Wohnungsmarktbericht Velbert 2010

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Zentrale Befunde

Bevölkerung

  • Die Velberter Bevölkerung ist wieder weiter zurückgegangen. Seit 2002 hat sich die Bevölkerungszahl zwischenzeitlich um fast 4.700 verringert. Das sind im Durchschnitt jährlich 585 Personen p.a. Ursächlich hierfür ist auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung (s. Kapitel 1.1). Der hierdurch bedingte Rückgang beträgt seit 2002 durchschnittlich 300 Personen pro Jahr.
  • In der Betrachtung der Bevölkerung nach Altersgruppen (s. Kapitel 1.1) wird der demografische Wandel deutlich. Insbesondere bei den unter 20- jährigen und der Altersgruppe der 30- bis 40-jährigen sind im Vergleich zur letzten Untersuchung deutliche Verluste eingetreten. Gleichzeitig ist die Altersgruppe der über 60-jährigen weiter angestiegen.
  • Zusätzlich hat das seit 2002 zu verzeichnende konstante negative Wanderungssaldo hat die Bevölkerungszahl auch weiter absinken lassen. So sind seit 2002 jährlich durchschnittlich rund 290 Personen mehr fortgezogen als zugezogen. Diese Entwicklung ist auch beim Einwohnertausch mit den angrenzenden Nachbargemeinden erkennbar. Einwohnergewinne kommen nur noch von Heiligenhaus (s. Kapitel 1.2).

 

Arbeitsmarkt, Einkommen

  • Die Zahl der Arbeitslosen hat sich zwar im Jahr 2008 weiter verringert, allerdings in 2009 durch die Wirtschafts- und Finanzkrise wieder leicht erhöht. Die Quote ist aber mit 8,4 % konstant geblieben und liegt unter dem Landesdurchschnitt (8,9 %), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt mit 8,2 % in 2009 (s. Kapitel 2.3).
  • Das verfügbare Einkommen jedes Velberter Einwohners hat sich weiterhin gesteigert und liegt immer noch über dem Landesdurchschnitt. Allerdings liegt der Durchschnitt innerhalb des Kreises Mettmann höher (s. Kapitel 2.1).
  • Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte hat sich auf einem hohen Stand verfestigt. Gesucht werden am häufigsten kleine Wohnungen, darunter auch von Senioren (s. Kapitel 2.4).

 

Wohnungsangebot

  • Erstmals hat sich der bislang stetig gewachsene Wohnungsbestand etwas reduziert. Im Rahmen notwendiger Bestandsentwicklungen sind und werden insgesamt rund 450 Wohnungen vom Markt genommen. Anschließend entstehen auf diesen Grundstücken etwa 180 neue Wohnungen. Gleichzeitig wird damit der negativen Bevölkerungsentwicklung begegnet (s. Kapitel 3.1).
  • Weiter positiv entwickelt hat sich die Wohnfläche je Wohnung. Dieser Trend spiegelt sich auch in einer erhöhten Nachfrage nach größeren Wohnungen wieder. Das Angebot weitet sich zwar kontinuierlich aus, ist jedoch weiterhin knapp (s. Kapitel 3.1).
  • Die Hypothekenzinsen liegen weiterhin auf niedrigem Niveau. Allerdings prägt die Wirtschafts- und Finanzkrise das aktuelle Investitionsklima. So beurteilen die im Rahmen des Wohnungsmarktbarometers im Frühjahr 2010 befragten Experten das Investitionsklima aktuell und in den nächsten 1–3 Jahren als eher schlecht (s. Kapitel 2.2 und 7.4).
  • Wenn auch im Geschosswohnungsbau wieder Zuwächse erkennbar sind, so ist die tragende Säule der Wohnbautätigkeit doch weiterhin das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie bauliche Maßnahmen im Bestand (s. Kapitel 3.2).
  • Der kontinuierliche Rückgang des Bestandes an gefördertem Wohnraum ist nicht aufzuhalten. Der Anteil am Gesamtwohnungsbestand hat sich nahezu halbiert und beträgt nur noch 9 %. Im Rahmen der Neubauförderung wird überwiegend Wohnraum für Senioren und große Familien geschaffen. Allerdings können die Zugänge die Abgänge nicht ausgleichen (s. Kapitel 3.3).
  • Das vorhandene Wohnraumangebot für Senioren deckt den Bedarf nicht ab. Da im Bestand häufig keine bedarfsgerechte bauliche Anpassung möglich ist, wird die Nachfrage überwiegend nur durch Neubau abzudecken sein (s. Kapitel 3.4).
  • Mit einem kommunalen Programm fördert die Stadt Velbert den Bau oder Erwerb von Wohneigentum durch ein zinsfreies Darlehen in Höhe von insgesamt 12.500 Euro. Für Familien mit drei und mehr Kindern erhöht sich die Förderung auf bis zu 30.000 Euro (s. Kapitel 3.3.1). Vor dem Hintergrund der kommunalen Finanzlage wird dieses Förderangebot absehbar auslaufen.

 

Preise und Leerstand

  • In Velbert stehen 3.241 Wohnungen leer (Stand: 25.06.2009). Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,48 %. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen und die Quote sind angestiegen. Die Quote ist auffällig. Nach Expertenmeinung ist eine Leerstandsquote von bis zu 3 % für gut funktionierende Wohnungsmärkte notwendig. Allerdings befindet sich ein großer Teil der Leerstände auch in Lagen mit Standortnachteilen, wie z.B. Lärmbelastungen (s. Kapitel 3.5).
  • Die Bodenpreise für Wohnbauflächen haben sich seit 2001 nicht verändert und zählen im Regionalvergleich noch mit zu den günstigsten. Wie sich die Fertigstellung der A 44 auf das Bodenpreisniveau auswirken wird, bleibt abzuwarten (s. Kapitel 6.2).
  • Die Immobilienpreise sind vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise stagniert, bzw. weitestgehend gesunken. Im Vergleich zu den Umlandgemeinden und den Gemeinden im Kreis Mettmann, insbesondere Niveau. Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt ist die Preisentwicklung zum Teil gegenläufig. In einigen wenigen Gemeinden sind die Preise für Reiheneigenheime leicht angestiegen. Dennoch bewegen sich die Immobilienpreise auch in diesem Segment im unteren Bereich (s. Kapitel 6.3).
  • Von der Finanzmarktkrise betroffen war offenbar auch der Mietwohnungsmarkt. Die in den Zeitungen deutlich zurückgegangenen Wohnungsangebote lassen darauf schließen, dass viele Haushalte ihre Umzugspläne zurückgestellt haben. Gleichzeitig haben die Mietpreise der noch angebotenen Wohnungen nachgegeben

 

Expertenbefragung

  • Im Rahmen des Wohnungsmarktbarometers 2010 wurden im Frühjahr wieder Experten aus verschiedenen Tätigkeitsbereichen befragt. Im Ergebnis wurde der Velberter Wohnungsmarkt wieder überwiegend als entspannt bis ausgewogen bewertet (s. Kapitel 7.3).
  • Lediglich für Investitionen in Bestandsmaßnahmen, also Sanierungs-, Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen sehen die befragten Experten noch eine, wenn auch verhaltene, Investitionsbereitschaft (s. Kapitel 7.4).
  • Als dominierendes Hemmnis für Investitionen in den Wohnungsbau wurde die demografische Entwicklung genannt (s. Kapitel 7.5).
  • Positiv hervorgehoben wurden die Wohnungspolitik und die öffentliche Förderung sowie die Finanzierungsbedingungen (s. Kapitel 7.5).