Wohnungsmarktbericht Mönchengladbach 2014

Inhaltsüberblick & PDF-Datei

Befunde aus dem 7. Wohnungsmarktbericht im Überblick:

Die Wohnungsmarktsituation in Mönchengladbach ist durch eine differenzierte Entwicklung
der verschiedenen Teilmärkte gekennzeichnet. Nachfolgend werden die maßgeblichen Faktoren
und Einflüsse und die unterschiedlichen Entwicklungen zusammengefasst:

Wohnungsbedarf, Trends der Bevölkerungs- und Haushaltentwicklung

Wohnungsbedarf ergibt sich in Mönchengladbach bei stagnierender bis aktuell leicht wachsender Bevölkerung vor allem aufgrund einer wachsenden Zahl von Haushalten . Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Größe dieser Haushalte. Dies ist sowohl auf die
Alterung der Bevölkerung als auch auf eine zunehmende Individualisierung zurückzuführen.
So tragen unterschiedliche Vorstellungen des Zusammenlebens und –wohnens zu einem Haushaltsbildungsverhalten bei, das zu kleineren Haushalten führt. Dieser Trend wird von jüngeren und älteren Personengruppen getragen.

Derzeitige Vorausberechnungen zur Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung zeigen
jedoch auf, dass spätestens ab dem Jahr 2025 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
nicht mehr gegenläufig, sondern parallel verlaufen werden, d.h. beide werden rückläufig
sein. Damit wird sich neuer Wohnungsbedarf nur noch unter Qualitätsgesichtspunkten
und aufgrund von Ersatzbedarf für nicht modernisierungsfähige und nicht mehr nachgefragte
Wohnungen ergeben. Diese Entwicklung wird – abgesehen von einigen Städten in prosperierenden Wirtschaftsregionen – die meisten Städte und Regionen in Deutschland
treffen.

Wohnungsbestand

In den zurückliegenden Jahren hat sich der Wohnungsbestand in der Stadt Mönchengladbach
kontinuierlich erhöht. Im Gegensatz zur Gesamtentwicklung des Wohnungsbestandes
ist der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen weiter stark zurückgegangen.
Maßgebend für die insgesamt entspannte Situation auf dem Wohnungsmarkt waren
verstärkte Wohnungsbauaktivitäten, insbesondere im Ein- und Zweifamilienhausbau,
die durch eine anhaltend günstige Bauzinsentwicklung begünstigt wurden, sowie eine
stagnierende bis leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung.

Im öffentlich geförderten Wohnungsneubau wurden seit 2009 wieder mehr Mietwohnungen
als Eigentumsmaßnahmen gefördert. Bei den Bestandsmaßnahmen dominierten aber - mit Ausnahme des Jahres 2008 - die Eigentumsmaßnahmen. Das Abschmelzen des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes und die noch immer hohe Zahl wohnungssuchender Haushalte in Mönchengladbach unterstreicht weiterhin die Notwendigkeit
des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus, um benachteiligten Personengruppen
wie kinderreichen Familien, Alleinerziehenden, älteren Menschen und Transferhilfeempfängern,
die dringend auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind, diesen auch anbieten zu können.

Preisentwicklung

Die Mietpreisentwicklung verlief in den letzten zehn Jahren moderat. Im Vergleich der Mietrichtwerte 2006 bis 2009 mit den Mietrichtwerten ab 2010 zeigt sich ein leichter Anstieg
der Mieten für Altbauten, bei den übrigen Jahrgängen stagnierten oder stiegen die Mieten ebenfalls leicht an. Nur im Neubau stieg das Mietniveau stärker an. Das Angebot inserierter Mietwohnungen in Zeitungen und im Internet ist weiterhin hoch und signalisiert somit eine in weiten Teilen noch entspannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt. Legt man allerdings die im Rahmen von Hartz IV zulässige Höchstmiete von 5,11 € zugrunde, so entfielen im Frühjahr 2014 nur noch rund 21% der Inserate auf Mietangebote bis zu dieser Mietpreisgrenze.

Bodenmarkt

Die Zahl der Kaufverträge auf dem Grundstücksmarkt bewegt sich weiterhin auf hohem Niveau. Das gilt insbesondere für die Kaufverträge von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern (einschließlich Wohn- und Geschäftshäusern) stiegen im Jahresvergleich 2013/2014 deutlich an. Nachdem die Kaufpreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke seit 2005 bis zum Jahr 2011 rückläufig waren, sind sie in den letzten Jahren bis 2013 wieder leicht, von 2013 auf 2014 stärker angestiegen. Auch die Bodenrichtwerte sind von 2014 auf 2015 gestiegen, besonders stark in guten Lagen. Für die nächsten Jahre sind planungsrechtlich ausreichend Wohnbauflächen ausgewiesen.

Wohnungsmarktbarometer (Expertenbefragung)

Als Ergebnis des Wohnungsmarktbarometers gibt der Mönchengladbacher Wohnungsmarkt sowohl aktuell als auch in der kurz- und mittelfristigen Perspektive kein einheitliches Bild ab.

Die aktuelle Wohnungsmarktlage im unteren Preissegment wird von der Mehrheit der Experten als „angespannt“ bis „sehr angespannt“ bewertet. Das mittlere und obere Preissegment wird dagegen als „entspannt“ bis „ausgewogen“ eingeschätzt. In der mittelfristigen Entwicklung wird sich die Situation im unteren Preissegment nur unwesentlich verbessern. Im mittleren Preissegment erwarten die Experten kurz- und mittelfristig eine Verschlechterung hin zu einem „ausgewogenen“ bis "angespannten" Markt. Die derzeitige „ausgewogene“ bis “sehr entspannte“ Lage des oberen Wohnungsmarktsegments wird sich in der kurz- und mittelfristigen Perspektive noch zu einem „entspannten“ bis „sehr entspannten“ Markt verbessern.
Das Preissegment der öffentlich geförderten Wohnungen wird aktuell sehr unterschiedlich
beurteilt: die eine Hälfte der Experten sieht dieses Segment als „entspannt“ bis „ausgewogen“, die andere als „angespannt“ bis „sehr angespannt“. Für dieses Segment wird
keine große Veränderung erwartet.

Das aktuelle Investitionsklima wird sowohl für Neubaumaßnahmen als auch für Maßnahmen
im Bestand und den Erwerb bestehenden Wohnraums positiv eingeschätzt. Auch hier wird kurz- und mittelfristig mit keinen grundlegenden Veränderungen gerechnet. Beim Investitionsklima im Mietwohnungsbau, das derzeit noch mehrheitlich positiv beurteilt wird, wird aber wieder mit einer Verschlechterung gerechnet.

In der mittel- und langfristigen Perspektive muss sich der Mönchengladbacher Wohnungsmarkt
darauf einstellen, dass die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 auf dann 249.000 Einwohner schrumpfen wird. Gravierender als dieser Rückgang der Einwohnerzahl sind jedoch die Veränderungen in der Altersstruktur der Bevölkerung. Die Nachfrage nach Haus- und Wohnungsangeboten für die „klassischen“ Familienhaushalte wird stark abnehmen. Die Wohnungen werden zunehmend von älteren Menschen in Ein- und Zweipersonenhaushalten bewohnt werden. Die Wohnungswirtschaft und die Wohnungspolitik müssen sich auf diese Herausforderungen rechtzeitig einstellen.


 


Materialien

Wohnungsmarktbericht 2014 kompletter Bericht als PDF-Datei