Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2007

Kurzfassung mit PDF-Datei der Langfassung

Zusammenfassung

Insgesamt kann in Leverkusen nach wie vor von einem entspannten Immobilien- und Wohnungsmarkt gesprochen werden. Allerdings werden im unteren sowie im preisgebundenen Mietsegment in Zukunft Anspannungen erwartet.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl lag am 31.12.2006 in Leverkusen bei 162.105 und ist seit
2005 leicht um 42 Personen gewachsen. Der Sterbeüberschuss konnte durch den Wanderungszugewinn kompensiert werden. Bei stabiler Einwohnerzahl ändert sich aber die Bevölkerungsstruktur – in den letzten zehn Jahren gab es Verschiebungen in einzelnen Altersjahrgängen aber keine nennenswerten Zuwächse – die einzig wachsende Gruppe sind die älteren Jahrgänge ab 65.

Wanderungsbewegungen

Im Jahr 2006 erreicht der Gesamtwanderungssaldo ein Plus von 230 Zuwanderern.
Bei den Nahwanderungen war die Bilanz 2006 deutlich positiv mit
+295. Auch aus Fernwanderungen konnte Leverkusen ein Plus von 374 Personen für sich verbuchen. Das positive Nahwanderungsplus ist vor allem
durch den hohen Zuzug aus Köln zustande gekommen. An die ländlichen
Nachbargemeinden Bergisch Gladbach, Odenthal, Langenfeld, Leichlingen
und Burscheid verliert Leverkusen nach wie vor Einwohner.

Soziale Faktoren

Die Zahl der Arbeitslosen ist nach einem sprunghaften Anstieg in 2005 in
Folge der Hartz-IV Reform in 2006 wieder um 497 Personen gesunken. Die
Arbeitslosenquote lag am Stichtag 30.06.2006 bei 13,9%, das ist ein Rückgang von 1,1% gegenüber dem Vorjahr. Die Zahl der Sozialhilfeempfänger ist durch die Hartz-IV Reform von 6.136 Hilfeempfängern im Jahr 2004 auf 2.251 Personen am 31.12.2006 zurückgegangen, gegenüber dem Vorjahr aber wieder leicht gestiegen.

Wohnungsbestand und Bautätigkeit

Im Jahr 2006 gab es in Leverkusen 79.174 Wohnungen. Das sind 348 Wohnungen mehr als 2005. Der Zuwachs ist damit leicht niedriger als im Vorjahr. Die Bauintensität als Gradmesser der Bauaktivität in Leverkusen stieg im Jahr 2006 auf 3 gegenüber 2,7 im Vorjahr zwar an, bewegt sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Die Leerstandsquote lag im Jahr 2006 unverändert niedrig bei 1,3%. Der Sozialwohnungsbestand ist weiter rückläufig.

Grundstücksmarkt

2006 sind mit 1.143 Kauffällen 306 Fälle oder rund 20% weniger als im Jahr
2005 registriert worden. Von den Kauffällen entfielen 43% auf Wohnungs- und Teileigentum, 40% auf bebaute Grundstücke, das sind hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, und 17% auf unbebaute Grundstücke. Auch das Umsatzvolumen ging deutlich zurück. Der überwiegende Anteil der Objekte, nämlich 73%, wurde von Käufern erworben, die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. Zum ersten Mal seit 1990 konnte in 2006 kein Preisanstieg bei den Baulandpreisen für Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr ermittelt werden.

Baulandpreise

Der Leverkusener Bodenpreis liegt in der insgesamt teueren Region Rheinland mit 245,- €/m² weiterhin unter denen der unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden Köln, Monheim, Langenfeld und Leichlingen.

Kaufpreise

Die Preise für neu errichtete Doppelhaushälften sind mit durchschnittlich +1% leicht gestiegen. Neu gebaute Reihenhäuser sind im Preis gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Preisgruppe zwischen 250.000 € und 300.000 € erworben. Die durchschnittlichen Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen lagen in etwa auf Vorjahresniveau. Für wiederverkaufte Eigentumswohnungen wurden dagegen mit rund -2% leicht sinkende Preise festgestellt.

Immobilien- und Wohnungsangebot

Auf dem Immobilienangebotsmarkt dominierten 2006 Bestandsimmobilien. Es wurden etwa zu gleichen Teilen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen angeboten. Die Angebotspreise im Eigentumsmarkt zeigten sicht mit leicht rückläufigen Preisen gegenüber dem Vorjahr entspannt. Nur für Reihenhäuser wurden leicht höhere Angebotspreise registriert. Auf dem Mietwohnungsmarkt dominierten Angebote von Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Kleinerer und größerer Wohnraum ist nach wie vor unterrepräsentiert. Der durchschnittliche Mietpreis ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken auf 6,43 €/m², so dass insgesamt von einem entspannten Mietwohnungsmarkt gesprochen werden kann. 25,6% aller angebotenen Mietwohnungen erfüllten die Hartz-IV Kriterien.

Wohnungsmarktbarometer

Nach Einschätzung der Experten zeigt sich der Wohnungsmarkt derzeit entspannt bis ausgewogen. Der untere sowie der preisgebundene Mietwohnungsmarkt werden sich jedoch laut Experten in den nächsten drei bis fünf Jahren weiter anspannen aufgrund einer erwarteten erhöhten Nachfrage in diesem Wohnsegment. Die Nachfrage nach gehobenem Wohnraum im Mehrfamilienhaus, also Eigentumswohnungen und Mietwohnungen im oberen Preissegment wird zurückgehen. Eigentumswohnungen sollen generell in den nächsten Jahren weniger nachgefragt sein. Leicht steigen wird nach Ansicht der Experten jedoch die Nachfrage nach Ein- bis Zweifamilienhäusern.