Das Wanderungsgeschehen in Köln (2003)

Kurzfassung

Köln hatte in den neunziger Jahren eine positive Einwohnerentwicklung. Die Einwohnerzahl stieg seit 1990 von rd. 998,6 Tsd. auf aktuell rd. 1,02 Mio. im Jahr 2002. Trotz der insgesamt wachsenden Einwohnerzahl verliert Köln an sein Umland, die Wohnungsmarktregion, per Saldo jährlich über 4 000 Einwohner. Die Abwanderung ist weiter ungebrochen.Zwar sind auch aus der Wohnungsmarktregion von 1990 bis 2002 rd. 121 700 Personen zugezogen, jedoch verlor die Stadt durch Wegzug im gleichen Zeitraum über 177 500 Personen.

Die Diskussion um Einwohnerverluste großer Städte an ihr Umland ist vielfach von der Vorstellung geprägt, dass die Ursache für den Wegzug aus der Kernstadt ins Umland entweder in Mängeln des Wohnumfeldes bzw. in der soziokulturellen Zusammensetzung der Wohnquartiere ("überforderte Nachbarschaften") liegt und/ oder durch den Mangel eines geeigneten Wohnungsangebotes verursacht wird. Die größten Engpässe, die zu Wegzügen ins Umland führen, sollen nach übereinstimmender Auffassung in den familienrelevanten Segmenten des Wohnungsmarktes und hier vor allem im Einfamilienhausbereich liegen.

Der negative Wanderungssaldo mit dem Umland hat gravierende Auswirkungen für die Bevölkerungs- und Sozialstruktur und die Finanz- und Verkehrssituation in der Region insgesamt, aber insbesondere für die Großstadt Köln. Flächenverbrauch im Umland, die Verkehrsbeziehungen zwischen Umland und Stadt und die Umweltbelastungen nehmen zu.
Durch diesen Prozess zu Ungunsten der Kernstadt wird eine ausgewogene Entwicklung der Region insgesamt gefährdet.

Um den durch die Randwanderung entstehenden Bevölkerungsverlust zu beeinflussen, ist eine genaue Kenntnis des städtischen und regionalen Wohnungsmarktes erforderlich. Neben quantitativen Wanderungsstatistiken, die Zu- und Fortzüge vom Gesamtumfang sowie in ihrer räumlichen Ausrichtung zeigen, sind auch Befragungen erforderlich, um die Motive für die Fort-, Umzugs- und Wegzugsentscheidung zu analysieren.

Im Rahmen der Fortschreibung des Wohnungsgesamtplanes für Köln wurde daher eine Wanderungsmotivuntersuchung durchgeführt. Viele deutsche Großstädte haben in den letzten Jahren ähnliche Studien vorgelegt, die aber wegen anderer Rahmenbedingungen und Strukturen nicht auf Köln übertragbar sind. Das Amt für Stadtentwicklung und Statistik führte eine repräsentative Befragung bei Fortziehenden in die Wohnungsmarktregion und nach Köln zuziehenden Haushalten durch. Der Untersuchungsansatz wurde dahingehend erweitert, dass über die umfassende Wanderungsmotivuntersuchung von in die Wohnungsmarktregion Fortgezogenen und nach Köln Zugezogenen auch das Umzugsgeschehen insgesamt analysiert wurde. Innerstädtische Umzüge wurden im Rahmen der "Leben in Köln" - Umfrage 2001 (Kommunaler Mikrozensus) analysiert.

Mit der Gesamtauswertung der Wanderungsmotivuntersuchung wurde das Büro Dr. Jürgen Zepp, Entwicklung - Analysen - Umfragen beauftragt.
In dem Bericht sind, neben dem Umfang und der Struktur der Wanderungen, die räumliche Zielrichtung, die Wanderungsverflechtungen und die demographischen und haushaltsstrukturellen Unterschiede bei den Gruppen dargestellt. Von großem Interesse war, neben den Motiven für den Wohnungswechsel, der Vergleich der Wohnsituation vor und nach dem Umzug. Die Diskussion über die Stadt-Umland-Wanderung wird wesentlich davon geprägt, dass insbesondere Haushalte mit Kindern und höheren Einkommen die Stadt verlassen.

Aus der vergleichenden Analyse der demographischen und haushaltsstrukturellen Unterschiede von sesshaften Bürgern, den Umziehenden innerhalb Kölns, den Wegziehenden in die Wohnungsmarktregion und den Zuziehenden nach Köln wurden folgende Ergebnisse ermittelt:

  • die 35- bis 44jährigen als familienrelevante Jahrgänge sind bei den Fortziehenden in die Wohnungsmarktregion besonders stark vertreten;
  • entsprechend den Grundannahmen zur Randwanderung ziehen verstärkt Familien mit Kindern in die Wohnungsmarktregion (45 %); allerdings sind aber auch kinderlose Paare stark beteiligt (33 %);
  • nach Köln ziehen vorrangig Singles (40 %) und kinderlose Paare (38 %);
  • bei den Wegziehenden in die Wohnungsmarktregion sind Personen mit mittleren Bildungsabschlüssen häufiger vertreten; demgegenüber sind Personen mit Hochschulabschluss unter den Zuziehenden stärker repräsentiert. Köln zieht demnach verstärkt auch hochqualifizierte Arbeitnehmer und -nehmerinnen an;
  • das Haushaltsnettoeinkommen liegt bei den in die Wohnungsmarktregion Wegziehenden über dem der um- oder zuziehenden Vergleichsgruppen; nach ihrem Pro-Kopf-Einkommen gehören - die vergleichsweise kleinen - zuziehenden Haushalte zu den Besserverdienenden.

Mit dem Wegzug ins Umland ist eine deutliche Zunahme der Wohnungsgröße verbunden. Gleichzeitig erhöhen sich zwar die Wohnkosten, bezogen auf den m2-Preis liegen sie aber niedriger als in Köln. Bei dem Vergleich der Wohnsituation vor und nach dem Umzug verbessern sich die Haushalte, die in die Wohnungsmarktregion ziehen, hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnungsgröße: Sie nimmt um mehr als 30 m2 zu. Hierfür werden aber zusätzlich mehr als 150 Euro Miete bzw. Belastung aufgewendet. Die Haushalte sind somit bereit, für eine bessere Wohnversorgung mehr zu zahlen. Relativ auf den Quadratmeterpreis bezogen realisieren sie ein besseres Preis- / Leistungsverhältnis.

Eine Grundannahme bei der Wanderung in das Umland ist, dass die wegziehenden Haushalte dann vorrangig Wohneigentum erwerben. Diese Annahme ist zu relativieren: rd. 44 Prozent erwerben zwar Wohneigentum, aber rd. 56 Prozent wohnen weiterhin, auch nach dem Wegzug in die Wohnungsmarktregion, zur Miete.

Für die wohnungspolitische Steuerung sind insbesondere die Wanderungsmotive für den Fortzug wichtig:

  • Ausschlaggebend für den Fortzug ist die Diskrepanz zwischen den Vorstellungen von bezahlbarem Wohnraum und dem Angebot, also: Menge und Preis für Wohneigentum und Mietwohnungen in Köln.
  • Wichtigster Grund ist mit Abstand das zu hohe Preisniveau für Wohneigentum und das Wohnen zur Miete.
  • Attraktiv für den neuen Standort in der Region sind ergänzend: Wohnlage und Umweltgründe.
  • Nicht relevant für den Wegzug sind das Milieu bzw. die Struktur der alten Wohngegend.
  • Wird bei den aus Köln Wegziehenden weiter nach Eigentümern und Mietern differenziert, gibt es erhebliche Unterschiede:
  • Für neue Eigentümer gelten folgende Wegzugsgründe: der Wunsch nach Wohneigentum, zu teures, nicht passendes Angebot an Wohneigentum in Köln sowie wohnumfeldbezogene Gründe.
  • Für jetzige Mieter sind wesentlich: das Kölner Wohnungspreisniveau, persönliche Gründe und die neue Wohnlage.

Der Zuzug nach Köln wird im wesentlichen durch folgende Faktoren bestimmt:

  • Neben persönlichen Gründen (22 %) ist am wichtigsten die Attraktivität des Kölner Arbeitsmarktes (60 %).
  • (Mit) Bedeutsam für 46 Prozent ist der Kölner Lebensstil und das Flair der Stadt.

Bei den Fortgezogenen in das Umland, bei denen vor dem Umzug ein langer Suchprozess in Köln selbst vorausging, ist eine gewisse Unzufriedenheit festzustellen: Mehr als die Hälfte der neuen Mieter und über 60 Prozent der neuen Eigentümer wären nämlich lieber in Köln und dort in hohem Maße im selben Stadtteil geblieben. Eine Zielgruppe für die städtische Wohnungsbaupolitik sind daher auch die Personen, die mit ihrer neuen Wohnsituation unzufrieden sind und potentielle Rückkehrer darstellen.

Die aus Köln in das Umland Fortgezogenen haben nach dem Umzug weiterhin viele Beziehungen zu Köln und nutzen die Angebote der Großstadt.

Die Umfrageergebnisse wurden durch kleinräumige Auswertungen der Wanderungsstatistik ergänzt. Hierzu wurden die Wanderungsbewegungen in und zwischen drei großstädtischen Lagekategorien untersucht. Aus Praktikabilitäts- und Vergleichsgründen wurden als räumlich funktional gleichartige Gebiete die Lagetypen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) "Innenstadt" (Stadtbezirk 1), "Innenstadtrandlage" (an den Stadtbezirk Innenstadt angrenzende Stadtteile plus Klettenberg, Raderthal, Marienburg und Braunsfeld) und "Stadtrand" (übriges Stadtgebiet) herangezogen.

Die aus dem Kölner Mikrozensus bekannten Erkenntnisse, dass Kölner Haushalte bei innerstädtischen Umzügen zumeist eine neue Wohnung in der Nähe ihrer bisherigen Wohnung suchen, wurden in der Analyse der Wanderungsstatistik bestätigt. Die statistischen Auswertungen des Wanderungsgeschehens in Köln zeigen, dass Umzüge aus innenstadtnahen Lagen ins Umland deutlich hinter den Umzügen innerhalb der Lagetypen zurücktreten.

Neben den Umzügen im jeweiligen Lagetyp spielen Umzüge in den benachbarten Lagetyp „nach außen“ eine wichtige Rolle. Antrieb, ins Umland zu ziehen, ist weniger die Absicht, die Stadt zu verlassen, sondern der Wunsch, eine geeignete Wohnung in der Nähe der bisherigen zu finden: Am Stadtrand ist das im Zweifel auch das Umland. So zogen aus dem Lagetyp Stadtrand im Zeitraum 1990 bis 2000 mehr als 14 Prozent der Bevölkerung in die Wohnungsmarktregion, aus dem Lagetyp Innenstadt hingegen nur acht Prozent. Grundsätzlich gilt, dass Kölner möglichst nahe an ihrem bisherigen Wohnstandort bleiben wollen und dass das neue Umfeld dem Bekannten entsprechen soll.

Zusätzlich zeigt eine Analyse der Fortzüge der letzten Jahre in das Umland aus den einzelnen Stadtteilen Kölns, dass vermehrt die Nachbargemeinden aufgesucht werden, die unmittelbar an die jeweiligen Stadtteile angrenzen.

Die Ergebnisse der Wanderungsmotivuntersuchung sind für die Bewertung der sektoralen und räumlichen Wohnungsnachfrage von zentraler Bedeutung. Sie legen eine dezentralisierte Wohnungsversorgung bzw. Grundstücksentwicklung nahe: Vergleichbar der Kindergarten- und Schulentwicklungsplanung ist der Bedarf an Grundstücken für Einfamilienhausbau und Mietwohnungsbau in noch zu definierenden Teilräumen zu ermitteln. Die Beobachtung des zukünftigen Wanderungsgeschehen und die Ermittlung der entsprechenden Motive wird ein wesentlicher Bestandteil der weiteren Einwohnereinschätzung und Wohnungsmarktbetrachtung sein.