Wohnungsmarktbericht Hagen 2004

Kurzfassung mit PDF-Datei

Kurzdarstellung der Wohnungsmarktsituation

Entwicklung der Bevölkerung und der Haushaltszahlen

Seit längerem sind für Hagen Bevölkerungsverluste zu registrieren. Nach den vorliegenden Prognosen wird die Einwohnerzahl auch in den nächsten Jahren zurückgehen. Zählte Hagen 1990 noch rd. 216.000 Einwohner so waren es Ende 2003 nur noch rd. 202.000. Der Wanderungsverlust an die Hagener Umlandgemeinden ging allerdings zurück und lag „nur noch" bei 134 Personen. Die Anzahl nachgefragter Wohnungen hängt jedoch nicht primär von der Bevölkerungsentwicklung, sondern von der Entwicklung privater Haushalte ab. Diese sind nach der erstmalig 1998 durchgeführten Haushaltsgenerierung von 96.050 auf 93.725, ein Minus gegenüber 2002 von 475 Haushalten, zurückgegangen.

Entwicklung des Wohnungsangebots

Das Wohnungsangebot hat sich gegenüber dem letzten Jahr geringfügig auf 103.766 (+400) Wohnungen erhöht. Im Gegensatz zum Neubau von Familienheimen ist das Volumen im Geschosswohnungsbau nach wie vor sehr gering. Damit reagieren die Investoren auf die durch Einwohnerwohnerrückgang, Mieterverhalten u.a. problematische Situation am Mietwohnungsmarkt.

Investitionsklima

Die finanziellen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau, insbesondere das niedrige Niveau für Hypothekenzinsen und die stabilen Baukosten sind nach wie vor äußerst günstig. Auch hat Hagen im Vergleich zu ausgewählten kreisfreien und den umliegenden kreisangehörigen Städten sowohl für den Geschosswohnungsbau als auch für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser günstige Baulandpreise.

Negativ auf die private und gewerbliche Investitionsbereitschaft wirkt sich jedoch die allgemeine wirtschaftliche Lage und die damit verbundene Unsicherheit aus: Nach wie vor belasten aus Sicht der im Wohnungsmarktbarometer befragten Experten die schlechten Einkommensperspektiven der privaten Haushalte, aber auch der Einwohnerrückgang Hagens und ein Mangel an geeignetem Bauland das Investitionsklima. Nur bei einer Verbesserung dieser Rahmenbedingungen könnte sich das Investitionsklima verbessern.

Baulandreserven

Bauland ist - im Kontrast zur Experteneinschätzung - jedoch vorhanden: In Baulücken und Bebauungsplangebieten bzw. im Zusammenhang von bebauten Ortsteilen könnten rein rechnerisch 6.000 neue Wohnungen gebaut werden. Mit der Aufstellung des am 30.3.03 beschlossenen neuen Flächennutzungsplanes soll der Nachfrage nach Wohnbauflächen in unterschiedlichen Preislagen, mit qualitativ hoher Wohn- und Lebensqualität und im Grünen entsprochen werden. Damit soll der Abwanderung ins Umland begegnet werden.

Mietwohnungen

Insgesamt sind im Jahr 2003 – fast im gleichen Umfang wie 2002 – 267 frei finanzierte Wohnungen fertig gestellt worden. Die Zahl darf jedoch nicht darüber hinweg täuschen, dass sich die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau auf einem sehr niedrigen Niveau bewegt. So sprechen auch die im Wohnungsmarktbarometer befragten Experten für den frei finanzierten Mietwohnungsbau von einem "eher schlechten", im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau von einem "sehr schlechten" Investitionsklima. Offensichtlich belasten nach wie vor der Rückgang der Bevölkerung, eine zunehmende Segregation sowie die Entwicklung der Miet– und Mietnebenkosten die Märkte.

Wohneigentum

Anders beim Neubau von Familienheimen: Unter anderem bedingt durch die Eigenheimzulagediskussion ist die Bautätigkeit nach dem kräftigen Anstieg im Jahr 2002 im Berichtsjahr nur leicht zurückgegangen. Im Wohnungsmarktbarometer (Expertenbefragung) 2003 hob sich dieser Teilmarkt von den übrigen Marktsegmenten noch dadurch ab, dass die Marktlage als annähernd ausgeglichenen eingestuft wurde. Aktuell (2004) diagnostizierten die Experten eine weitere Entspannung, die sich aber kurz- wie mittelfristig nicht weiter fortsetzen soll.

Eigentumswohnungen dagegen wurden, wie erwartet, in den letzten Jahren immer weniger erworben. Nach dem leichten Anstieg im letzten Jahr stagnieren die Verkäufe wie erwartet auf dem Niveau von rd. 90 Erwerbsfällen. Laut Wohnungsmarktbarometer hat sich der Teilmarkt für Eigentumswohnungen noch weiter entspannt. Kurz– und mittelfristig wird jedoch wieder mit einer leicht gegenläufigen Tendenz gerechnet.

Bestandsmaßnahmen/Erwerb vorhandenen Wohnraumes

Wie bereits 2003 stufen die Experten des Wohnungsmarktbarometers das Investitionsklima für Bestandsinvestitionen und den Erwerb vorhandenen Wohnraums als „weder gut noch schlecht“ ein, wenn auch mit leicht verschlechterter Tendenz . Nach Meinung der Akteure wir sich auch mittelfristig hieran nichts ändern. Nur verbesserte Einkommensverhältnisse der Nachfrager und insbesondere günstigere Förderbedingungen der öffentlichen Hand könnten, so die Experten, das Investitionsklima verbessern.

Öffentlich geförderter Wohnraum

Nach einem Einbruch im Jahre 2002 sind die Förderzahlen im Berichtsjahr zwar wieder um fast das Doppelte angestiegen. Zu erwarten ist jedoch, dass sich mittelfristig die Fertigstellungszahlen auf einem Niveau von ca. 150 Wohneinheiten einpendeln werden, da weitere Zuwächse im sozialen Eigentumsbereich nicht zu erwarten sind und nach wie vor auch nicht mit einer Belebung im Mietwohnungsbau gerechnet werden kann. Insgesamt hat sich der Bestand an Sozialwohnungen in den letzten 10 Jahren von rund 24.300 auf 13.100 Wohneinheiten verringert. Bis zum Jahre 2010 wird er noch um weitere rund 6.000 Wohneinheiten schrumpfen.

Grad der Marktanspannung

Die im Beobachtungszeitraum von 1992 bis 2003 neu erstellten Wohnungen haben dazu geführt, dass mittlerweile in fast allen Teilmärkten eine ausgeglichene bzw. entspannte Marktlage besteht. Im Wohnungsmarktbarometer schätzen auch die befragten Experten die Lage im Mietwohnungsbereich wie bisher als noch weitgehend entspannt ein. Während das obere Preissegment als ausgeprägt entspannt gesehen wird, ergibt sich im Bereich der öffentlich geförderten Mietwohnungen eine Entwicklung zur Ausgewogenheit. Mit Ausnahme des oberen Preissegmentes wird sich diese Entwicklung in den übrigen Bereichen des Mietwohnungsbaues kurz– und mittelfristig fortsetzen. Insbesondere im öffentlich geförderten Wohnungsbestand wird auch durch die Auswirkungen von Hartz IV der Nachfragedruck möglicherweise zunehmen.