Wohnungsmarktbericht Essen 2001

Kurzdarstellung der Wohnungsmarktsituation 

Der Wohnungsmarkt in der Stadt Essen ist weiter auf Entspannungskurs. Legt man hier ein grobes Raster zugrunde, so war Ende 1999 bei einem Wohnungsangebot von rund 313.000 Wohnungen und einer Anzahl von rund 304.000 Privathaushalten, die als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt auftreten, der Wohnungsmarkt einschließlich einer häufig aus wohnungspolitischen Gründen als notwendig erachteten Fluktuationsreserve von 3 % (rund 9.000 Wohnungen) vollkommen ausgeglichen. Diese grobe Sichtweise verstellt aber den Blick auf die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Teilsegmenten des Essener Wohnungsmarkts, aus denen sich unmittelbar Handlungsnotwendigkeiten ableiten.

So ist zunächst festzustellen, dass diese Entspannung des Wohnungsmarkts weniger auf eine nachhaltige Verbesserung des Wohnungsangebots als auf die erheblichen Bevölkerungsverluste der letzten Jahre zurückzuführen ist. Dieser Bevölkerungsrückgang ist in Essen - auch im Vergleich mit anderen Großstädten des Ruhrgebiets - besonders stark und konnte in der Vergangenheit auch nicht durch einen gestiegenen Wohnflächenverbrauch und durch die weiter anhaltende Verkleinerung der Haushalte aufgefangen werden.

Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungsverluste in der Stadt Essen sind zum einen auf die zunehmende Überalterung der Einwohner/-innen bzw. auf einen bereits lange andauernden Sterbefallüberschuss zurückzuführen. Dass heißt, es werden bereits seit dem Jahre 1968 in der Stadt Essen zu wenig Kinder geboren, um die Zahl der Gestorbenen aufzuwiegen. In den letzten Jahren werden die Bevölkerungsverluste aber zusätzlich durch nicht unerhebliche Wanderungsverluste mitgetragen. Es ziehen viel mehr Menschen aus der Stadt weg als von auswärts zu. Allein in den Jahren von 1991 bis 1999 lag dieser Wanderungsverlust bei rund 14.500 Personen. Eine Betrachtung der Wanderungsbilanz lässt erkennen, dass es gegenüber allen unmittelbar angrenzenden Nachbarstädten und -gemeinden diese Wanderungsverluste gibt, insbesondere gegenüber den Städten Mülheim an der Ruhr, Bottrop und Oberhausen.

Eine Umfrage zu den Wanderungsmotiven führte hier zu dem Ergebnis, dass überwiegend jüngere, einkommensstärkere Haushalte wegziehen, zu einem Gutteil Haushalte, die sich in der Phase der Familiengründung oder -erweiterung befinden. Zwar sind private und berufliche Gründe in der Regel ausschlaggebend für den Wegzug, aber für und rund ein Drittel der Weggezogenen stellt die Wohnsituation bzw. der Eigentumserwerb das Hauptmotiv dar. Für diejenigen, die in die unmittelbar angrenzenden Nachbarstädte und -gemeinden wegziehen, ist die Wohnsituation sogar dominierend. Mehr als die Hälfte dieser Haushalte gibt Wohnungsgründe (zu klein, zu schlecht ausgestattet, Miete zu hoch), den Eigentumserwerb, die Wohngegend oder die bessere Lebensqualität am neuen Wohnort als ausschlaggebend für den Wegzug an.

Das Wegzugsmotiv "Eigentumserwerb" ist bei den Familien mit Kindern am stärksten ausgeprägt. Insgesamt offenbart die Analyse aber nicht nur die unzureichenden Möglichkeiten zur Eigentumsbildung in Essen. Auch bei den Mietwohnungen sind Angebot und Nachfrage nicht ausgeglichen, weil das Angebot an größeren Wohnungen offensichtlich unzureichend ist. Betrachtet man die Wohnungsstruktur und die Bautätigkeit in der Stadt Essen, so liegen die Gründe für diese Entwicklungen auf der Hand:

Wohnungsbestand, Bautätigkeit und Gebrauchtimmobilienmarkt
Der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern an den Wohngebäuden in der Stadt Essen ist unterentwickelt. Dies zeigt nicht nur ein Vergleich mit dem Land Nordrhein-Westfalen insgesamt, sondern auch ein Vergleich mit den anderen kreisfreien Städten unseres Landes. Eigentumsbildung fördert bekanntlich die Bindung an eine Stadt. Im April 1998 lag der Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen in Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern (Eigentumswohnungen) in Essen lediglich bei 20,4 %. Er liegt damit deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 37,4 %. Sehr viel höher ist der Anteil der von den Eigentümern selbst genutzten Wohnungen zum Beispiel auch in den Nachbarstädten Mülheim an der Ruhr und Oberhausen mit 29,0 %.

Die Lage in bezug auf die Bautätigkeit in Essen ist als äußerst kritisch zu bezeichnen. Im Vergleich mit anderen Ruhrgebietsstädten, zum Beispiel mit Dortmund, Bochum, Duisburg, Mülheim an der Ruhr oder Oberhausen, weist die Stadt Essen, gemessen am jeweiligen Wohnungsbestand, den geringsten Zuwachs an Wohnungen auf. Noch größer fallen im Vergleich mit den genannten Ruhrgebietsstädten die Unterschiede bei den fertiggestellten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern aus. Hier bildet Essen noch deutlicher das Schlusslicht.

Seit dem Jahre 1994 ist die Zahl der in Essen fertiggestellten Wohnungen, mit Ausnahme des Jahres 1998, stark rückläufig. Im Jahre 1999 ist es zu einem deutlichen Einbruch gekommen. Mit lediglich 676 fertiggestellten und nur 648 neu genehmigten Wohnungen ist die Bautätigkeit auf den niedrigsten Stand seit 1987 zurückgefallen.

Gleichzeitig ist bei dieser als sehr niedrig einzustufenden Bautätigkeit eine stark gegenläufige Entwicklung beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern einerseits und beim Bau von Mehrfamilienhäusern andererseits festzustellen. Der Ein- und Zweifamilienhausbau hat seit 1996 deutlich zugenommen, während der Bau von Mehrfamilienhäusern (3 und mehr Wohnungen) weiter zurückgeht. Man könnte geradezu von einer "Sonderkonjunktur" für private Häuslebauer sprechen, in der sich die nach wie vor günstigen Rahmenbedingungen für den Ein- und Zweifamilienhausbau widerspiegeln: die Hypothekenzinsen sind sehr niedrig und der Preisauftrieb bei den Baukosten liegt in Nordrhein-Westfalen seit dem Jahr 1995 unter der allgemeinen Inflationsrate. So entfiel im Jahr 1999 ein Anteil von rund 46 % aller neu fertig gestellten Wohnungen in der Stadt Essen auf Ein- oder Zweifamilienhäuser und nur noch ein Anteil von rund 54 % auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Zum Vergleich: im Jahr 1995 lag bei einer insgesamt sehr viel regeren Bautätigkeit der Anteil der neu fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern noch bei rund 90 %.

In die gleiche Richtung weisen die Berichte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Der Gutachterausschuss berichtet jährlich über die Entwicklung der abgeschlossenen Kaufverträge für unbebaute und bebaute Wohngrundstücke, wobei bei den Kaufverträgen für bebaute Wohngrundstücke (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) auch die Kaufvorgänge für gebrauchte Immobilien einbezogen werden. Hier zeigt sich, dass die Investitionsbereitschaft der Nachfrager in Essen in den Jahren 1998 und 1999 - sicherlich auch angesichts der günstigen Zins- und Baukostenentwicklung - deutlich zugenommen hat. Investiert wird aber vorzugsweise in gebrauchte Immobilien. Die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge für neue und gebrauchte Wohngrundstücke ist im Jahr 1998 um rund 28 % und im Jahr 1999 nochmals um rund 9 % auf insgesamt rund 3.600 Verkäufe von Immobilien angestiegen. Dies ist ein Zeichen dafür, dass das Vertrauen der Nachfrager in den Immobilienmarkt Essen nicht nur vorhanden, sondern in den letzten Jahren sogar zugenommen hat.

Allerdings beruht diese Zunahme in den Jahren 1998 und 1999 fast ausschließlich auf einem weiteren Anstieg der Verkaufszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser (rund 23 %) und für Eigentumswohnungen (rund 10 %), während es bei den Mehrfamilienhäusern im Jahre 1999 sogar einen Rückgang von rund -13 % gab. Im Jahre 1999 wurden insgesamt 1.051 Kaufverträge für neue und gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser abgeschlossen und 2.054 neue oder gebrauchte Eigentumswohnungen verkauft. Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser lag im Jahre 1999 bei 381.

Auch die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen haben in den Jahren 1998 (+ 230 %; insgesamt 521 Umwandlungen) und 1999 (+ 60 %; insgesamt 834 Umwandlungen) enorm zugenommen. Soweit der Verkauf solcher aus Umwandlungen entstandener Eigentumswohnungen sozialverträglich, das heißt an die vorherigen Mieter oder deren Angehörige erfolgen kann, ist dies sicherlich eine gute Möglichkeit, die Eigentumsquote flächenschonend, das heißt ohne weiteren Wohnbauflächenverbrauch, zu erhöhen.

Positiv mag auch stimmen, dass eine Umfrage des Arbeitskreises Wertermittlung im Deutschen Städtetag zum Immobilienmarkt in deutschen Großstädten zu dem Ergebnis führte, dass neu erbaute Doppelhaushälften und Reihenendhäuser in Essen bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.350 DM je Quadratmeter Wohnfläche im Jahre 1999 günstiger zu erwerben waren als in Gelsenkirchen (3.750 DM je qm), Bochum (4.300 je qm), Dortmund (4.100 DM je qm) oder Duisburg (3.600 DM je qm). Dies ist sicherlich ein Ergebnis der Bemühungen der letzten Jahre in Essen, in diesem Bereich besonders kosten- und flächensparend zu bauen. Im übrigen prognostiziert der Arbeitskreis Wertermittlung im Deutschen Städtetag für Ein-, Zwei und Mehrfamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen in Essen für das 1. Halbjahr 2000 stabile Preise.

Einkommenssituation der Nachfrager
Die gestiegene Investitionsbereitschaft der privaten Nachfrager ist jedoch nicht nur auf die zur Zeit sehr günstigen Hypothekenzinsen und den moderaten Anstieg der Baukosten zurückzuführen. Die Kaufkraft der privaten Haushalte und damit die Möglichkeit, auf dem Wohnungsmarkt aktiv zu werden, hat in den letzten Jahren auch aufgrund einer verbesserten Einkommenssituation zugenommen. Im Gegensatz zum Jahr 1997 sind die Löhne und Gehälter der abhängig Beschäftigten in den Jahren 1998 und 1999 auch "real" wieder gestiegen, wozu unter anderem der sehr geringe Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten beigetragen hat. In Essen gibt es einen zunehmenden Anteil von Haushalten mit einem Nettoeinkommen von 5.000 DM und mehr, der aufgrund seines finanziellen Potentials durchaus auch für einen Eigentumserwerb in Frage kommen dürfte.
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hat in Essen nach einer rückläufigen Entwicklung in den Jahren 1997 und 1998 im Jahre 1999 erstmals wieder leicht zugenommen. Die Arbeitslosenquote nimmt seit Ende 1997 und die Zahl der Sozialhilfeempfänger (laufende Hilfe zum Lebensunterhalt in Einrichtungen) seit Ende 1996 ab.

Entwicklung der Mieten und Baulandpreise
Dass aufgrund des Bevölkerungsrückgangs gestiegene Wohnungsangebot hat den Anstieg der Mieten in Essen abgeschwächt. Nach zum Teil erheblichen Miet- und auch Nebenkostensteigerungen in den Jahren von 1991 bis 1996 lag der Anstieg der Mieten (ohne Betriebskosten) im Zweijahreszeitraum von 1996 bis 1998 nur noch bei insgesamt 4,2 %. Große Unterschiede sind dabei zwischen Neu- und Altbauwohnungen festzustellen. Gab es bei den Altbauwohnungen (Altersklasse bis 1929) in den zwei Jahren von 1996 bis 1998 noch einen Anstieg der Mieten um 12,1 %, so ist demgegenüber für den Neubereich (Altersklasse 1985 und später) sogar ein Rückgang um -2,6 % zu verzeichnen.

Dennoch weisen die Mietwohnungen in der Stadt Essen im Vergleich mit nahezu allen Nachbar- und Umlandstädten/-kreisen die höchsten durchschnittlichen Mieten auf. Besonders auffällig sind die Unterschiede im Vergleich mit den Nachbarstädten Gelsenkirchen, Herne, Bochum und Duisburg. Aber auch in Mülheim an der Ruhr und in Oberhausen leben Mieter billiger. Im Durchschnitt liegen die Mieten in diesen beiden Städten, zu denen die Stadt Essen besonders große Wanderungsverluste aufweist, um rund 0,80 DM je Quadratmeter Wohnfläche bzw. um rund 7 % niedriger.

Das größer gewordene Wohnungsangebot, die moderate Entwicklung der Mieten sowie die gestiegene Kaufkraft der Essener Bevölkerung haben in den vergangenen Jahren eine rege und von Jahr zu Jahr zunehmende innerstädtische Umzugshäufigkeit ausgelöst, die bei einer Entspannung des Wohnungsmarkts stets zu beobachten ist. Veränderte Wohnungswünsche, die in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte zurückgestellt oder sogar ganz aufgegeben werden mussten, werden jetzt zunehmend realisiert. Diese Entwicklung, die Privathaushalte begünstigt, die eine ihren Wünschen entsprechende Mietwohnung suchen, ist für Investoren im Mietwohnungsbau aber eher hemmend, da sie bei Neuvermietungen fürchten müssen, keine ihren Renditeerwartungen entsprechende Miete am Markt durchsetzen zu können. Nach der Meinung von Wohnungsmarktexperten in Nordrhein-Westfalen sind die Renditeerwartungen im Mietwohnungsbau zur Zeit das größte Investitionshemmnis überhaupt und ursächlich für den Rückgang der Bautätigkeit im Mehrgeschoss- bzw. Mietwohnungsbau. Der Preisauftrieb bei den Wohnnebenkosten schränkt den Spielraum bei den Mieten zusätzlich ein.

Hinzu kommt, dass Bauland in Essen nicht nur knapp, sondern auch teuer ist. Dies gilt nicht nur für die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser, sondern in besonderem Maße für die Baulandpreise im Geschosswohnungsbau. In mittlerer Lage mussten für Bauland im Geschosswohnungsbau im Jahr 1998 in Essen je Quadratmeter im Durchschnitt 530 DM aufgewendet werden. In keiner der an Essen unmittelbar angrenzenden Nachbarstädte/-gemeinden liegen die Preise derart hoch. In Gladbeck und Gelsenkirchen zum Beispiel ist ein Quadratmeter Bauland mittlerer Lage im Geschosswohnungsbau für 300 DM und in Oberhausen und Hattingen für 330 DM zu haben. Selbst in Mülheim an der Ruhr (410 DM je Quadratmeter) und in Ratingen (450 DM je Quadratmeter), die bei den typischen Baulandpreisen mittlerer Lage für Ein- und Zweifamilienhäuser noch über dem Essener Durchschnitt liegen, sind die Baulandpreise im Geschosswohnungsbau merklich niedriger.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau und Nachfrage nach preiswerten Wohnungen
Betrachtet man die Fertigstellungszahlen der letzten Jahre, so erweist sich der öffentlich geförderte Wohnungsbau in Essen als wesentliche Stütze der Baukonjunktur. Einen maßgeblichen Beitrag zur Neubautätigkeit leistet der öffentlich geförderte Wohnungsbau offensichtlich immer dann, wenn die Bautätigkeit insgesamt stark zurückgeht. Im zurückliegenden Jahr 1999 hatte der öffentlich geförderte Wohnungsbau einen Anteil von rund 57 % an allen in der Stadt Essen fertiggestellten Wohnungen. Die Probleme liegen demnach in der mangelnden Investitionsbereitschaft bzw. im Fehlen ausreichender Investitionsanreize im freifinanzierten Mietwohnungsbau.

Obwohl im Zeitraum von 1993 bis 1999 rund 46 % der in Essen neu fertiggestellten Wohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, ist dieser Teilmarkt für den preiswerten bzw. preisgebundenen Wohnungsbestand in Essen nach wie vor sehr angespannt. Die zurückgehenden Arbeitslosen- und Sozialhilfeempfängerzahlen legen hier die Vermutung nahe, dass auch die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum rückläufig ist. Das Gegenteil ist der Fall.
Aufgrund planmäßiger und vorzeitiger Darlehensrückzahlung hat sich der Sozialwohnungsbestand (Mietwohnungen des I. Förderweges) in der Stadt Essen drastisch verringert. Dieser Sozialwohnungsbestand, der zweckbestimmt ist für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen (insbesondere Kinderreiche, Alleinerziehende, nichtdeutsche Haushalte), ist von rund 95.000 Wohnungen im Jahr 1987 auf rund 45.000 im Jahr 1999 zurückgegangen, was einer Abnahme von rund 53 % entspricht. Bis zum Jahr 2006 wird sich dieser Sozialwohnungsbestand nochmals halbieren.

In Zukunft wird des vor allem an größeren Wohnungen für kinderreiche Familien mangeln, da nur 1 % (rund 600 Wohnungen; Stand 1997) der Sozialwohnungen in Essen 100 qm groß oder größer und insofern besonders für kinderreiche Familien geeignet sind. Dass in dieser Hinsicht ein Bedarf besteht, lässt sich auch unmittelbar aus der Entwicklung der Zahl der wohnungssuchenden Haushalte ableiten. Die Zahl der beim Einwohnersamt der Stadt Essen, Fachabteilung "Wohnungswesen" als wohnungssuchend registrierten Haushalte hat in den Jahren 1998 und 1999 wieder deutlich zugenommen. Seit dem Jahr 1988 ist die Zahl der Haushalte mit 4 und mehr Personen, also in der Regel Familien mit Kindern, um rund 42 % gestiegen. Insgesamt machen Haushalte mit 4 und mehr Personen inzwischen ein Viertel aller wohnungssuchenden Haushalte in der Stadt Essen aus. Auch an der Zahl der zur Vermittlung freigemeldeten Wohnungen wird deutlich, dass Wohnraum für kinderreiche Familien und Großfamilien kaum angeboten wird.

Der starke Rückgang des Sozialwohnungsbestands kann auch nicht durch preiswerte frei finanzierte Wohnungen aufgefangen werden, da die Mieten in den freifinanzierten Altbaubeständen, die in erster Linie zu diesem preiswerten Teilmarkt gehören dürften, in den letzten Jahren überdurchschnittlich stark gestiegen sind und sich den Mieten in Neubauwohnungen deshalb mehr angeglichen haben.
Zudem muss einem vielfach geäußerten Vorurteil widersprochen werden, dass die Mieten im sozialen Wohnungsbau die Mieten freifinanzierter Wohnungen bereits erreicht oder sogar überschritten haben. Einer Analyse der Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Stand: 1. 7. 1997) folgend liegen die Bestandsmieten im sozialen Wohnungsbau in Essen, je nach Förderjahrgang, im Durchschnitt zwischen 2,58 DM und 4,07 DM je Quadratmeter Wohnfläche unter den nach dem Mietspiegel ermittelten Mieten für freifinanzierte Wohnungen. Die Analyse kommt zu dem Ergebnis, dass einkommensschwache Haushalte in Städten entlang der Rheinschiene Bonn-Köln-Düsseldorf sowie in Essen und Münster, in Gemeinden also, in denen es überdurchschnittlich hohe Mietspiegelwerte gibt, über sehr große Mietpreisvorteile verfügen, wenn sie eine Sozialwohnung bewohnen.
Insofern kommen auch die von der Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen befragten Wohnungsmarktexperten zu dem Ergebnis, dass sich die Polarisierung der Wohnungsmärkte fortsetzen wird. Während der Eigentumssektor boomt und das Angebot im oberen und mittleren Mietwohnungsmarkt entspannt ist, ist im Bereich des preiswerten Mietwohnungssegments auch in Zukunft mit einer angespannten Situation zu rechnen.

Konsequenzen für Wohnungspolitik und Stadtentwicklung
Der Verwaltungsvorstand der Stadt Essen hat sich erstmalig im März 2000 mit den Einwohnerverlusten und den Folgewirkungen befasst. Zu diesen Folgewirkungen gehört auch, dass der Einwohnerverlust und der weiter prognostizierte Rückgang der Zahl der Einwohner/-innen zu erheblichen Einnahmeausfällen sowohl beim Einkommensteueranteil und den Kompensationsleistungen als auch bei den Zuweisungen und Umlagen im kommunalen Finanzausgleich führen wird. Der Verwaltungsvorstand hat deshalb ausdrücklich den zentralen strategischen Zielsetzungen "Stabilisierung der Einwohnerzahl durch Umkehr des Abwanderungstrends" und "Weiterer Überalterung der Bevölkerung entgegenwirken" zugestimmt. Vom Oberbürgermeister wurden die einzelnen Geschäftsbereiche u. a. beauftragt, die Attraktivität des Wohnstandorts Essen zu verbessern, verstärkt Wohnbauflächen auszuweisen, die Wohnbautätigkeit zu intensivieren, den Erwerb von Wohneigentum und die Kinder- und Familienfreundlichkeit zu fördern. In einem ersten Schritt wurde vom Planungsausschuss der Stadt Essen beschlossen, das kommunale Förderprogramm (bisherige Laufzeit 1998 bis 2000), mit dem der Grundstückskauf bei der Errichtung oder beim Ersterwerb von Familienheimen bezuschusst wird, bis zum Jahr 2003 zu verlängern. Zudem ist es politischer Wille, zukünftig jährlich Bauland für 2.000 Wohnungen auszuweisen.

Der Bericht kann bei der Stadt angefordert werden.


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