Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2009

Zusammenfassung und PDF-Datei der Langfassung

Zusammenfassung
Insgesamt kann in Leverkusen nach wie vor von einem entspannten Wohnungsmarkt gesprochen werden. Allerdings werden im unteren und preisgebundenen Mietsegment in Zukunft Anspannungen erwartet.

Einwohnerzahl leicht rückläufig
Die Einwohnerzahl beträgt am 31.12.2008 161.855 und ist seit 2007 um 275 Personen gesunken. Der Sterbeüberschuss konnte 2008 durch den nahezu ausgeglichenen Wanderungssaldo nicht kompensiert werden. Die seit Jahren stabile Einwohnerzahl mit rund 161.000 Einwohnern ändert sich in ihrer Bevölkerungsstruktur: In den letzten zehn Jahren gab es Verschiebungen in einzelnen Altersjahrgängen aber keine nennenswerten Zuwächse. Die einzig wachsende Gruppe ist die der älteren Jahrgänge ab 65.

Wanderungsplus durch positives Wanderungssaldo aus Köln
Im Jahr 2008 ergibt sich ein nahezu ausgeglichenes Wanderungssaldo mit einem minimalen plus von 4 Personen. Sowohl bei Fern- als auch bei Nahwanderungen sind mehr Menschen zu- als fortgezogen. Bei differenzierter Betrachtung der Nahwanderungen wird der Zuzugsüberschuss aus Köln deutlich, der den Fortzugsüberschuss an die ländlichen Nachbargemeinden alljährlich kompensiert. Der Fortzugstrend dorthin schwächt sich dabei seit 2000 ab.

Arbeitslosenquote und Bedarfsgemeinschaften leicht rückläufig
Die Bevölkerung in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II liegt Ende 2008 bei rund 14.092 Personen, das sind 9% der Bevölkerung und ist gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Arbeitslosenquote liegt am 30.06.08 bei 10,5% und damit 1,8 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr, aber über dem Landesdurchschnitt von 9,3%. Die Zahl der Sozialhilfeempfänger (SGB XII) ist gegenüber dem Vorjahr um rund 224 Personen bzw. knapp 8% gestiegen.

Leichter Wohnungszuwachs und niedrige Leerstandsquote
Im Jahr 2008 gibt es in Leverkusen 79.880 Wohnungen und damit 377 Wohnungen mehr als im Vorjahr (+0,5%). Der Wohnungszuwachs ist somit gegenüber 2007 leicht gestiegen. Die Bauintensität als Gradmesser der Bauaktivität in Leverkusen ist im Jahr 2008 auf 3,7 (Vorjahr 6,3) gesunken.
Die Leerstandsquote ist mit 1,8% gegenüber dem Vorjahr minimal um 0,2% angestiegen. Die Zahl öffentlich geförderter Wohnungen ist 2008 um 822 Wohnungen zurückgegangen auf 7.408 preisgebundene Wohnungen (9,2% des Gesamtbestandes).

Mehr Kauffälle aber geringeres Umsatzvolumen
2008 werden mit 1.283 Kauffällen 59 Fälle oder rund 5% mehr als im Jahr 2007 registriert. Von den Kauffällen entfallen 41% auf Eigentumswohnungen, 41% auf bebaute Grundstücke, das sind hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, und 18% auf unbebaute Grundstücke. Das Umsatzvolumen ist gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Der höchste Geldumsatz wurde dabei wiederum bei den bebauten Grundstücken erzielt.

Bauland- und Hauspreise leicht steigend
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind gegenüber dem Vorjahr leicht um 1% gestiegen. Die Bodenpreise für den Wohnungsbau sind seit den 80er Jahren stetig ansteigend. Die Preise für neu errichtete Doppelhaushälften sind mit durchschnittlich +2% leicht gestiegen. Neu gebaute Reihenhäuser sind im Preis gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Preisgruppe zwischen 200.000 € und 250.000 € erworben. Neue Eigentumswohnungen sind in guten Wohnlagen gegenüber dem Vorjahr mit +0,5% kaum teurer geworden. Auch für mittlere Wohnlagen war ein Preisanstieg (+0,8%) zu verzeichnen. Gebrauchte Eigentumswohnungen sinken hingegen seit Jahren im Preis.

Angebote neuer Immobilien leicht teurer, Mieten leicht steigend
Auf dem Immobilienangebotsmarkt dominierten 2008 Bestandsimmobilien, wobei mehr gebrauchte Eigentumswohnungen als gebrauchte Eigenheime angeboten wurden. Beim wesentlich kleineren Angebotsmarkt der Neubauten war die Zahl der Hausangebote deutlich höher. Alle angebotenen Haustypen im Neubau sind 2008 teurer als im Vorjahr angeboten worden. Auch Eigentumswohnungen sind im Angebotspreis leicht gestiegen. Bestandsimmobilien sinken hingegen seit Jahren im Angebotspreis.
Bei den Mietangeboten dominieren nach wie vor Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Kleinere und größere Wohnungen werden weniger angeboten. Der durchschnittlich angebotene Mietpreis ist gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen auf 6,34 €/m² (Vorjahr: 6,32 €/m²). Rund 27% und damit ein gutes Viertel aller angebotenen Mietwohnungen lagen innerhalb der Mietobergrenzen für Bedarfshaushalte, also z.B. Hartz IV-Bezieher.

Entspannter Wohnungsmarkt laut Experten
Nach Einschätzung der Experten zeigt sich der Wohnungsmarkt weiterhin entspannt bis ausgewogen. Auch die künftige Wohnungsmarktlage wird überwiegend entspannt bis ausgewogen prognostiziert. Der Teilmarkt der unteren und preisgebundenen Mietwohnungen wird von den Experten als ausgewogen eingeschätzt. Hier sehen die Experten kurz- und mittelfristig aber Verschlechterungen gegenüber heute. In diesem Segment wird ihrer Meinung nach auch die Nachfrage in den nächsten drei bis fünf Jahren am stärksten sein.
Das aktuelle Investitionsklima schätzen die Experten sowohl für den Neubau – Miete oder Eigentum – sowie für den Erwerb gebrauchter Eigentumswohnungen schlecht ein. Nur im Bereich der Bestandsmaßnahmen wird das Investitionsklima als eher gut eingeschätzt. Daran wird sich nach Meinung der Experten in den nächsten Jahren auch nichts ändern.