Wohnungsmarktbericht Mönchengladbach 2010

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Der sechste Wohnungsmarktbericht aus Mönchengladbach zeigt die Ergebnisse der Wohnungsmarktstatistik und der Expertenbefragung "Wohnungsmarktbarometer". Ein Schwerpunkt liegt auf der Darstellung der Mietenentwicklung.

Allgemeine Situation und Trends

Die Wohnungsmarktsituation in Mönchengladbach ist durch eine differenzierte Entwicklung der verschiedenen Teilmärkte gekennzeichnet. Hier einige Kernbefunde:

  • Die Bevölkerungsentwicklung verlief im Zeitraum 2001 bis 2010 in Mönchengladbach rückläufig; derzeit beträgt die Einwohnerzahl rund 262.000.
  • Trotz rückläufiger Bevölkerungszahlen ergibt sich noch Wohnungsbedarf im Zuge neuer Lebens- und Wohnformen sowie aufgrund abnehmender durchschnittlicher Haushaltsgrößen und eines steigenden Wohnflächenbedarfs. Der noch vorhandene Wohnungsbedarf wird aber erst bei relativ sicheren wirtschaftlichen Perspektiven (Kaufkraft und relative Arbeitsplatzsicherheit) wirksam werden.
    Neueste Prognosen zur Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung zeigen jedoch auf, dass spätestens ab dem Jahr 2025 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung nicht mehr gegenläufig, sondern parallel verlaufen, d.h. beide werden rückläufig sein. Damit wird sich neuer Wohnungsbedarf nur noch unter Qualitätsgesichtspunkten und aufgrund von Ersatzbedarf für nicht modernisierungsfähige und nicht mehr nachgefragte Wohnungen ergeben. Diese Entwicklung wird – abgesehen von einigen Städten in prosperierenden Wirtschaftsregionen – die meisten Städte und Regionen in Deutschland treffen.
     
  • In den letzten zehn Jahren hat sich der Wohnungsbestand in der Stadt Mönchengladbach kontinuierlich erhöht. Im Gegensatz zur Gesamtentwicklung des Wohnungsbestandes ist der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen stark zurückgegangen. Maßgebend waren verstärkte Wohnungsbauaktivitäten, insbesondere im Ein- und Zweifamilienhausbau, die durch eine anhaltend günstige Bauzinsentwicklung begünstigt wurden, sowie eine weiterhin rückläufige Bevölkerungsentwicklung.
  • Im öffentlich geförderten Wohnungsbau dominierte in den letzten Jahren die Eigentumsförderung sowohl den Neubau als auch die Bestandsmaßnahmen . Im Jahr 2010 wurden erstmals wieder mehr Mietwohnungen als Eigentumsmaßnahmen gefördert. Die noch immer hohe Zahl wohnungssuchender Haushalte in Mönchengladbach unterstreicht weiterhin die Notwendigkeit des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus, um benachteiligten Personengruppen wie kinderreichen Familien, Alleinerziehenden, älteren Menschen und Transferhilfeempfängern, die dringend auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind, diesen auch anbieten zu können.
  • Die Mietenentwicklung verlief in den letzten zehn Jahren moderat. Nach den aktuellen Mietrichtwerten aus 2010 sind die Mieten für Altbauten wieder leicht gestiegen und bei den übrigen Altersklassen stagnierten die Mietpreise oder stiegen nur leicht an. Lediglich bei den Neubauten sind die Mieten stärker gestiegen. Auch das Verhältnis von Nachfrage und Angebot der inserierten Mietwohnungen signalisiert weiterhin eine entspannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt. Es werden aber nur wenige Angebote an öffentlich geförderten Wohnungen und an Wohnungen im vergleichbaren unteren Preissegment bis 4,35 EUR/m² in Zeitungen veröffentlicht. Legt man allerdings die im Rahmen von Hartz IV zulässige Höchstmiete von 5,11€ zugrunde, so entfielen im Jahr 2010 rund 29% der Inserate auf Mietangebote bis zu dieser Mietpreisgrenze. Rund 80% aller Angebote bewegten sich in einer Preisspanne von über 4,85 €/m² bis 6,90 €/m².
  • Die Zahl der Kaufverträge auf dem Grundstücksmarkt bewegt sich weiterhin auf hohem Niveau. Die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten verlief aber unterschiedlich. Die Anzahl der Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg kontinuierlich an. Die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern (einschließlich von Wohn- und Geschäftshäusern) und insbesondere von Eigentumswohnungen stiegen nach Rückgängen in 2009 im Jahr 2010 ebenfalls an. Seit dem Jahr 2004 sind die Kaufpreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke um mehr als sechs Prozent gefallen. Für die nächsten Jahre sind planungsrechtlich ausreichend Wohnbauflächen ausgewiesen.
     

Wohnungsmarktbarometer

Das Wohnungsmarktbarometer zeigt für den Mönchengladbacher Wohnungsmarkt kein einheitliches Bild:

  • Die aktuelle Wohnungsmarktlage im unteren Preissegment wird von der Mehrheit der Experten als „ausgewogen“ bis „angespannt“ bewertet. Kurz- und mittelfristig wird hier mit einer Verschlechterung hin zu einem „angespannten“ Markt gerechnet.
  • Das mittlere und das obere Preissegment bewerten diese Experten überwiegend als „ausgewogen“ bis „entspannt“. Kurz- und mittelfristig rechnet man im mittleren Preissegment mit einer leichten Verbesserung, wohingegen im oberen Preissegment von einer leichten Verschlechterung ausgegangen wird: Im mittleren Preissegment geht man von einem „ausgewogenen“ bis „entspannten“ Markt und im oberen Preissegment von einem „ausgewogenen“ bis „angespannten“ Markt aus.
  • Für das Preissegment der großen öffentlich geförderten Wohnungen – das derzeit noch überwiegend als „ausgewogen“ angesehen wird – erwarten die Experten wieder eine Anspannung des Marktsegments. Das Segment der kleinen öffentlich geförderten Wohnungen wird „ausgewogen“ bis „angespannt“ bleiben.
  • Der aktuelle Markt für Wohneigentum wird insgesamt (Eigentumswohnungen und Familieneigenheime) als entspannt eingeschätzt. Mittelfristig gehen die Befragten davon aus, dass sowohl der Markt für Eigentumswohnungen als auch der für Familieneigenheime „ausgewogen“ bis „entspannt“ sein wird.
  • Das aktuelle Investitionsklima für Neubaumaßnahmen – insbesondere für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser - wird von den Wohnungsmarktakteuren als „eher gut“ eingestuft. Auch das Investitionsklima für den Mietwohnungsbau wird von der Hälfte der Befragten positiv beurteilt. In den nächsten ein bis drei Jahren rechnet die Mehrzahl der Experten weder beim Neubau von Eigentumswohnungen noch beim Einfamilienhausbau mit einem grundlegenden Umschwung des positiven Investitionsklimas. Dagegen wird sich das Investitionsklima für den Mietwohnungsbau wieder verschlechtern. Das Investitionsklima wird sowohl für Modernisierungen als auch für den Erwerb bestehenden Wohnraums als „eher schlecht“ angesehen. Mittelfristig rechnet man bei den Modernisierungsmaßnahmen mit einer leichten Verbesserung, bei dem Erwerb bestehenden Wohnraums aber mit einer Verschlechterung des Investitionsklimas.
     

In der mittel- und langfristigen Perspektive muss sich der Mönchengladbacher Wohnungsmarkt darauf einstellen, dass die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 auf dann 247.000 Einwohner schrumpfen wird. Gravierender als dieser Rückgang der Einwohnerzahl ist die Veränderung hinsichtlich der Zusammensetzung der Bevölkerung nach Altersgruppen, was zu erheblichen Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt führen wird. Die Nachfrage nach Haus- und Wohnungsangeboten für die „klassischen“ Familienhaushalte wird stark abnehmen. Die Wohnungen werden zunehmend von älteren Menschen, vorwiegend in Ein- und Zweipersonenhaushalten, bewohnt werden. Entsprechend den altersgemäßen Wünschen müssen die Bestandswohnungen hinsichtlich Ausstattung und Wohnumfeld angepasst werden. Die Wohnungswirtschaft und die Wohnungspolitik müssen sich auf diese Herausforderungen frühzeitig vorbereiten.