Wohnungsbedarfsanalyse und -nachfrageprognose Freiburg im Breisgau 2014 (empirica)

Entwurf; Inhaltsüberblick mit Download-Link

Empirica hat im Auftrag der Stadt den Wohnungsmarkt analysiert und auf Basis der städtischen Bevölkerungs- und Haushaltsprognose die zukünftige Wohnungsnachfrage modellhaft errechnet.
(Quelle: Website Stadt Freiburg)

Ergebnisse der Marktanalyse

Zwischen 2004 und 2013 ist Freiburgs Einwohnerzahl um 5 Prozent auf 218000 angestiegen. Das entspricht 120000 Haushalten, bei einem jährlichen Zuwachs von 900 Haushalten. Dieser Anstieg geht nicht allein auf das Wachstum der Studierendenzahl zurück. Er weist auch auf gesamtgesellschaftliche Trends, etwa den steigenden Anteil von Single-Haushalten. Betroffen sind davon vor allem Universitätsstädte und Städte mit einkommensstarken Bevölkerungsgruppen der Altersgruppe 20 bis 35 Jahre. Anders als in früheren Jahrzehnten ist laut Empirica ein neues Phänomen zu beobachten. Die 20- bis 35-Jährigen konzentrieren sich heute weit stärker als früher auf bestimmte Städte wie zum Beispiel Freiburg, Münster, Würzburg, Heidelberg, Bayreuth und Regensburg. All diesen Städten ist gemein, dass sie eine hohhe Attraktivität besitzen und die Mieten sehr stark steigen.  Insgesamt leben immer mehr Menschen der Altersklasse 20 bis 35 Jahre in diesen "Schwarmstädten" – mit weiter steigender Tendenz. D.h. viele dieser 20- bis 35-Jährigen gehen nicht wie früher dorthin, wo sie eine Stelle antreten, sondern dorthin, wo sie leben oder studieren wollen. Das „Schwarmverhalten“ junger Menschen ist ein wesentlicher Ansatz zur Erklärung der deutlichen Wanderungsgewinne Freiburgs. Die Faustregel "weniger Bauen = weniger Menschen kommen" gilt deshalb nur eingeschränkt. Dieses Schwarmverhalten löst auch Verdrängungsprozesse aus. Vor allem bei Familien in der Expansionsphase weise die Stadt einen negativen Wanderungssaldo mit dem Umland auf. In Bezug auf innerstädtische Umzüge wird planerisch eine möglichst ausgeglichene Sozialstruktur in den Stadtteilen angestrebt, auch bei neu entstehenden Gebieten.

Prognose des Wohnungsbedarfs

Das starke Wachstum der Stadt in der Vergangenheit prognostiziert Empirica auch für die Zukunft. Anfang 2014 wurden in Freiburg knapp 120300 Wohneinheiten nachgefragt, davon rund 100000 im Geschosswohnungsbau und rund 20 300 in Eigenheimen. Laut Empirica wird die Nachfrage von 120300 Wohneinheiten heute auf knapp 134900 im Jahr 2030 steigen. Errechnet wurde diese Zahl anhand der Wohnungsmarktanalyse, Erfahrungen bei der Entwicklung neuer Baugebiete in Freiburg in den vergangenen zehn Jahren, der Haushalteprognose und einer Typisierung der Teilmärkte. Umterm Strich sind das 14600 Wohnungen, die in den nächsten 15 Jahren errichtet werden müssen – im Jahr durchschnittlich 900. Die Bauintensität muss also zunehmen, denn in den vergangenen zehn Jahren wurden durchschnittlich nur 750 Wohnungen fertiggestellt. Die bereits eingeleitete Entwicklung eines neuen Stadtteils ist daher unerlässlich, um Preissteigerungen entgegenzuwirken. Schon jetzt liegt die Mietbelastung in Freiburg bei 25 Prozent des Einkommens – im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald nur bei 15 Prozent. Beim Mietniveau liegt Freiburg schon auf dem 5. Platz im Bundesvergleich (hinter München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg).

Weil Empirica von einem rechnerischen Neubaubedarf in Höhe von 14600 Wohnungen ausgeht, benötigt Freiburg im Jahr 2030 also 5700 Wohneinheiten mehr als bislang geplant. Im neuen Stadtteil werden nach 2030 rechnerisch weitere 1500 WE zur Verfügung stehen, sodass ein neuer Prognosehorizont (etwa 2030 bis 2040) und ein neuer FNP rechnerisch nach heutigem Stand mit einer "Lücke" von 4200 Wohneinheiten starten.

Download

Der Bericht steht auf der Website der Stadt als PDF-Datei zum Download zur Verfügung.


Materialien