Wohnen in Ostwestfalen-Lippe - 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht

Erster gemeinsam erstellter Wohnungsmarktbericht für Ostwestfalen-Lippe

Auf einen Blick

Der Bericht zeigt deutlich, dass die Entwicklungen in der Region Ostwestfalen-Lippe nicht nur in den Kreisen und der Stadt Bielefeld, sondern auch innerhalb der Kreise in Gemeinden und Städten sehr unterschiedlich sind. Tendenziell lässt sich ein West-Ost-Gefälle feststellen. Dabei zeigen sich Zusammenhänge zwischen Verkehrs- und Wirtschaftsachsen auf der einen Seite und von Siedlungsschwerpunkten auf der anderen Seite.

Angebotsseite

Der durchschnittliche Bodenpreis für baureifes Land in mittleren Lagen ist in OWL um 25 €/m² günstiger als im Landesdurchschnitt. Diese Werte reichen dabei von 34 €/m² in Stemwede (Kreis Minden-Lübbecke) bis 210 €/m² in Bielefeld. Dabei verdeutlicht die große Spannweite die unterschiedlichen Wohnungsmarktverhältnisse innerhalb von OWL.

Die ostwestfälische Bautätigkeit ist von 2000 bis 2009 um rund 60 % auf 4.000 fertig gestellte Wohneinheiten (WE) p.a. gesunken. Diese Tendenz entspricht der landesweiten Entwicklung in diesem Zeitraum. Die stärksten Rückgänge haben die ländlich geprägten Kreise Höxter und Minden-Lübbecke zu verzeichnen. Aber auch in allen anderen Kreisen schrumpft die durchschnittliche Bautätigkeit um fast ein Drittel. Nur in Bielefeld werden nicht viel weniger WE gebaut als in den Vorjahren. Die genehmigten WE haben seit dem Tiefststand von rund 4.300 WE in 2007 bis 2009 wieder um 13,6 % zugenommen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Entwicklung bereits eine nachhaltige Trendwende darstellt.

Der Rückgang der Bauintensität ist in OWL bei Ein- und Zweifamilienhäusern stärker ausgeprägt als im Geschosswohnungsbau. Einerseits schrumpft mit der Zahl der 25- bis unter 45jährigen die klassische Zielgruppe für Einfamilienhäuser, andererseits gibt es einen zunehmenden Trend zum Erwerb von Bestandsimmobilien, die in großer Zahl am Markt sind. Dieser Trend wird schon heute von einzelnen Kommunen gezielt unterstützt. Aufgrund überdurchschnittlicher Neubautätigkeit in den letzten 20 Jahren ist der Wohngebäudebestand in OWL insgesamt etwas jünger als im landesweiten Mittel. Jedoch zeigen zurückgehende Baufertigstellungszahlen, dass die Bestandsentwicklung von Wohngebäuden an Bedeutung gewinnt. Auch in OWL spielt die „Musik im Bestand“.

In den Jahren 2000 bis 2009 ist für 37 % der öffentlich geförderten Mietwohnungen in NRW die Bindungsfrist ausgelaufen. Für OWL trifft das insgesamt nur für jede vierte Sozialwohnung zu. Am stärksten ist in OWL der Kreis Gütersloh betroffen, in dem in diesem Zeitraum 30 % der Belegungsbindungen weggefallen sind. In der Summe hat OWL bis 2009 rd. 18.000 öffentlich geförderte Wohnungen weniger als 10 Jahre zuvor. Bis 2025 wird der öffentlich geförderte Mietwohnungsbestand durch planmäßig auslaufende Belegungsbindungen in den meisten Kommunen in OWL um weitere 20 bis 60 % abnehmen. In den größeren Städten in OWL mit einem angespannten Mietwohnungsmarkt im unteren Preissegment wird es daher weiterhin einen großen Bedarf für öffentlich geförderten Mietwohnungsbau geben.

Bedarfsseite

Der demographische Wandel macht sich auch in der Region Ostwestfalen-Lippe bemerkbar. Die Region insgesamt wird weiter an Bevölkerung verlieren, da der negative natürliche Bevölkerungssaldo (mehr Sterbefälle als Geburten) nicht durch Wanderungsgewinne ausgeglichen werden kann und es vielfach auch zu Wanderungsverlusten kommen wird.

Überwiegend in den ländlichen Regionen ist mit einem Rückgang und einer starken Alterung der Bevölkerung zu rechnen. Die Gruppe der 25- bis unter 45jährigen, die in erster Linie als Nachfrager von Wohneigentum am Markt auftritt, wird sich in ihrer Zahl deutlich reduzieren. Dagegen wird die Zahl der 65jährigen und Älteren steigen.

Aufgrund des Bevölkerungsrückganges hat IT.NRW für die Stadt Bielefeld und die nördlichen und östlichen Kreise eine Abnahme der Haushaltszahlen prognostiziert. Durch den altersstrukturellen Wandel wird die Zahl der Haushalte mit drei und mehr Personen abnehmen, die Zahl der Zweipersonenhaushalte zunehmen. Diese Entwicklung der Altersgruppen und der Haushaltszahlen hat Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt.

Neben demographischen Faktoren hängt die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt auch von sozioökonomischen Faktoren wie der Kaufkraft der privaten Haushalte und der Einkommenssituation ab. In OWL entspricht der Kaufpreisindex dem Landesdurchschnitt. Städte und Gemeinden, die einen erhöhten Anteil an Empfängern von Leistungen nach SGB II haben, liegen unter diesem Durchschnitt. Gerade hier wird der Bedarf an preiswertem Wohnraum weiter bestehen bleiben und sogar steigen. Durch den Rückgang des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestandes ist in diesem unteren Preissegment ein Engpass zu erwarten.

Bilanzierung

Die Indikatoren Miet- und Immobilienpreisentwicklung, Leerstandsquoten und innerstädtische Mobilität belegen zunehmende Wohnungsmarktentspannung in OWL. So sinkt die Durchschnittsmiete zwischen 2005 und 2009 um 3,5 %. In vielen Kommunen sind auch bei den Immobilienpreisen Rückgänge zu beobachten. Die demographische Entwicklung und Perspektive deutet darauf hin, dass überwiegend Neubauvolumen und die Preise für Gebrauchtimmobilien fallen werden. Auch die Renditeerwartungen im Mietwohnungsbau sind vielerorts eher unterdurchschnittlich einzustufen.

In einigen Kommunen der Kreise Höxter, Lippe und selbst Paderborn werden aufgrund einer entspannten Wohnungsmarktsituation Leerstandserhebungen bzw. –kartierungen durchgeführt. Die Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung für Ostwestfalen-Lippe zeigen dabei letztlich eins: Nur in den Kreisen Gütersloh und Paderborn ist grundsätzlich von einem demographisch bedingten Wohnungsneubedarf auszugehen. In Bielefeld und in den Kreisen Herford, Höxter, Lippe und Minden-Lübbecke ist aufgrund der Spannweite der beiden Varianten zur Haushaltsmodellrechnung kein klares Muster zu erkennen. Hier wird man zukünftig sehr genau hinschauen müssen, ob die Zeichen auf Schrumpfung, Wachstum oder Umbau stehen.

Fazit

Die Förderung von Eigenheimen sollte gerade im ländlichen Bereich vor dem Hintergrund der mittelfristigen demographischen Entwicklung kleinräumig analysiert und kritisch hinterfragt werden. „Kommunale Handlungskonzepte Wohnen“ bieten hier die Chance einer differenzierten Sichtweise auf die unterschiedlichen Zielgruppen und können lokale Entwicklungspotentiale und Lösungsmöglichkeiten aufzeigen. Entsprechende Konzepte sollten gemeinsam mit lokalen Wohnungsmarktakteuren vor Ort entwickelt werden und auf Erkenntnissen einer regelmäßigen Wohnungsmarktbeobachtung basieren.

Die Ergebnisse des ersten Regionalen Wohnungsmarktberichtes OWL sind nicht nur für die öffentlichen Akteure interessant, auch für die hier ansässigen Finanzierungsinstitute dürften die für einige Regionen und Teilmärkte skizzierten Entwicklungen und Zukunftsaussichten eine Relevanz für deren zukünftige Geschäftspolitik haben. Angesichts der vielerorts zu erwartenden Angebotsüberhänge wäre eine flächendeckende quantitative Leerstandserhebung in ganz OWL sinnvoll, die um qualitative Einschätzungen ergänzt wird. Der vorhandene Techem-empirica- Leerstandsindex bildet die kleinteiligen Situationen nur unzureichend ab. Auch eine Analyse der kleinräumigen Altersgruppenverteilung auf Quartiers- oder Stadtteilebene wäre eine Ergänzung, um zukünftigen Quartiersumbau abschätzen zu können.

Die unterschiedlichen Szenarien der Zukunftsentwicklung verdeutlichen auch, wie wichtig es ist, regelmäßig die Entwicklung auf den Wohnungsmärkten zu untersuchen und dabei zu prüfen, inwieweit die realen Entwicklungen mit den Zukunftsannahmen der Vergangenheit übereinstimmen. Dieses Monitoring bietet auch die Möglichkeit der Kurskorrektur bei Planungen z. B. der Ausweisung von Wohnbauflächen, die auf den Vorausschätzungen und Prognosen der Vergangenheit basieren.


Materialien

Wohnen in Ostwestfalen-Lippe - 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht Erster gemeinsam erstellter Wohnungsmarktbericht für Ostwestfalen-Lippe aus dem Jahr 2011
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