Wohnungsmarktbarometer Oberhausen 2004

Kurzfassung

Wohnungsmarktbarometer ist der Name des kommunalen Wohnungsmarktberichts.

Kurzfassung

Der Wohnungsmarkt bleibt aus Sicht der Nachfrager weiterhin ausgewogen. Alle Signale bleiben auf Entspannung geschaltet.

Rein rechnerisch ist die Wohnraumversorgung gegeben, der Wohnungsbestand ist deutlich höher als die Zahl nachfragender Haushalte. Der Wohnungsbestand wächst weiter leicht an, begleitet von einer Zunahme der Wohnungsgröße und des Wohnflächenbedarfs je Person. Gleichwohl ist zum dritten Mal in Folge eine zurückgehende Bautätigkeit festzustellen. Da auch die Entwicklung der Baugenehmigungen keine Trendwende anzeigt, ist eine Stabilisierung der Bautätigkeit auf niedrigem Niveau zu erwarten. Viele Wohnungsmarktexperten in NRW sehen gegenwärtig das Ende einer auf Wachstum ausgerichteten Phase des Wohnungsbaus.

Mit der Marktentspannung wird die Frage nach dem Angebotsüberhang immer wichtiger. Seit dem Jahr 2003 ist es möglich, den Wohnungsleerstand in Oberhausen sehr präzise nachzuweisen. Die Zahl leer stehender Wohnungen ist derzeit deutlich größer als sie benötigt würde, um beim Wohnungswechsel eine reibungslose Fluktuation zu gewährleisten. Die Häufigkeit des innerstädtischen Wohnungswechsels bleibt auf hohem Niveau.

Die Menschen in Oberhausen nehmen das Thema Wohnen nicht mehr als problematischen Lebens- und Politikbereich wahr. Die gute Versorgungslage verändert auch das Kräfteverhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Konkret handelt es sich um eine Wende von der reinen Wohnraumversorgung der Haushalte hin zur Befriedigung von Wünschen und Wohnvorstellungen der Kunden. Immer häufiger müssen Vermieter erleben, dass ihre Wohnung mit dieser Ausstattung oder mit der geforderten Miete am Markt nicht unterzubringen ist. Das macht vermehrte Anstrengungen bei der Modernisierung ihrer Wohnungsbestände notwendig. Die dadurch ausgelösten Investitionsmaßnahmen wirken sich günstig auf die örtliche Bauwirtschaft aus.

Die Mietpreise sind seit einigen Jahren stabil, nachdem sie zuvor sogar gefallen waren. Oberhausen bietet im Vergleich zum Umland ein günstiges Mietniveau. Günstige Mieten sind im Rahmen des Strukturwandels ein zu beachtender Standortfaktor.

Der preisgebundene Wohnraum nimmt weiter ab, auch wenn die Abgangszahlen seit einigen Jahren nur noch unbedeutend sind. Aufgrund der planmäßigen Tilgung und vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen Mittel wird sich der Bestand in den nächsten Jahren weiter reduzieren.

Seit der Wohngeldnovelle, die zum 1. Januar 2001 in Kraft trat, werden mehr Haushalte durch einen Wohngeldzuschuss unterstützt. Zu den wichtigsten Nutzergruppen zählten Rentnerhaushalte und Haushalte mit einem arbeitslosen Haushaltsvorstand. Beide Gruppen verzeichnen im Jahr 2003 eine deutliche Steigerung.

Das Investitionsklima auf dem Wohnungsmarkt hängt von finanziellen Rahmenbedingungen auf den vorgelagerten Märkten für Baulandpreise, Kreditkosten und den Forderungen von Baufirmen und Handwerkern ab. Hier zeigen alle Signale grünes Licht. Bei der Bauerstellung können die Bauwilligen mit stabilen Preisen rechnen. Dank der anhaltenden Niedrigzinsphase herrschen erneut günstige Finanzierungsbedingungen, der Tiefstand von 1998/99 ist wieder erreicht.

Die Bodenpreise stagnieren bei sinkenden Umsätzen. Im Vergleich zu 1995 ist bis 2002 ein Anstieg von nur 8 Prozent festzustellen. In den meisten Nachbarstädten und –gemeinden wurde das Bauland im gleichen Zeitraum deutlich teuerer (z. B. Bottrop 30 Prozent).

 


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