Viersen (Stadt)

Wohnungsmarktbeobachtung als Baustein des Handlungskonzepts Wohnen 

Das Wohnungsmarktbeobachtungssystem der Stadt Viersen befindet sich gegenwärtig im Aufbau. Es ist ein Baustein des kommunalen Handlungskonzepts Wohnen, das der Stadtrat im Jahr 2014 beschlossen hat. Dem Beschluss war ab 2012 eine intensive Erarbeitungsphase vorausgegangen, in die die relevanten Wohnungsmarktakteure eingebunden waren. 2017 wurde die Wohnraumbedarfsprognose des kommunalen Handlungskonzeptes aktualisiert und vom Rat der Stadt als ergänzende Anlage zum Handlungskonzept Wohnen beschlossen.  

Die Wohnungsmarktbeobachtung ist eine von mehreren Maßnahmen, die im Handlungskonzept Wohnen empfohlen wurden und die in einer ersten Umsetzungsphase zu realisieren sind. In dem Rahmen wurden bislang folgende konzeptionelle Ansätze, Grundlagen und Instrumente erarbeitet bzw. genutzt:

• kontinuierliche Fortschreibung/ Aktualisierung der Bedarfsprognosen in den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten einschl. des preisgünstigen/ öffentlich geförderten Wohnungsbaus 
• Aufbereitung und Fortschreibung der Analyse des vorhandenen Baulandpotenzials (Brachflächen, Baulückenkataster, Flächenreserven FNP und Regionalplan)
• Umsetzungsmonitoring Preisgünstiger Wohnraum: Räumliche Konkretisierung der Bedarfszahlen aus der Wohnraumbedarfsprognose unter Berücksichtigung sozialräumlicher Daten und einzelner Baulandpotenziale (Projektbezogene/ flächenbezogene Steckbriefe) 
• Preisdatenbankauswertung (Zeiträume 2015-2019 sowie 2020-2022) 
• Eignungsbewertung des vorhandenen Baulandpotenzials für einzelne Nutzer- bzw. Bedarfsgruppen, u.a. Familien, preisgünstiger Geschosswohnungsbau etc. 
• Zusammenführung der einzelnen Bausteine zu einem geplanten Wohnraumversorgungskonzept für preisgünstigen Wohnraum 
• Seit Anfang 2020 wird die kommunale Wohnraumbedarfsprognose aus 2017 aktualisiert. 

Es ist außerdem beabsichtigt, die Ergebnisse der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung 
2021 aufzubereiten und in einem Wohnungsmarktbericht zusammenzustellen. 

Instrumente der Viersener Wohnungsmarktbeobachtung 

Handlungskonzept Wohnen 2014

Das kommunale Handlungskonzept Wohnen wurde vom Rat der Stadt Viersen am 13.05.2014 beschlossen. Das Handlungskonzept Wohnen ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB anzusehen und findet als umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument Eingang in die bauleitplanerische Abwägung. An dem Erarbeitungsprozess waren relevante Wohnungsmarktakteure beteiligt, die im Rahmen von mehreren Veranstaltungen wohnungspolitische Ziele und Handlungsempfehlungen entwickelt haben. Die Ergebnisse des Handlungskonzeptes Wohnen bilden u. a. den kommunalen Wohnungsbedarf ab und formulieren Strategien und Handlungserfordernisse zum Viersener Wohnungsmarkt.

Kommunale Wohnungsbedarfsprognose

(I. Teilfortschreibung HK Wohnen 2017)

Aufgrund stark veränderter soziodemographischer Determinanten wurde das Handlungskonzept Wohnen im Jahr 2017 um die Aktualisierung der Wohnungsbedarfsprognose teilfortgeschrieben. Als einen Handlungsschwerpunkt – bis mindestens 2020 – empfiehlt die Prognose 2017 das preisgünstige Segment.

(II. Teilfortschreibung HK Wohnen 2020)

Im Jahr 2020 hat die Stadt Viersen eine erneute Aktualisierung der kommunalen Wohnraumbedarfsprognose beauftragt. Im Rahmen des Monitorings zur kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung werden die Strategien und Zielsetzungen aus dem Handlungskonzept Wohnen mit aktuellen Kennzahlen evaluiert. Aufgrund der bundesweit beobachtbaren - oftmals wachsenden - Dynamik lokaler Wohnungsmärkte ist ein fundiertes Monitoring unerlässlich, um wohnungsmarktpolitische Strategien zu bewerten. Zusätzlich werden von der Verwaltung derzeit geeignete Instrumente und Anreize zur Unterstützung erforderlicher Investitionen in den öffentlich geförderten bzw. den preisgünstigen Wohnraum geprüft.

Innenentwicklungskataster

Im Jahr 2015 wurde ein unabhängiges Planungsbüro damit beauftragt für die Stadt Viersen ein Innenentwicklungskataster zu erarbeiten. Damit soll das im Handlungskonzept Wohnen benannte Handlungsfeld Wohnbauflächenentwicklung und im Speziellen der Ausweisung neuer Wohngebiete auf Standorte der Innenentwicklung Rechnung getragen werden. Für die Stadt Viersen liegt nunmehr eine Übersicht über Innenpotentialflächen vor, die in Verbindung mit dem Siedlungsmonitoring der Bezirksregierung Düsseldorf in vier Kategorien gegliedert sind. Zu den Kategorien zählen neben den Wohnbauflächen, die Baulücken, die Nachverdichtungspotentiale und die Umnutzungspotentiale.

Im Zusammenspiel mit dem Siedlungsmonitoring verfügt die Stadt Viersen über die Möglichkeit das Kataster in ein umfangreiches Wohnbauflächenentwicklungskonzept einzubinden, um so die vorhandenen Innenpotentialflächen zielgerichtet entwickeln zu können. An diesem Punkt wird in Zukunft weiter angeknüpft.

Preisdatenanalyse

Die Preisdatenanalyse von Wohnimmobilien stellt einen wichtigen Bestandteil der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung dar. Zur Auswertung von Wohnimmobilienpreisdaten nutzt die Stadt Viersen seit 2015 die empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten). Die Daten hierzu werden in einem jährlichen Turnus ermittelt.

Kommunaler Wohnungsmarktbericht

Es ist beabsichtigt, die Ergebnisse aus der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung in einem kommunalen Wohnungsmarktbericht zu dokumentieren. Der Wohnungsmarktbericht bietet, gestützt auf die Darstellung valider Daten, eine Grundlage, auf der die Chancen und Herausforderungen des Viersener Wohnungsmarkts diskutiert und strategische Entscheidungen getroffen werden können. Informationen zu aktuellen Trends und Marktentwicklungen fließen in den Bericht ein.  Der in Vorbereitung befindliche Wohnungsmarktbericht wird u. a. folgende Informationen Analysen aufgreifen:

• Preisdatenanalyse von Wohnimmobilien (2019)
• Aktualisierung der Wohnungsbedarfsprognose 2017 und 2020
• Sozialbericht Stadt Viersen (2017)
• Bevölkerungsprognose 2020-2030
   

Kommunale Sozialberichte

Die Stadt Viersen betreibt seit 2001 eine regelmäßige integrierte Sozialberichterstattung. Behandelt werden dabei auf kleinräumiger Ebene die Entwicklung der Bevölkerung, der Erwerbstätigkeit, der Arbeitslosigkeit und der Angewiesenheit auf Mindestsicherungsleistungen. Im Anschluss an diese Darstellungen erfolgt auch eine Darstellung zum Thema geförderter Mietwohnungsbau, wobei die Entwicklung verschiedener Bedarfsgruppen und des geförderten Mietwohnungsbaus miteinander verglichen werden.