Wohnungsmarktbericht Gelsenkirchen 2011

Kurzfassung mit PDF-Datei des 2. Berichts

Der 1. Gelsenkirchener Wohnungsmarktbericht 2008 basierte auf Daten der Jahre 2002 bis 2006. Nun gilt es die Fakten fortzuschreiben, die damaligen Prognosen und Annahmen zu überprüfen und die Entwicklung des Wohnungsmarktes aufzuzeigen. Der nachfolgende Bericht beinhaltet in der Regel Aussagen zum Zeitraum 2005 bis 2009. Sofern kurzfristig Zahlen aus dem Jahr 2010 zur Verfügung standen, wurden diese berücksichtigt.

  • Nach einer Phase vieler Transaktionen größerer Wohnungsbestände an Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland in den Jahren bis 2007 hat es danach nur noch den Verkauf der LEG-Wohnungsbestände im Jahr 2008 an den Finanzinvestor Whitehall gegeben. In Gelsenkirchen war ein LEG-Bestand von ca. 2.450 Wohnungen betroffen.
  • Das Jahr 2009 war durch die internationale Finanzkrise geprägt, die sich schließlich zu einer allgemeinen Wirtschaftskrise ausgeweitet hat. Infolge der Krise sind u. a. die Kriterien für die Vergabe von Krediten verschärft worden, was wiederum auch die Wohnungswirtschaft zu spüren bekam. Investitionen wurden zurückgestellt bzw. nicht im geplanten Umfang verwirklicht.
  • Die Bevölkerungszahl in Gelsenkirchen ist rückläufig. Die positiven Wanderungszahlen der Jahre 2004 bis 2006 haben sich nicht fortgesetzt, so dass erneut Wanderungsverluste und Sterbeüberschüsse für eine rückläufige Bevölkerungszahl sorgen.
  • Der Gebäudebestand und die Anzahl der Wohnungen haben in den letzten Jahren weiterhin zugenommen, wobei sich die durchschnittlichen Fertigstellungen in den letzten 3 Jahren gegenüber dem 10-Jahresdurchschnitt fast halbiert (209 zu 380/Jahr) haben.
  • Der Bestand an Sozialwohnungen hat von 2006 bis 2010 um ca. 4.000 Wohnungen abgenommen.
  • Die Durchschnittsmieten im öffentlich geförderten Wohnungsmarkt und der Wohngeldempfänger haben sich in den letzten Jahren kaum verändert und liegen auf einem niedrigen Niveau. Die Mieten sind auch im Verhältnis zu den Umlandgemeinden günstig.
  • Die Baulandpreise sind in den letzten Jahren konstant geblieben und liegen bei guten Wohnlagen auf hohem, bei mittleren Wohnlagen auf günstigem Niveau. Keine der umliegenden Städte hat eine so hohe Differenz bei den Kaufpreisen zwischen beiden Wohnlagen. Für die kommenden Jahre stehen Wohnbauflächenpotenziale in ausreichendem Umfang zur Verfügung. Die für die Einfamilienhausbebauung vorgesehenen Flächen entwickeln sich gut.
  • Die Kaufpreise für Reiheneigenheime sind in den letzten Jahren gefallen. Bei den Erstverkäufen von Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum 1. Bericht ein leichter Anstieg, im Bestand hingegen ein deutlicher Verlust zu verzeichnen. Die Preise für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser sind im Vergleich zum Umland uneinheitlich. Die Anzahl der Kauffälle für Ein- und Zweifamilienhäuser ist nach dem Wegfall der Eigenheimzulage im Jahr 2006 stark gefallen, verzeichnet in den letzten 3 Jahren aber wieder einen leichten Anstieg.