Wohnungsmarktbericht Frechen 2003

Zusammenfassung mit Download

Kurzer Überblick über die Marktsituation

Der 1. Wohnungsmarktbericht der Stadt Frechen ist eine Zusammenfassung und Auswertung vorhandener aktueller Daten des Landesamtes für Datenverarbeitung NRW (LDS), der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW (Wfa), des Gutachterausschusses Erftkreis und der Stadtverwaltung Frechen. Für die Datenanalysen wurden in der Regel Zeiträume von 1991 bis 2001 zugrunde gelegt, da das LDS zum Zeitpunkt der Berichterstellung die Zahlen aus 2002 noch nicht veröffentlicht hatte. Sofern jedoch Zahlen aus anderen Quellen aus 2002 zur Verfügung standen, wurden diese in die Betrachtung einbezogen. In anderen Fällen wurden dargestellte Zeitreihen erst nach 1991 erhoben. Mit diesem Bericht und der beabsichtigten regelmäßigen Fortschreibung soll die Feststellung und Bewertung von Veränderungen und Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Frechen systematisch verbessert werden. Die dadurch gewonnenen Informationen eignen sich für alle am Wohnungsmarktgeschehen Beteiligte als verbesserte Planungs- und Entscheidungsgrundlage.

Allgemeine Trends, wie z.B. rückläufige Förderquoten für preisgebundenen Wohnungsbau oder verstärkt auslaufende Wohnungsbindungen liefern wichtige Hinweise zur Entwicklung des Wohnungsmarktes. Ebenso sind neue Lebensformen und veränderte Lebensstile Anlass für perspektivische Betrachtungen von Haushaltstypen, die in eine planende Wohnungspolitik unbedingt einzubeziehen sind. Der Wohnungsmarktbericht ist eine zeitnahe Informationsgrundlage für eine markt- und bedarfsgerechte Wohnungspolitik in Frechen.

Bautätigkeit
Die statistischen Baufertigstellungen weisen analog den Genehmigungen einen Rückgang auf. Von 1995 bis 2001 verhalten sie sich schwankend. Während 1997 mit 430 Wohnungen der höchste Wert erreicht wurde, war im Jahr 2001 der tiefste Wert mit 232 Wohnungen festzustellen. Der Durchschnitt beläuft sich auf 320 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr. Während die Fertigstellungen der Ein- und Zweifamilienhäuser von 1997 bis 2000 kontinuierlich von 69 auf 114 gestiegen ist, kam es 2001 gegenüber dem Vorjahr zu einem sprunghaften Einbruch (–57,9 %). In den Jahren von 1999–2001 war die jeweils aktuelle Bautätigkeit im Bereich der Einfamilienhäuser am größten. 1998 waren die Aktivitäten im Bereich der An-, Um- und Ausbauten von bestehenden Wohnungen am höchsten.

Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand ist in Frechen im Zeitraum von 1991–2001 um insgesamt 18,1 % gewachsen. Während der Bestand im Zeitraum von 1998 bis 2000 durchschnittlich um 1,6 % gewachsen ist, beträgt das Wachstum im Jahr 2001 noch 1,1 %. Bei der Versorgung mit Wohnraum pro Einwohner liegt Frechen mit 38,8 m² etwas über dem Landesdurchschnitt.
Der Anteil der Einfamilienhäuser an allen Wohngebäuden ist mit 66,8 % gegenüber den Zwei- und Mehrfamilienhäusern deutlich am höchsten. Durch sie werden allerdings nur 33 % aller Wohnungen in Frechen bereitgestellt. Der hohe Anteil von EFH sowie die in etwa gleiche Verteilung zwischen ZFH und MFH in Frechen ist sowohl im Erftkreis als auch auf Landesebene wiederzufinden.
1/3 aller Wohneinheiten in Frechen verfügen über vier Räume (d.h. eine 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad). Die Wohngebäude bestehen in Frechen zu 15 % aus Altbauten (Baujahr vor 1948), 36 % wurden in der Nachkriegszeit errichtet - Modernisierungsbedarf ist daher zu vermuten.

Der Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum ist im Jahr 2001 gegenüber 1991 um 12,1 % auf 2.926 Wohnungen gesunken. Der Anteil von öffentlich gefördertem Wohnraum am Gesamtbestand ist im selben Zeitraum von 18,2 % auf 13,5 % zurück gegangen. Die Mietwohnungen haben den höchsten Anteil an allen öffentlich geförderten Wohneinheiten. 2001 betrug dieser Anteil 83,8 %. Die Zahl der Eigentumsmaßnahmen ist rückläufig. In den kommenden Jahren ist mit einem weiteren Bestandsverlust im öffentlich geförderten Wohnungssegment aufgrund der hohen Anzahl von vorzeitigen Darlehensrückzahlungen zu rechnen. 2001 standen 13,2 % des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes in der Nachwirkungsfrist.

Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen
In den letzten 10 Jahren betrug das jährliche Einwohnerwachstum in Frechen durchschnittlich 0,4 %. Im Zeitraum von 1992–2002 ist die Einwohnerzahl um 4,5 % auf 47.437 gestiegen. Das Wachstum ist nahezu ausschließlich auf Wanderungsgewinne zurückzuführen. Der durchschnittliche Wanderungsgewinn betrug im Zeitraum von 1993–2001 pro Jahr 225 Einwohner.
Die Betrachtung der Nahwanderung für den Zeitraum von 1998–2002 macht deutlich, dass mehr Frechener in den Erftkreis abwandern als umgekehrt (–934 Personen). Die häufigsten Zielorte sind Kerpen, Hürth, Bergheim und Pulheim. Die größten Unterschiede in den Wanderungsbewegungen zu diesen Kommunen bestehen bei Kerpen und Bergheim. Nach Kerpen wanderten 500 Frechener mehr ab als umgekehrt, nach Bergheim 203 Personen. Demgegenüber war der Zuzug von Kölnern nach Frechen deutlich höher als umgekehrt (+ 2.041 Personen).

Altersstruktur und Haushaltsentwicklung
Wenn bei der Betrachtung der Altersgruppen von der Vermutung ausgegangen wird, dass sich die 27- bis 55–Jährigen in der aktiven Familienphase befinden und die 55- bis 75–Jährigen diese abgeschlossen haben, aber noch in großzügigeren Wohnungen oder Häusern leben, dann ist von einer hohen Nachfrage nach familiengerechtem Wohnen auszugehen. Diese beiden Altersgruppen bilden zusammen 2/3 der Gesamtbevölkerung.
Die Zahl der Haushalte ist im Zeitraum von 1991–2001 rechnerisch um 7,3 % auf 20.356 gewachsen. Gleichzeitig ist bei der durchschnittlichen Haushaltsgröße ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Die durchschnittlich pro Kopf zur Verfügung stehende Wohnfläche ist im selben Zeitraum um 4,26 m² auf 38,79 m² gestiegen. Tendenziell bedeutet dies, dass weniger Menschen in einem Haushalt leben, die mehr Wohnraum zur Verfügung haben.

Kaufkraft
Das verfügbare Einkommen ist in den letzten 10 Jahren in NRW durchschnittlich um 2,4 % pro Jahr gestiegen. Während 1992 das durchschnittliche verfügbare Einkommen pro Kopf bei 14.052 € lag, belief es sich im Jahr 2002 auf 17.431 € (+ 24 %). Seit 1996 liegt die Einkommenssteigerung über der Steigerung der Verbraucherpreise. Seit 1999 haben die Verbraucherpreise angezogen. Im Jahr der Euro-Einführung betrug die Teuerungsrate 2 %.

Die Arbeitslosenzahlen haben sich von 1997–2001 rückläufig entwickelt. 2002 sind sie dann gegenüber dem Vorjahr um 5,9 % auf 3.281 angestiegen. Die Arbeitslosenquote lag 2002 bei 6,6 %, Erftkreis (7,4 %), Bund (9,8 %). Ebenso wie die Arbeitslosenzahlen sind die Fallzahlen in der Sozialhilfe seit 1997 rückläufig und im Jahr 2002 gegenüber dem Vorjahr um 8,9 % angestiegen (1997: 1.403, 2001:1.002, 2002:1.091). Die Sozialhilfequote betrug 4,4 %. Aufgrund der gestiegenen Arbeitslosigkeit und der analog gestiegenen Fallzahlen in der Sozialhilfe, ist kein Rückgang bei der Nachfrage nach günstigem Wohnraum in den unteren Segmenten zu erwarten.

Wohngeldempfänger und wohnungssuchende Haushalte
Die Zahl der Wohngeldempfänger ist im Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr um 44,0 % von 995 auf 1.433 gestiegen. Ebenso ist die durchschnittliche Wohngeldleistung je Fall im Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr um 29,0 % von 89 € auf 115 € gestiegen. Diese deutliche Ausweitung der Anspruchsberechtigten und der Leistung gehe auf eine 2001 in Kraft getretene Änderung des Wohngeldgesetzes zurück, in dem die Einkommens- und Mietobergrenzen für Wohngeldbezieher erweitert wurden.

Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte ist seit 1996 rückläufig (2002 : -29,9 %). Seit 1999 waren relativ konstant ca. 400 Haushalte wohnungssuchend. Unter den Wohnungssuchenden bilden die 1-Personen-Haushalte die stärkste Nachfragegruppe. Seit 1999 sind dies relativ konstant ca. 160 Haushalten pro Jahr. Die Vermittlungsquote des Wohnungsamtes verläuft insgesamt seit 1996 steigend. Besonders in den Jahren 1997 und 2002 wurden hohe Vermittlungszahlen erreicht.

Mieten
Im Landesdurchschnitt sind die Bruttomieten lt. Mietenindex NRW im Zeitraum von 1995–2002 konstant gestiegen. Während die Steigerung bis 1997 pro Jahr durchschnittlich 3,3 % betrug, waren es ab 1997–2002 durchschnittlich 1,5%. Ab 2000 lag die Steigerung der Nebenkosten deutlich über der Kaltmiete.

Für Frechen konstatieren die Preisspiegel der Makler einen Rückgang der Neuvertragsmieten im Zeitraum 1998–2002. Am stärksten betroffen waren die Altbauten, die um 24,8 % von 6,65 € /qm auf 5,00 € / qm gesunken sind. Der Preisrückgang bei den Neuvertragsmieten deutet auf eine relative Marktentspannung im oberen Marktsegment hin. Im Gegensatz dazu sind die Mietspiegelmieten leicht gestiegen, am stärksten für Altbauten. Diese nahmen von 1999 bis 2002 um 4,8 % auf 5,82 € / qm zu. In den letzten fünf Jahren lagen die Bestandsmieten trotz der leichten Steigerung 21,5 % unter dem Niveau der Neuvertragsmieten.
2001 betrug die Kostenmiete für preisgebundene Wohnungen der GWG Rhein-Erft und der Stadt Frechen, die über den 1.Förderweges, der Modernisierungsrichtlinie sowie dem Energiesparprogramm gefördert wurden 3,90 € / qm. Die Kostenmiete lag 32,7 % unterhalb der Preisobergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in mittlere Wohnlage des frei finanzierten Marktes (5,80 € /qm). Die Kaltmieten der Sozialhilfehilfeempfänger sind entgegen der Entwicklung in den Bestandsmieten im Zeitraum von 1998–2002 nicht gestiegen. Während die durchschnittliche Kaltmiete pro Sozialhilfefall im Dezember 1998 noch 313 € betrug, waren im Dezember 2002 durchschnittlich 305 € (-2,5%) zu zahlen.