Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2006

Zusammenfassung mit Langfassung als PDF-Datei

Zusammenfassung

Insgesamt gesehen kann in Leverkusen nach wie vor von einem entspannten Wohnungsmarkt gesprochen werden. Allerdings werden im unteren und preisgebundenen Mietsegment in Zukunft Anspannungen erwartet.

 

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl liegt am 31.12.2005 bei 162.063 und ist seit 2004 leicht um 147 Personen zurückgegangen. Dies ist auf der Sterbeüberschuss zurückzuführen, der in diesem Jahr höher ist als der Wanderungsüberschuss. Bei stabiler Bevölkerungsentwicklung ändert sich die Bevölkerungsstruktur weiter - seit 1990 haben nur zwei Altersgruppen zahlenmäßig zugenommen: Die Altersgruppe der 10 - 18 Jährigen leicht und deutlich die älteren Jahrgänge ab 65.

Wanderungsbewegungen

Im Jahr 2005 erreicht der Wanderungssaldo ein Plus von 138 Zuwanderern. Dieser Zuwachs setzt sich zusammen aus einem Fernwanderungsplus von 106 (im Vorjahr 344) und einem Plus der Nahwanderungen von 32. Dabei wandern aus Köln, Monheim und Langenfeld mehr Menschen zu als fort, in die bergischen Nachbargemeinden wandern jedoch mehr Menschen ab, als nach Leverkusen zuwandern.

 

Soziale Faktoren

Die Hartz-IV-Reform, die ab 01.01.2005 umgesetzt wurde, hat zum Ziel, erwerbsfähige Sozialhilfeempfänger durch entsprechende Förderung und Vermittlung wieder in den Arbeitsmarkt zu integrieren. Sie werden künftig in der Arbeitslosenstatistik geführt, so dass die Zahl der Sozialhilfeempfänger mit 211 im Jahr 2005 (im Vorjahr 6.136) drastisch zurückgegangen ist. Die Zahl der Arbeitslosen in Leverkusen ist hingegen im Jahr 2005 sprunghaft angestiegen, im Juni 2005 lag die Arbeitslosenquote bei 15%, ist aber mittlerweile wieder leicht rückläufig. Die Zahl der Einwohner, die ihren Lebensunterhalt aus öffentlichen Kassen erhalten, ist nach der Hartz-IV-Reform in 2005 gegenüber 2004 gleich geblieben, steigt seither aber an.

 

Wohnungsbestand und Bautätigkeit

Im Jahr 2005 gab es in Leverkusen 78.826 Wohnungen, das sind rein rechnerisch zwei Wohnungen weniger als im Jahr zuvor. Die Wohn- und Gebäudestatistik ist um solche Wohnungen bereinigt worden, die aufgrund ihrer Nutzung als Seniorenwohnungen einer anderen Statistik zuzuordnen sind. Tatsächlich gab es einen Wohnungszuwach in Leverkusen von 372 Wohnungen. Damit liegt der Wohnungszuwachs mit 0,5% leicht hinter dem Zuwachs des letzten Jahres. Die Bauintensität in Leverkusen ist in 2005 weiter zurückgegangen und liegt jetzt bei 2,7%. Die Leerstandsquote ist im Jahr 2005 mit 1,3% weiterhin sehr niedrig. Der Sozialwohnungsbestand ist weiter rückläufig.

 

Grundstücksmarkt

Die Kauffälle haben insgesamt im Jahr 2005 wieder zugenommen. 44% der Kauffälle fielen dabei auf Eigentumswohnungen, 40% auf bebaute Grundstücke - das sind hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser - und 16% auf unbebaute Grundstücke. Der überwiegende Teil der Objekte, nämlich 74% wurde von Käufern erworben, die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren.

Der Aufwärtstrend der Bodenpreise für Wohnbauland setzt sich ununterbrochen fort. Dennoch liegen die Preise in Leverkusen weiterhin unter denen der unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden (Ausnahme: Burscheid).

 

Mieten und Kaufpreise

Seit dem Jahr 2000 ist in NRW eine Angleichung der Preisentwicklung der Nettokaltmieten und der Lebenshaltungskosten erkennbar. Einen deutlich höheren Anstieg verzeichnen die Preise für Nebenkosten und Haushaltsenergien. Der Mietspiegel 2005 für Leverkusen zeigt einen leichten Anstieg der Wohnungsmieten gegenüber 2003. Die Preise für neu errichtete Doppelhaushälften sind mit durchschnittlich -3,5% gefallen. Neu gebaute Reihenhäuser waren dagegen mit +5,5% deutlicher teurer als im Vorjahr. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Preisgruppe zwischen 250.000 € und 300.000 € erworben. Die durchschnittlichen Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen lagen mit rund -1,5% leicht unter den Preisen des Vorjahres. Für wiederverkaufte Eigentumswohnungen wurden dagegen mit rund +1% leicht steigende Preise festgestellt.

 

Zeitungsanalyse

In diesem Jahr wurden erstmalig Internetimmobilien- und -wohnungsanzeigen ausgewertet. Auf dem Eigentumsmarkt dominiert der handel mit Bestandsimmobilien. Es wurden etwa zu gleichen Teilen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen angeboten. Der Eigentumsmarkt zeigt sich - mit Ausnahme der Reihenhäuser, hier gab es Preissteigerungen - eher entspannt. Auf dem Mietwohnungsmarkt dominieren Angebote von Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Kleinere und größere Wohnungen bzw. Häuser zur Miete sind mit jeweils unter 10% aller Angebote unterrepräsentiert. Der durchschnittliche Mietpreis ist gegenüber dem Vorjahr gesunken, so dass insgesamt von einem entspannten Mietwohnungsmarkt gesprochen werden kann. Dies gilt jedoch nicht für kleine Wohnungen. Diese wurden gegenüber dem Vorjahr teurer angeboten. Dies deutet weiterhin auf Anspannungstendenzen im unteren Preissegment hin.

 

Wohnungsmarktbarometer

Nach Einschätzung der Experten zeigt sich der Wohnungsmarkt entspannt bis ausgewogen. Der Mietwohnungsmarkt im oberen und mittleren Preissegment wird gegenüber dem Vorjahr noch entspannter bewertet. Das untere Preissegment wird sich jedoch laut Experten in den nächsten drei bis fünf Jahren weiter anspannen, aufgrund einer erwarteten erhöhten Nachfrage in diesem Wohnsegment. Die Nachfrage nach gehobenem Wohnraum im Mehrfamilienhaus, also Eigentumswohnungen und Mietwohnungen im oberen Segment wird zurückgehen. Nahezu unverändert bleibt nach Einschätzung der Experten die Nachfrage nach Ein- bis Zweifamilienhäusern und nach Mietwohnungen im mittleren Preissegment.