleibt Bielefeld weiterhin ein attraktiver Wohnort: Die Anzahl der innerstädtischen Umzüge nimmt wieder zu.
Stadtbezirke: Jede dritte 2003 fertiggestellte Wohnung liegt in Heepen, Sennestadt hat nicht nur den höchsten Altenquotienten sondern auch den höchsten Jugendquotienten. Dies sind nur zwei Beispiele für die unterschiedlichen Strukturen und Situationen des Wohnungsmarktes in den einzelnen Stadtbezirken, die die Notwendigkeit einer kleinräumigeren Betrachtungsweise verdeutlichen. Daraus leitet sich ein differenzierter Wohnraumbedarf ab, dem ein entsprechendes Angebot gegenüber stehen muss.

Bautätigkeit
Der Wohnungsbau in NRW ist 2003 weiterhin rückläufig. Die Genehmigungszahlen sind dabei jedoch leicht angestiegen. In Bielefeld haben 2003 sowohl die Fertigstellungen als auch die Genehmigungen zugenommen. Ein Vergleich mit den Nachbarkreisen zeigt in Lippe und Herford ein ähnliches Niveau. Nur im Kreis Gütersloh wird deutlich mehr gebaut. Im Kontrast zu vergleichbaren Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld weiterhin sehr positiv dar.
Das Verhältnis zwischen fertiggestellten Eigenheimen und dem Geschosswohnungsbau hat sich in den letzten zehn Jahren nahezu umgekehrt. Die Anzahl an genehmigten bzw. fertiggestellten Ein- und Zweifamilienhäusern ist 2003 gegenüber den hohen Werten von 2001/2 erneut gestiegen. Auch im Bereich des geförderten Wohnungsbaus ist diese Entwicklung zu beobachten. Der Bestand an Sozial-(miet-)wohnungen ist weiter rückläufig, obwohl sich die Zahl der geförderten Wohneinheiten im Mietwohnungsbau gegenüber 2002 verdoppelt hat. Insgesamt bewegt sich der Wohnungsbestand 2003 weiter nach oben.

Monetäre Faktoren
Löhne und Gehälter sind brutto und netto 2003 gesunken, die Sparquote dagegen ist unverändert hoch. Die Lebenshaltungskosten haben sich leicht erhöht. Die Steigerungsrate der Nettomieten ist geringer ausgefallen. Die Bruttomieten sind aufgrund steigender Nebenkosten stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.
Die durchschnittlichen Baukosten für Einfamilienhäuser in Bielefeld haben sich 2003 gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau sind die Baukosten im NRW-weiten Vergleich in Bielefeld weiterhin günstig. Die Hypothekenzinsen bleiben auf historisch niedrigem Niveau.
Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte stagniert inzwischen seit vier Jahren bei etwa 5.000. Der Versorgungsgrad mit Sozialwohnungen liegt mit 48% auf Vorjahresniveau.
10.700 Bielefelder Haushalte sind 2003 auf Sozialhilfe angewiesen - 100 mehr als 2002. Die Arbeitslosenquote in Bielefeld erreicht das 10-Jahreshoch von 14%.


Soziale Faktoren
Am Anzeigenmarkt für Mietwohnungen gibt es im Frühjahr 2004 annähernd viermal mal mehr Angebote als Gesuche.
Die durchschnittlichen Mietkosten sind seit 1996 stärker gestiegen als die all-gemeinen Kosten der Lebenshaltung. Die Wohnnebenkosten steigen dabei weiterhin überdurchschnittlich.
Die Mietspiegelmieten sind gegenüber 2001 mit Ausnahme der neueren Baujahrsgruppen gestiegen. Die Mieten in Bielefeld liegen im Vergleich zu anderen Städten in NRW im unteren Bereich.

Mieten
Die Gesamtzahl der Kauffälle (inkl. der für die Auswertung nicht geeigneten Fälle) ist in Bielefeld von 2002 auf 2003 um 1% gefallen. Die Zahl der für die Auswertung geeigneten unbebauten Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) ist hingegen um 25% gestiegen. Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken hat sich um 7% erhöht. Bei den Eigentumswohnungen gestaltet sich der Markt wieder schwächer: die Verkäufe sind um 7%, der Geldumsatz um 9% gesunken.
Die durchschnittlichen Grundstückspreise in Bielefeld für den individuellen Wohnungsbau sind 2003 leicht gestiegen. Sie liegen im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW jedoch weiterhin im unteren Bereich.
Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Ausweisung von Baulandflächen mit einer breiten Angebotspalette für Bauherren stellt sich Bielefeld erfolgreich dem Wettbewerb mit den Umlandgemeinden.

Grundstücksmarkt
Der Wohnungsmarkt wird auch für die Zukunft von den verschiedenen Akteuren zum größten Teil als entspannt beurteilt mit Ausnahme der preiswerten Mietwohnungen, bei denen eine leichte Tendenz zur Anspannung gesehen wird.
Im Mietwohnungsbau werden die steigenden Nebenkosten und die Einkommenssituation der Wohnungssuchenden als größte Probleme angesehen. Die Entwicklung des Investitionsklimas wird überwiegend negativ beurteilt, wobei die Verfügbarkeit von Bauland und die Höhe der Baukosten nicht mehr als Hemmnis genannt werden.
Die Leerstandsquoten bei den befragten Wohnungsunternehmen sind weiter zurückgegangen, die Mieterfluktuation hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht.

Wohnungsmarktbarometer 2004
Der Wohnungsmarktbericht 2003 wurde vorab mit einem Kreis von Fachleuten diskutiert. Hier die zentralen Ergebnisse dieses Expertengesprächs:
• Als wichtigste Zielgruppen am Wohnungsmarkt werden von der Wohnungswirtschaft für die Zukunft Familien mit Kindern und ältere Menschen genannt.
• Das derzeit große Angebot an Neubauflächen deckt den Bedarf der nächsten Jahre. Bei den Grundstückspreisen werden keine weiteren nennenswerten Steigerungsraten gesehen.
• Die zu erwartende Erbschaftswelle wird das Angebot an gebrauchten Immobilien gerade im Eigenheimbereich erweitern.
• Die Nachfrage nach Neubaueigenheimen wird in den nächsten Jahren zurückgehen.
• Bei der Konzeption größerer Mietwohnungsvorhaben ist auf ein ausgewogenes Verhältnis von frei finanzierten und geförderten Mietwohnungen verstärkt zu achten. Homogene Mieterstrukturen müssen im Vorfeld bereits verhindert werden.
 


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