Wohnungsmarktbericht Hagen 2008

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Bevölkerung und Haushalte
Die demographische Entwicklung steht in einem engen Zusammenhang mit der Situation, die auf dem Wohnungsmarkt vorzufinden ist. Dem in den Regionen des Ruhrgebietes vorherrschenden Trend folgend ist auch der Hagener Wohnungsmarkt entspannt. Die Versorgung der Hagener Bevölkerung mit Wohnraum ist weitestgehend gesichert. Die quantitative Nachfrage entspricht in einigen Teilmärkten nicht dem Angebot.
Die Bevölkerungszahl in Hagen ist nach wie vor rückläufig und lag Ende 2007 bei rd. 195.850. Der negative Saldo aus Geburten und Sterbefällen belief sich 2007 auf 699 Personen.
Ein zusätzlicher Bevölkerungsrückgang ergab sich aus Wanderungsverlusten, die 2007 mit 1.551 einen Höchststand erreichten. Schwerte, Wetter, Breckerfeld und insbesondere Iserlohn und Dortmund sind die Gewinner der von Hagen ausgehenden Wanderungsbewegungen, während Gevelsberg und Ennepetal im Saldo Einwohner an Hagen verlieren.

Im Zuge eines zum Stand 31.12.2006 durchgeführten Haushaltsgenerierungsverfahrens ist eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,1 Personen ermittelt worden. Die häufigste Haushaltsform in Hagen ist der Einpersonenhaushalt mit einem Anteil von 40 %, 2-Personenhaushalte kommen mit einem Anteil von 31 % vor, 3-Personenhaushalte mit 14 %, 4-Personenhaushalte mit 10 % und größere Haushalte lediglich mit 5 %.

Grad der Marktanspannung: Leerstände, Preisentwicklung
Seit Beginn der 90-er Jahre sind Veränderungen der Haushaltsgröße mit der Tendenz zu kleineren Haushalten festzustellen. Eine der Ursachen liegt darin, dass viele junge Menschen frühzeitig einen eigenen Haushalt bilden. Geht man von 1990 aus, zählte Hagen zu diesem Zeitpunkt noch rd. 216.000 Einwohner. Demgegenüber stand Ende 2007 eine Bevölkerungszahl von 195.850. Die unvermeidbare Folge dieser Entwicklung ist eine zunehmende Leerstandsproblematik. Laut Gutachten „Masterplan Wohnen“ belief sich der Leerstand bereits im Jahr 2006 auf rd. 5.000 Wohnungen, wobei sich diese zu 3.100 aus Wohnungsüberhängen und zu einem Anteil von 1.920 aus Fluktuationsreserve zusammensetzten.

Aussagen zu einem angespannten oder entspannten Wohnungsmarkt lassen sich auch aus der Entwicklung der Mieten ableiten. Die seit 2002 beobachtete Entwicklung zeigt, dass die Steigerungsraten in den letzten Jahren moderat ausgefallen sind. Im Altbaubereich können Erhöhungen der Nettokaltmiete, z.B. bei Mieterwechseln, nur schwer erzielt werden.

Grundstücksmarkt und Baulandpolitik
Der Hagener Grundstücksmarkt bildete in 2007 eine zurückgehende Entwicklung ab. Die Anzahl der Kaufverträge sowohl für Eigenheimmaßnahmen als auch für den Geschosswohnungsbau war auffallend niedrig. Zurückfallend war auch die Zahl der Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Wohnungseigentum.
Bei der Bodenpreisentwicklung zeigte sich in der Betrachtung der Jahre von 1990 bis 2007 eine Steigerung von rd. 58 %, wobei während der letzten 4 Jahre eine Stagnation zu beobachten war. Im regionalen Vergleich liegt die Stadt Hagen mit ihren Baulandpreisen durchaus im günstigen Bereich. Allerdings kann Hagen nicht mit den Niedrigpreisen des Märkischen Kreises und den dortigen kreisangehörigen Städten konkurrieren.
Der Diskussion um Fortzüge bauwilliger Hagener in kleinere Nachbarkommunen, die mit einem Angebot an bauträgerfreien Grundstücken zu günstigen Konditionen locken, steht ein abgestimmtes Grundstücksprogramm der Stadt Hagen entgegen, die Bauinteressierten Möglichkeiten aufzeigt, in Hagen ihren Traum vom Eigenheim ohne Bindung an einen Bauträger zu verwirklichen. Laut rechtsgültigem Flächennutzungsplan verfügt Hagen noch über eine Anzahl nicht genutzter Wohnbauflächen.

Bau- und Finanzierungskosten
Die Finanzierung von Wohnungsbauvorhaben wird vorrangig durch die Höhe der Hypothekenzinsen beeinflusst. Nach der seit Mitte der 90-er Jahre zu beobachtenden Abwärtsentwicklung des Zinsniveaus ist seit Ende 2005 ein leichter Zinsanstieg zu beobachten.
Den Gesamtbaukosten kommt bei der Realisierung eines Neubauvorhabens eine entscheide Rolle zu. Im regionalen Vergleich lag Hagen im Jahr 2007 mit den ermittelten Gesamtbaukosten pro qm Wohnfläche für geförderte Wohnungen unter dem Durchschnitt. Vergleichsweise niedrig waren in 2007 auch die Gesamtbaukosten für geförderte Eigenheime. Dieses Ergebnis mag erstaunen, kann aber durchaus als Argument dafür gesehen werden, dass Bauwillige die Chance haben, ihr Vorhaben in Hagen preisgünstig zu realisieren. Aus finanziellen Gründen muss demnach kein Bauwilliger auf Umlandgemeinden ausweichen.

Bautätigkeit und Wohnungsbestand
Ausgehend von 1997 bis zum Jahr 2007 hat sich der Hagener Wohnungsbestand um 3,5 % erhöht, wobei der Anstieg kontinuierlich eingetreten ist. Geringe Zahlen bei den fertig gestellten Wohnungen prägten die Wohnungssituation 2007 in Hagen. Die ebenfalls niedrige Zahl der Baugenehmigungen lässt auch in naher Zukunft keinen Aufwärtstrend erwarten.
Nachdem die staatliche Eigenheimzulage zum 1.01.2006 entfallen ist, ist die Eigentumsbildung für einen Teil der Bauinteressierten mit höheren Schwierigkeiten behaftet. Allgemeine wirtschaftliche und soziale Unsicherheit haben manchen potentiellen Bauherrn vorsichtig werden lassen. Im Jahr 2007 ist die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 60 % zurückgegangen.
Die Errichtung von Mehrfamilienhäusern stagniert auf niedrigem Niveau.
Ein verhaltener Trend zum Neubau von Einfamilienhäusern ist nach wie vor zu erkennen. Bevorzugt gebaut wurde 2007 in Boele, gefolgt von den Bezirken Hohenlimburg, Mittelstadt und Eilpe. Es zeigte sich, dass Stadtteile mit landschaftlichen Potentialen und guter lokaler Infrastruktur besser angenommen wurden als solche mit stark befahrenen Straßen und einem Bestand an teilweise veraltetem Geschosswohnungsbau.

Sozialwohnungsbestand
Durch planmäßige Tilgung und vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel wird sich der Sozialwohnungsbestand künftig noch weiter zurückentwickeln. Diese Tendenz ist seit einigen Jahren zu beobachten. Von 1991 bis 2007 ist der Anteil der Sozialwohnungen um rd. 59 % geschrumpft. Nach heutiger Prognose wird der Bestand an Wohnungen mit Belegungsbindung im Jahr 2015 etwa bei 6.600 Wohnungen liegen.
Die Nachfrage nach einzelnen Sozialwohnungen ist aufgrund der Lage, Ausstattung und Wohnumfeld deutlich zurückgegangen. Ohne aufwertende Investitionsmaßnahmen ist zu befürchten, dass dort dauerhaft Leerstände eintreten.

Wohnungsnachfrage: Einkommen
Bei Betrachtung der Wohnungsbedarfe und der Wohnungsnachfrage präsentieren sich die Städte in Nordrhein-Westfalen regional deutlich unterschiedlich. Wachsenden Städten mit zunehmenden Wohnungsdefiziten stehen Städte mit stagnierenden Wohnungsmärkten mit Leerstandsproblemen gegenüber. Da Hagen über einen entspannten Wohnungsmarkt verfügt, können Mieterhaushalte ihre Wohnansprüche leichter verwirklichen als noch vor 10 bis 15 Jahren. Die Anmietung von Wohnraum hängt zunehmend stärker von qualitativen Merkmalen ab.

Zu den Nachfrageindikatoren des Wohnungsmarktes gehört auch die Einkommenssituation der Nachfrager. Zwar liegt aufgrund der zeitverzögerten kleinräumigen Erhebung des verfügbaren Einkommens der einzelnen Städte kein aktuelles Datenmaterial vor, jedoch konnte festgestellt werden, dass sich die durchschnittliche Einkommenssituation der Hagener Haushalte vom Jahr 2000 bis 2005 erkennbar verbessert hat.
Auch in der innerstädtischen Umzugshäufigkeit ist ein Indiz für Anspannungs- und Entspannungstendenz auf dem Wohnungsmarkt zu sehen. Die in Hagen seit 1999 festzustellende Umzugshäufigkeit mit einem Wert in der Spanne zwischen 80 und 90 pro 1000 Einwohner lässt die Aussage zu, von einem entspannten Wohnungsmarkt zu sprechen.

Nachfrageindikatoren in Bezug auf preiswerte Wohnungen liegen in der Anzahl der wohnungssuchenden Haushalte, der Entwicklung des Sozialleistungsbezugs und der Arbeitslosenquote. Im Jahr 2007 belief sich die Zahl der beim Ressort Wohnen wohnungssuchend gemeldeten Haushalte in Bezug auf geförderte Wohnungen auf insgesamt 1.694. Diese ließen sich differenzieren u.a. nach Haushalten mit Kindern, älteren Menschen, Bedarfsgemeinschaften nach Hartz IV und Geringverdienenden. Eine Arbeitslosenquote von 12 % in Hagen und eine nicht unerhebliche Zahl von Haushalten mit Sozialleistungsbezug bewirken, dass nach wie vor eine dauerhafte Nachfrage nach preiswertem Wohnraum besteht.

Altengerechtes Wohnen
Mit der Zunahme des Anteils älterer Menschen wächst die Nachfrage nach angemessenen seniorengerechten und barrierefrei gestalteten Wohnformen, ggf. auch mit dem Aspekt des „Wohnens mit Versorgungssicherheit“. Eine konkrete Bedarfs- und Nachfrageermittlung auf diesem Sektor existiert nicht. Es wird jedoch von einer Versorgungslücke ausgegangen. Wohnformen in Gemeinschaften, mit Nachbarschaft oder als Mehrgenerationenprojekt entsprechen zwar oft den Vorstellungen der fortgeschrittenen Altersgruppe, für eine solide Umsetzung müssen jedoch zunächst die Voraussetzungen geschaffen werden.

Eigentumsförderung
Die Nachfrage nach Wohneigentum kann für einen Teil des interessierten Personenkreises nur über den Weg der Eigentumsförderung befriedigt werden. Oft wird nur durch die Gewährung von zinsgünstigen oder zinsfreien Darlehen der Bau oder Erwerb einer eigenen Immobilie möglich. Bei der Mehrzahl der im Jahr 2007 gewährten Eigentumsförderungen handelte es sich um Migrantenhaushalte, von denen der größte Anteil aus der Türkei stammt und die zweitgrößte Gruppe Polen als Herkunftsland hat. Bei den Eigentümern mit türkischer Herkunft wurde eine Präferenz für den Objekttyp Eigentumswohnung in Stadtteilen mit einem eher höheren Anteil an Geschosswohnungsbau festgestellt. Diejenigen Migranten mit polnischer Herkunft entschieden sich eher für Eigenheime in Gebieten, die häufiger Einfamilienhauscharakter aufwiesen. Migranten anderer Herkunftsländer trafen unterschiedliche Entscheidungen, so dass sich daraus keine fundierten Erkenntnisse ableiten lassen.

Mieterprivatisierung
Eigentumsbildung im Bestand ist ein erprobtes Mittel, um die Eigentumsquote zu erhöhen und die Quartiere zu stabilisieren. Das Instrument der Mieterprivatisierung ist jedoch bisher in Hagen eher moderat umgesetzt worden. Lag die Quote der Verkäufe aus der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Verhältnis zur Gesamtzahl der verkauften Eigentumswohnungen seit Jahren zwischen 20 und 30 %, so war im Jahr 2006 ein Anstieg auf 36 % zu verzeichnen. Im Jahr 2007 lag die Quote immerhin bei 30 %. Ob damit eine Trendwende hin zur verstärkten Eigentumsbildung im Bestand eingeleitet wird, muss weiter beobachtet werden.