1. Regionaler Wohnungsmarktbericht Städteregion Ruhr (2009)

Erster gemeinsam erstellter Wohnungsmarktbericht der elf kreisfreien Städte der Städteregion Ruhr aus dem Jahr 2009

Der erste gemeinsame Bericht der Städteregion Ruhr basiert auf der Auswertung von Indikatoren aus dem KomWoB-Katalog. Zusätzlich werden Wanderungsverflechtungen,  vorliegende Prognosen und die Ergebnisse des regionalen Wohnungsmarktbarometers (Expertenbefragung) dargestellt. 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick

Günstige und stabile Kaufpreise mit breitem Spektrum

Das Preisniveau stellt sich in der Städteregion Ruhr insgesamt als sehr günstig dar. Die große Spannbreite, die die vielfältigen Lagen und Qualitäten verdeutlicht, erhöht die Attraktivität der Wohnstandorte in der Städteregion Ruhr für unterschiedliche Nachfragergruppen.

Rückläufige Bautätigkeit

Die Neubautätigkeit ist in nahezu allen Kommunen der Städteregion Ruhr rückläufig, vor allem bei Mehrfamilienhäusern. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wird hingegen ein sehr konstantes Niveau gehalten. Der starke Einfluss staatlicher Subventionen wie der Eigenheimzulage auf die Bautätigkeit wird an den auf Grund von Vorzieheffekten kurzfristig steigenden Genehmigungszahlen deutlich. Es ist nicht damit zu rechnen, dass dies von Dauer sein wird.

Vielfältiger Wohnungsbestand

Der Wohnungsbestand in der Städteregion Ruhr ist in Hinblick auf Baustruktur, Qualität und Alter sehr vielfältig. Die im Landesvergleich deutlich ältere Bausubstanz erfordert jedoch erhebliche Investitionen, um die Bestände zukunftsfähig und somit vermarktbar zu halten.

Abnehmender öffentlich geförderter Wohnungsbestand

Der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtbestand reduzierte sich in der Städteregion Ruhr innerhalb von zehn Jahren (1996–2006) von 21 % auf nur noch 13 %. Dieser Trend wird sich auf Grund der geringen Neubautätigkeit in diesem Segment auch zukünftig fortsetzen. Die wegfallenden Steuerungsinstrumente seitens der Kommunen erfordern noch stärker als bislang eine Kooperation mit Wohnungsgesellschaften, Eigentümern und sozialen Diensten, um Strategien und Konzepte auf Quartiers- und Gesamtstadtebene zu entwickeln.

„Weniger, älter, bunter“

Wie in vielen anderen Teilen Deutschlands ist auch die Städteregion Ruhr vom Bevölkerungsrückgang – dessen Dynamik jedoch in den letzten Jahren erheblich nachgelassen hat – betroffen. Parallel zu dieser Entwicklung zeigt sich eine Zunahme der Bevölkerung mit Migrationshintergrund und die Alterung der Bevölkerung, was eine Herausforderung, aber auch eine Chance für die Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung ist. In der Städteregion Ruhr setzte dieser Prozess „weniger, älter, bunter“ sehr früh ein, sodass die Kommunen sich seit geraumer Zeit mit diesen Phänomenen befasst und innovative Konzepte entwickelt haben.

Ausgeglichene Wanderungsbilanz

Nach Jahrzehnten der Suburbanisierung scheint sich dieser Prozess nun deutlich abzuschwächen. Seit 2001 zeigt sich ein Trend zu einer ausgeglichenen Wanderungsbilanz. Ausschlaggebend für eine Trendverfestigung ist die geringer gewordene Zahl der Personen, die im typischen Alter für Stadt-Umland-Wanderungen sind. Dieser Trend wird durch die wirtschaftliche Entwicklung der Region, die Baulandpolitik und die Umsetzung von Strategien zur weiteren Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität unterstützt.

Günstiges Mietniveau

Die Mieten variieren nach der Wohnungsgröße, befinden sich jedoch in allen Größenkategorien überwiegend im mittleren Preisniveau. Erwähnenswert ist das breite Preisspektrum bei Mieteinfamilienhäusern, was eine Vielfalt von Lagen und Qualitäten widerspiegelt.

Zukunftsperspektiven

Trotz der vom LDS prognostizierten rückläufigen Haushaltszahlen wird in der Städteregion Ruhr zukünftig Wohnungsneubaubedarf entstehen, insbesondere als Ersatz für zu erwartende Wohnungsabgänge, zur Entwicklung städtebaulicher Qualitäten und Schaffung nachfragegerechten Wohnraums. Die Höhe des notwendigen Wohnungsneubaus wird von der Höhe des Wohnungsersatzbedarfs abhängen, ansonsten sind Wohnungsüberhänge zu erwarten.

Bedeutung der Bestandsentwicklung

Die befragten Wohnungsmarktexperten unterstreichen die Bedeutung der Bestandsentwicklung von Wohnraum für die Zukunft: Nahezu alle Befragten betrachten sowohl Energieeinsparmaßnahmen als auch den barrierefreien Umbau als (sehr) wichtige Handlungsfelder der Zukunft. Sie benennen aber auch die Schwierigkeit, die Kosten solcher Maßnahmen aufgrund des vergleichsweise entspannten Wohnungsmarktes mit einem niedrigen Mietniveau auf die Miete umzulegen.

 


Materialien

Erster Regionaler Wohnungsmarktbericht Hier können Sie den Ersten Regionalen Wohnungsmarktbericht der Städteregion Ruhr 2030 als PDF-Datei herunterladen.
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