Wohnungsmarktbericht Mönchengladbach 2008

Inhaltsüberblick & PDF-Datei

Überblick über die Inhalte des 5. Marktberichts der Stadt

Allgemeine Situation und Trends

  • Die Wohnungsmarktsituation in Mönchengladbach ist durch eine differenzierte Entwicklung der verschiedenen Teilmärkte gekennzeichnet. Hierbei gehen von den nachfolgend zusammengefassten Faktoren unterschiedliche Einflüsse auf die Teilmärkte aus.
  • Im Zeitraum 1998 bis 2007 verläuft die Bevölkerungsentwicklung in Mönchengladbach rückläufig; derzeit beträgt die Einwohnerzahl rund 265.000. Trotz rückläufiger Bevölkerungszahlen ergibt sich noch Wohnungsbedarf im Zuge neuer Lebens- und Wohnformen sowie aufgrund abnehmender durchschnittlicher Haushaltsgrößen und eines steigenden Wohnflächenbedarfs.
  • In den letzten zehn Jahren hat sich der Wohnungsbestand in der Stadt Mönchengladbach kontinuierlich erhöht. Dies zeigt sich auch in der allgemeinen Situation des Angebotes an Mietwohnungen, wie sie sich aus der durchgeführten Zeitungsanalyse und als Ergebnis des Wohnungsmarktbarometers ergibt. Für das obere und mittlere Preissegment kann von einem entspannten bis ausgewogenen Wohnungsmarkt gesprochen werden. Diese Entspannungstendenzen gelten jedoch nicht für Wohnungen des unteren Preissegments. Zwar wird der preisgebundene Mietwohnungsmarkt derzeit noch als überwiegend ausgewogen angesehen, doch geht der öffentlich geförderte Mietwohnungsbestand stark zurück. Vor diesem Hintergrund erscheint die Versorgung einkommensschwacher Haushalte künftig immer schwieriger.
  • Maßgebend für eine insgesamt entspannte Situation des Wohnungsmarktes in Mönchengladbach waren verstärkte Wohnungsbauaktivitäten, insbesondere im Ein- und Zweifamilienhausbau, die Unterstützung durch eine günstige Bauzinsentwicklung sowie eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung.
  • Die noch immer hohe Zahl wohnungssuchender Haushalte in Mönchengladbach unterstreicht weiterhin die Notwendigkeit des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus, um einkommensschwachen Personengruppen wie kinderreichen Familien, Alleinerziehenden, älteren Menschen und Transferhilfeempfängern, die dringend auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind, diesen auch anbieten zu können.
  • Auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau dominierte in den letzten Jahren sowohl beim Wohnungsneubau als auch bei den Maßnahmen im Bestand die Eigentumsförderung.
  • Die Mietrichtwerte haben sich seit dem Jahre 1999 in drei Stufen unterschiedlich entwickelt. Im unteren Bereich der Mietpreisspanne sind die Mieten zunächst zurückgegangen und dann wieder leicht angestiegen, im oberen Bereich sind sie dagegen durchgängig angestiegen. Die aktuellen Mietrichtwerte haben sich seit 2006 nicht erhöht.
  • Eine Betrachtungsweise nach Baualtersklassen zeigt ein differenzierteres Bild: Im Vergleich der Mietrichtwerte 1999/2001 und 2002/2005 ging das Mietniveau für Altbauten und ältere Wohnungen bis Baualtersklasse 1981 zurück, bei neueren Wohnungen stagnierte das Mietniveau oder nahm leicht zu. Nach den aktuellen Mietrichtwerten aus 2006 sind die Mieten für Altbauten wieder gestiegen und bei den übrigen Altersklassen stagnierten die Mietpreise oder stiegen leicht an. Lediglich bei den Neubauten sind die Mieten stärker gestiegen.
  • Das Verhältnis von Nachfrage und Angebot der inserierten Mietwohnungen signalisiert zwar weiterhin eine sehr entspannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt. Aber auch hier gibt es nur wenige Angebote an öffentlich geförderten Wohnungen und an Wohnungen im vergleichbaren unteren Preissegment bis 4,35 EUR/m². Legt man allerdings die im Rahmen von Hartz IV zulässige Höchstmiete von 5,11€ zugrunde, so entfielen rund 30% der Inserate auf Mietangebote bis zu dieser Mietpreisgrenze.
  • Die Zahl der Kaufverträge auf dem Grundstücksmarkt bewegt sich weiterhin auf hohem Niveau. Die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten verlief aber unterschiedlich. Die Anzahl der Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser ging tendenziell zurück. Auch die Zahl der Verkäufe unbebauter Wohnbaugrundstücke verringerte sich nochmals. Die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern (einschließlich von Wohn- und Geschäftshäusern) nahmen auf niedrigem Niveau leicht zu. Seit dem Höchststand im Jahr 2004 sind die Kaufpreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke um 3,4% gefallen. Für die nächsten Jahre sind planungsrechtlich ausreichend Wohnbauflächen ausgewiesen.

Expertenbefragung "Wohnungsmarktbarometer"

  • Der Mönchengladbacher Wohnungsmarkt gibt – nach einer durchgeführten Umfrage bei den örtlichen Wohnungsmarktexperten - sowohl aktuell als auch in der kurz- und mittelfristigen Perspektive kein einheitliches Bild ab. Die aktuelle Wohnungsmarktlage im unteren Preissegment für Mietwohnungen wird als „angespannt“ bis „sehr angespannt“ gesehen. Dies gilt auch für die kurz- und mittelfristige Entwicklung.
  • Dagegen wird das mittlere Preissegment von Mietwohnungen als „ausgewogen“ bis „entspannt“ und das obere Segment ganz überwiegend als „entspannt“ bewertet. Kurz- und mittelfristig gehen die Experten bei beiden Preissegmenten von einer Verschlechterung der Lage aus: Das mittlere Segment wird sich danach zu einem „ausgewogenen“ bis „angespannten“ und das obere Segment zu einem „entspannten“ bis „ausgewogenen“ Markt entwickeln. Die Mehrheit der Experten sieht derzeit das Marktsegment des öffentlich geförderten Mietwohnraums als ausgewogen an. Auch hier erwarten sie künftig wieder eine leichte Anspannung des Segments. Der aktuelle Markt für Wohneigentum wird insgesamt (Eigentumswohnungen und Familieneigenheime) als entspannt eingeschätzt. Mittelfristig gehen die Befragten davon aus, dass sowohl der Markt für Eigentumswohnungen als auch der für Familieneigenheime zu mehr Ausgewogenheit tendieren wird.
  • Das aktuelle Investitionsklima wird für Maßnahmen im Bestand und den Erwerb bestehenden Wohnraums positiv eingeschätzt. Daran wird sich auch in der kurz- und mittelfristigen Perspektive nichts ändern.
  • Dagegen wird das Investitionsklima bei Neubaumaßnahmen für alle abgefragten Teilsegmente – den Mietwohnungsbau, den Bau von Eigentumswohnungen und den Bau von Familieneigenheimen – von den meisten Experten negativ beurteilt. In den nächsten ein bis drei Jahren rechnet die Mehrzahl der Experten weder beim Neubau von Eigentumswohnungen noch beim Mietwohnungsbau mit einem Umschwung des negativen Investitionsklimas. Das Investitionsklima bei Familieneigenheimen wird dabei etwas optimistischer eingeschätzt.
  • In der mittel- und langfristigen Perspektive muss sich der Mönchengladbacher Wohnungsmarkt darauf einstellen, dass die Bevölkerung bis zum Jahr 2025 auf dann 249.000 Einwohner schrumpfen wird. Gravierender als dieser Rückgang der Einwohnerzahl ist die Veränderung hinsichtlich der Zusammensetzung der Bevölkerung nach Altersgruppen, was zu erheblichen Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt führen wird.
  • Die Nachfrage nach Haus- und Wohnungsangeboten für die „klassischen“ Familienhaushalte wird stark abnehmen.
  • Die Wohnungen werden zunehmend von älteren Menschen, vorwiegend in Ein- und Zweipersonenhaushalten, bewohnt werden. Entsprechend den altersgemäßen Wünschen müssen die Bestandswohnungen hinsichtlich Ausstattung und Wohnumfeld angepasst werden. Die Wohnungswirtschaft und die Wohnungspolitik müssen sich auf diese Herausforderungen frühzeitig vorbereiten.