Wohnungsmarktbericht Bielefeld 2005

Zusammenfassung und Downloadlink zur Langfassung

 

Der Bielefelder Wohnungsmarkt stellt sich aktuell sehr differenziert dar. Nachfolgend die zusammengefassten Ergebnisse im Einzelnen:


Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
Die Bevölkerungszahl in Bielefeld ist 2005 rückläufig und liegt aktuell unter 329.000. GEWOS prognostiziert für Bielefeld bis 2020 einen schwächeren Rückgang der Bevölkerungszahlen als in bisherigen Prognosen sowie eine Zunahme der wohnungsmarktrelevanten Haushalte zwischen 2003 und 2020. Dabei wird jedoch voraussichtlich ab 2010 die wohnungsmarktrelevante Bevölkerung und ab 2016, d.h. mit einer zeitlichen Verzögerung von 6 Jahren, die Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte rückläufig sein.


Wanderungsbewegungen
Bielefeld hatte 2004 zunehmende Wanderungsgewinne in Höhe von ca. 1.850 Personen. Gleichzeitig sind die Wanderungsverluste an das direkte Umland (ca. 600 Personen) leicht zurückgegangen. Für viele Menschen bleibt Bielefeld weiterhin ein attraktiver Wohnort: Die Anzahl der innerstädtischen Umzüge hat nochmals zugenommen.


Altengerechtes Wohnen
Der Bedarf an Alten- und Pflegeheimplätzen ist in Bielefeld durch die vorhandenen Einrichtungen abgedeckt. Zukünftige Angebote werden eher in dezentralen kleineren Altenwohnprojekten und pflegerischen Dienstleistungen gesehen als in großen stationären Einrichtungen. Bestandsmaßnahmen und Wohnumfeldoptimierungen sind zusätzlich wichtige Elemente, um altengerechtes Wohnen zu realisieren.


Stadtbezirke
Im Stadtbezirk Sennestadt ist fast jeder Dritte über 60 – im Stadtbezirk Mitte nicht einmal jeder Fünfte. Trotzdem hat Sennestadt die höchste Geburtenrate gefolgt von Heepen, Brackwede und Stieghorst. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2004 in Heepen, Stieghorst und Jöllenbeck gebaut. In Mitte wurden mit Abstand die meisten Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau fertig gestellt. Diese Beispiele verdeutlichen die unterschiedlichen Strukturen mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in den einzelnen Stadtbezirken.


Bautätigkeit
Der Wohnungsbau in NRW war 2004 weiterhin rückläufig. Die Fertigstellungszahlen haben zwar leicht zugenommen, die Genehmigungszahlen sind jedoch deutlich rückläufig. In Bielefeld haben 2004 erneut sowohl die Fertigstellungen als auch die Genehmigungen zugenommen. Somit stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld besser dar als in den Nachbarkreisen Lippe und Herford. Nur im Kreis Gütersloh wird weiterhin deutlich mehr gebaut. Im Vergleich zu anderen Großstädten aus NRW stellt sich die Bautätigkeit in Bielefeld weiterhin sehr positiv dar. Eigenheime machen 70% der fertig gestellten Wohneinheiten aus. Die Anzahl an fertig gestellten Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern ist 2004 noch einmal deutlich auf 765 WE gestiegen. Ein deutlicher Rückgang von 20% bei den Genehmigungszahlen leitet möglicherweise das Ende dieser Entwicklung ein. Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen ist weiter rückläufig. Die Zahl der 2004 geförderten Wohneinheiten im Mietwohnungsbau konnte die wegfallenden Bindungen im Bestand nicht kompensieren. Der gesamte Wohnungsbestand in Bielefeld ist 2004 auf über 156.000 angewachsen.


Monetäre Faktoren

Löhne und Gehälter sind brutto und netto 2004 gestiegen, gleichzeitig hat die Sparquote erneut zugenommen. Die Bruttomieten sind aufgrund steigender Nebenkosten wiederum stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Die durchschnittlichen Baukosten für Einfamilienhäuser in Bielefeld haben sich 2004 gegenüber dem Vorjahr reduziert. Für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau sind die Baukosten in Bielefeld im NRW-weiten Vergleich weiterhin günstig. Die Hypothekenzinsen liegen noch einmal deutlich unter dem bereits niedrigen Vorjahresniveau.


Soziale Faktoren
Die Zahl der bei der Stadt Bielefeld wohnungssuchend gemeldeten Haushalte ist im Vergleich zum Vorjahr um 15% zurückgegangen. Der Versorgungsgrad mit Sozialwohnungen ist parallel auf 53% angestiegen. Rund 11% aller Bielefelder bzw. ca. 37.000 Personen gelten als Leistungsberechtigte nach SGB II und XII (Arbeitslosengeld II-Empfänger, „Hartz IV“). Die Arbeitslosenquote liegt nach Umsetzung der Arbeitsmarktreformen in Bielefeld bei 16,8%.


Mieten
Die durchschnittlichen Mietkosten in NRW sind aufgrund zunehmender Wohnnebenkosten stärker gestiegen als die allgemeinen Kosten der Lebenshaltung. Die Steigerungsrate der Nettomieten ist 2004 in NRW, wie schon 2003 und 2001, geringer ausgefallen. Am Anzeigenmarkt für Mietwohnungen gibt es weiterhin fast viermal mal mehr Angebote als Gesuche. Die Zeitungsanalyse dokumentiert für Bielefeld aktuell die niedrigsten Angebotsmieten der letzten acht Jahre. Die Bielefelder Mietspiegelmieten der älteren Baujahrsgruppen sind in den letzten vier Jahren kontinuierlich gestiegen. Die neueren Baujahrsgruppen liegen lt. Mietspiegel 2005 günstiger als 2001. Die Mieten in Bielefeld liegen im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW im unteren Bereich.


Grundstücksmarkt
Der Immobilienmarkt ist 2004 stark eingebrochen. Die Gesamtzahl der Kauffälle ist um 12%, der entsprechende Geldumsatz sogar um 22% gefallen. Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke erreicht dagegen mit 332 Einheiten das höchste Niveau der letzten 10 Jahre. Die Quadratmeterpreise liegen dabei im Durchschnitt um 4% höher. Sie liegen im Vergleich zu anderen Großstädten in NRW jedoch weiterhin im unteren Bereich. Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken ist um 5% zurückgegangen. Der Bereich Eigentumswohnungen ist ebenfalls weiter rückläufig: Kauffälle - 11%, Preise - 4%. Aufgrund der vielfältigen und umfangreichen Ausweisung von Baulandflächen mit einer breiten Angebotspalette für Bauherren stellt sich Bielefeld erfolgreich dem Wettbewerb mit den Umlandgemeinden.


GEWOS-Gutachten
Die vom GEWOS – Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung ermittelten zusätzlich erforderlichen Wohnbauflächen für insgesamt 5.000 WE sollen – zusätzlich zu den bereits vorhandenen Baulandreserven für rund 6.200 WE – bis 2020 schrittweise bedarfsgerecht entsprechend der konkreten Nachfragesituation entwickelt werden.


Wohnungsmarktbarometer 2005
Der Markt wird von den lokalen Akteuren weitestgehend ausgewogen eingeschätzt. Das untere und das preisgebundene Mietsegment werden dabei am kritischsten beurteilt. Die größte Entspannung wird im Bereich der Eigentumswohnungen gesehen. Die Einkommenssituation von Wohnungssuchenden bzw. Mietern ist das größte Problem am Mietwohnungsmarkt. Zusätzlich werden steigende Nebenkosten, das Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen sowie „schwierige Mieter“ problematisiert. Die Leerstandquote der befragten Unternehmen liegt bei sehr niedrigen 0,7%, die Fluktuation von 10% entspricht dem Landesdurchschnitt. Das Investitionsklima wird lediglich für Bestandsmaßnahmen positiv eingeschätzt. Miet- und Eigentumswohnungen werden weiterhin sehr schlecht beurteilt. Der größte Bedarf wird bei großen Wohnungen im unteren Preissegment und bei barrierefreien im mittleren Preissegment gesehen.


Expertenkreis
Der Wohnungsmarktbericht 2005 wurde vorab mit verschiedenen Marktakteuren diskutiert. Hier die zentralen Ergebnisse dieses Expertengesprächs:

  • Die Nachfrage steigt sowohl im preisgünstigen Mietsegment als auch im hochpreisigen Bereich.
  • Die Versorgung von ALG II-Beziehern mit angemessenem Wohnraum wird relativ problemlos eingeschätzt.
  • Bei der Versorgung älterer Menschen mit bedarfsgerechtem Wohnraum in unterschiedlichster Form ist Bielefeld bundesweit führend.
  • Innovative Wohnprojekte für spezielle Zielgruppen sollten gezielt unterstützt und gefördert werden.
  • Der Eigenheimbau ist weiterhin der wichtigste Motor des Wohnungsbaus in Bielefeld. Das Baulandangebot für Einfamilienhausgrundstücke wird auf die Bauflächen konzentriert, die sich kurzfristig entwickeln lassen.