Wohnungsmarktbericht Mönchengladbach 2006

Kurzfassung mit PDF-Datei

Überblick über die Marktsituation (Stand 2006)

Die Wohnungsmarktsituation in Mönchengladbach ist durch eine differenzierte Entwicklung der verschiedenen Teilmärkte gekennzeichnet. Hierbei gehen von den nachfolgend zusammengefassten Faktoren unterschiedliche Einflüsse auf die Teilmärkte aus.

  • Im Zeitraum 1996 bis 2005 verläuft die Bevölkerungsentwicklung in Mönchengladbach rückläufig; derzeit stabilisieren sich die Einwohnerzahlen auf rund 266.000. Vor diesem Hintergrund ergibt sich ein Wohnungsbedarf im Zuge neuer Lebens- und Wohnformen sowie aufgrund abnehmender durchschnittlicher Haushaltsgrößen und eines steigenden Wohnflächenbedarfs.
  • In den letzten zehn Jahren hat sich der Wohnungsbestand in der Stadt Mönchengladbach kontinuierlich erhöht. Dies zeigt sich auch in der allgemeinen Situation des Angebotes an Mietwohnungen, wie sie sich aus der durchgeführten Zeitungsanalyse und als Ergebnis des Wohnungsmarktbarometers ergibt. Für das obere und mittlere Preissegment kann von einem ausgewogenen bis sehr entspannten Wohnungsmarkt gesprochen werden.
  • Diese Entspannungstendenzen gelten jedoch nicht für Wohnungen des unteren Preissegments und des öffentlich geförderten Wohnungsmarktes. Dies wiegt umso schwerer, als gleichzeitig der öffentlich geförderte Mietwohnungsbestand stark zurückgeht. Vor allem die Versorgung benachteiligter Personengruppen erscheint vor diesem Hintergrund immer schwieriger.
  • Maßgebend für eine insgesamt entspannte Situation des Wohnungsmarktes in Mönchengladbach waren verstärkte Wohnungsbauaktivitäten, insbesondere im Ein- und Zweifamilienhausbau, die Unterstützung durch eine günstige Bauzinsentwicklung sowie eine leicht rückläufige bzw. stagnierende Bevölkerungsentwicklung.
  • Der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau ist weiterhin erforderlich, um benachteiligte Personengruppen wie kinderreiche Familien und ältere Menschen mit preiswertem Wohnraum zu versorgen. Aber auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau dominierten in den letzten Jahren sowohl beim Wohnungsneubau als auch bei den Maßnahmen im Bestand die Eigentumsmaßnahmen.
  • Auch die Entwicklung der Mietrichtwerte in Mönchengladbach spiegelt die Entspannungstendenzen in weiten Teilen des Mietwohnungsmarktes wider, wobei eine Betrachtungsweise nach Baualtersklassen ein differenzierteres Bildermöglicht. Ein Vergleich der Mietpreisspannen der Jahre 1997/1998 mit den Jahren 1999/2001 zeigt einen durchgängigen Rückgang des Mietniveaus bei den Baualtersklassen ab 1971 und einen weiteren Anstieg bei den Altbau-Wohnungen bzw. den älteren Jahrgängen bis 1962. Bei den Mietrichtwerten von 2002 bis 2005 zeichnet sich eine neue Entwicklung ab. Die Mieten für neuere Wohnungen ab Jahrgang 1988 steigen, die aller älteren Jahrgänge gehen zurück. Nach den Mietrichtwerten aus dem Jahr 2006 wurden die Gruppen der Baualtersklassen verringert und neu zusammengefasst: Danach sind die Mietenleicht angestiegen bzw. stagnieren.
  • Im Jahr 2005 sind die Kaufpreise der unbebauten Wohnbaugrundstücke – bisher erstmalig – um 2,1% gefallen. Für die nächsten Jahre sind planungsrechtlich ausreichend Wohnbauflächen ausgewiesen.
  • Die Zahl der Kaufverträge auf dem Grundstücksmarkt bewegt sich auf hohem Niveau, wenn auch mit leicht rückläufiger Tendenz. Die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten verlief unterschiedlich. Die Anzahl der Kaufverträge bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen nahm tendenziell ab. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern blieben auf konstant niedrigem Niveau. Die Zahl der Verkäufe unbebauter Wohngrundstücke ist in etwa gleich geblieben.

Wie eine kürzlich unter Experten des örtlichen Wohnungsmarktes durchgeführte Umfrage zur Wohnungsmarktsituation in Mönchengladbach zeigt, wird das aktuelle Investitionsklima bei Neubaumaßnahmen unterschiedlich betrachtet.

  • Für Familieneigenheime wird das Investitionsklima von einer Hälfte der Experten als "eher gut", von der anderen Hälfte der Befragten als „eher schlecht“ bis "sehr schlecht“ eingeschätzt.
  • Negativ wird das Investitionsklima bei Eigentumswohnungen sowie im Mietwohnungsbau beurteilt.
  • In den nächsten ein bis drei Jahren rechnet die Mehrzahl der Experten weder beim Neubau von Eigentumswohnungen noch beim Mietwohnungsbau mit einem Umschwung des negativen Investitionsklimas. Das Investitionsklima bei Familieneigenheimen wird dagegen etwas optimistischer eingeschätzt.

Auch in der kurz- und mittelfristigen Perspektive gibt der Mönchengladbacher Wohnungsmarkt kein einheitliches Bild ab.

  • Im oberen Segment wird der Mietwohnungsmarkt auch in der kurz- und mittelfristigen Perspektive als „ausgewogen“ bis „sehr entspannt“ gesehen. Im mittleren Preissegment erwarten die Experten eine Verschlechterung hin zu einem „ausgewogenen“ bis „angespannten“ Markt. Im unteren Preissegment des freien Wohnungsmarktes wird die Situation angespannt bleiben. Im schwierigen Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen geht ein größerer Teil der Experten künftig von einem „angespannten“ bis „sehr angespannten“ Markt aus.
  • Die Experten gehen davon aus, dass der derzeitige „entspannte“ bis „sehr entspannte“ Markt für Eigentumswohnungen mittelfristig wieder „entspannt“ bis „ausgewogen“ sein wird. Der „entspannte“ bis „ausgewogene“ Markt für Familieneigenheime tendiert ihrer Meinung nach zu einem „ausgewogenen“ Markt hin.

Rückfragen beantwortet Ihnen gerne Ihre Ansprechpartnerin.

Den aktuellen Wohnungsmarktbericht 2006 können Sie bei Ihrer Ansprechpartnerin  bestellen oder als PDF-File herunterladen.