Gutachten „Szenarien zur langfristigen Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund"

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Gutachten „Szenarien zur langfristigen Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund“

Im Auftrag der Stadt und als Input für das Masterplan-Verfahren erarbeitete die Firma empirica im Jahr 2003 Analysen, Szenarien und Empfehlungen für eine strategisch orientierte kommunale Wohnungspolitik. 

 

Aus der Einführung:

Der äußere Anlass für das vorliegende Gutachten ist die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes. Der Wohnungssektor bildet dabei eine wichtige Einzelkomponente.

Allerdings geht es hier nicht nur um die absehbare Nachfrage nach Wohnbauflächen. Denn spätestens seit Mitte der 90er Jahre ist die Bauland- und Wohnungsmarktpolitik in Dortmund zu einem wichtigen stadtentwicklungspolitischen Anliegen geworden, so dass die Wohnungsmarktentwicklung hier als Teil der Stadtentwicklung betrachtet wird.

Im Rahmen eines derartigen Gutachtens besteht normalerweise die Erwartung, eine Prognose der Baulandnachfrage vorzulegen. ... Dem so ermittelten normativen Bedarf ist dann planerisch ein entsprechendes Angebot gegenüber zu stellen. Diese Vorgehensweise stößt aufgrund deutlich veränderter Rahmenbedingungen an Grenzen. Beispielhaft sind folgende Überlegungen:

  • Trotz der vielerorts rückläufigen Entwicklung der Einwohnerzahlen wird es jedoch immer Neubau geben, weil sich verändernde (qualitative) Bedürfnisse nur teilweise im Wohnungsbestand befriedigen lassen.
  • Wegen veränderter Angebotsbedingungen ist heute nicht mehr unbedingt zu erwarten, dass einer ausgeweiteten Nachfrage eine Ausweitung des Angebotes folgt. Eine derartige Investorenzurückhaltung würde im Ergebnis die Bautätigkeit und somit auch die Baulandnachfrage reduzieren.
  • Gerade das Beispiel Dortmund zeigt, dass die kommunale Bauland- und Wohnungspolitik einen ganz erheblichen Einfluss auf die Wohnungsmarktentwicklung nehmen kann. So kann zum Beispiel latent vorhandene Nachfrage mobilisiert werden, die bislang unterbunden oder in das Umland abgedrängt wurde.

Auf der Basis derartiger Überlegungen wählt das vorliegende Gutachten bewusst einen anderen Weg. Statt der normativen Prognose werden in dieser Studie „Szenarien zur Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund“ ausgearbeitet, die jeweils von unterschiedlichen Voraussetzungen ausgehen.

Ein Szenario muss dabei ein in sich stimmiges Gesamtbild einer möglichen Wohnungsmarktentwicklung (als Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage) herstellen. Dabei werden explizit die Rahmenbedingungen bzw. Annahmen benannt, unter denen das Szenario Gültigkeit hat. Für die Zukunft kann man z. B.
unterschiedliche Annahmen zum wirtschaftlichen Wachstum unterstellen. Ebenso können verschiedene politische Konstellationen zugrunde gelegt und in ihrer Konsequenz für die Wohnungsmarktentwicklung dargestellt werden.
 

Aus dem Vergleich der Szenarien ergeben sich Möglichkeiten, Risiken und Herausforderungen der möglichen Entwicklungsverläufe zu diskutieren und darauf bezogen politische Strategien zur Steuerung der Wohnungsmarktentwicklung zu formulieren. Dies ist das Hauptanliegen der vorliegenden Studie. Dass dabei die Frage der Baulandverfügbarkeit eine zentrale Rolle spielt, versteht sich angesichts der Einbindung in die Aufstellung des neuen Dortmunder Flächennutzungsplanes von selbst.