Wohnungsmarkt Ruhr: 2. Regionaler Wohnungsmarktbericht (2012)

Zweiter gemeinsam erstellter Wohnungsmarktbericht der elf kreisfreien Städte der Städteregion Ruhr und der vier Kreise Wesel, Recklinghausen, Unna und Ennepe-Ruhr

Den am Ersten Regionalen Wohnungsmarktbericht aus dem Jahr 2009 beteiligten kreisfreien Städten wurde aufgrund der Komplexität des Themenfeldes Wohnen und der vorhandenen Beziehungen in das Umland sehr schnell bewusst, dass eine Einbindung weiterer Teilnehmer in die Erstellung eines zweiten Wohnungsmarktberichtes erfolgen musste. Es lag nahe, die beteiligten kreisfreien Städte um die im Planungsbereich des neu aufzustellenden Regionalplans Ruhr ebenfalls vertretenen Kreise Wesel, Recklinghausen, Ennepe-Ruhr und Unna zu erweitern.

Auf Grundlage einiger Gespräche im Frühjahr 2011 ist es gelungen, die Gebietskulisse der regionalen Wohnungsmarktbeobachtung zu vergrößern. Damit ist nunmehr der Weg für eine regional abgestimmte und etablierte Wohnungsmarktbeobachtung initiiert, die hoffentlich auch in der Zukunft Fortbestand haben wird.

Der Zweite Regionale Wohnungsmarktbericht ist das Ergebnis intensiver Diskussionen und Arbeitssitzungen in den Jahren 2010 und 2011.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick

Weiterhin stabile Kaufpreise mit großem Angebotsspektrum

Die Baulandpreise auf dem Wohnungsmarkt Ruhr liegen landesweit gesehen im Mittelfeld. Die großen Preisspannen bei den bebauten Grundstücken spiegeln die Vielfalt der Angebotsqualitäten wider, so dass sich alle Gruppen von Kaufinteressenten ihren Wünschen entsprechend versorgen können.

Wohnbauflächenpotenziale sind mengenmäßig ausreichend vorhanden

Der Wohnungsmarkt Ruhr verfügt über Potenzialflächen, auf denen mindestens 25.000 neue Wohneinheiten errichtet werden können. In Relation zum vorhandenen Wohnungsbestand mit seinen rd. 2,6 Mio. Wohneinheiten wird die Bedeutung der Bestandsentwicklung offensichtlich.

Bautätigkeiten bleiben rückläufig

Die durchschnittliche (kurz- und langfristige) Bautätigkeit hat weiter nachgelassen und beläuft sich im Jahr 2010 auf rd. 10.300 Wohneinheiten. Das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser liegt nur etwas unter dem Landesdurchschnitt und ist damit nach wie vor Indiz für die Attraktivität von Eigenheimen.

Vielfältiger Wohnungsbestand

Der vorhandene Bestand auf dem Wohnungsmarkt Ruhr ist hinsichtlich seiner Qualitäten und Strukturen sehr vielfältig und damit für unterschiedliche Nachfragergruppen geeignet. Die im Landesvergleich deutlich ältere Bausubstanz erfordert weiterhin erhebliche Investitionen z. B. für energetische Nachrüstungen bzw. zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten und -erfordernisse (z. B. Barrierefreiheit).

Rückgang des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes

Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen wird sich auf dem Wohnungsmarkt Ruhr weiterhin deutlich verringern. Der damit verbundene Ausfall von Mietpreis- und Belegungsbindungen kann durch Neuförderungen bei weitem nicht ausgeglichen werden. Ob und inwieweit sich der Verlust dieser kommunal(wohnungs-)politischen Steuerungsmöglichkeit durch neue Instrumente ausgleichen lässt, bleibt abzuwarten.

Rückläufige Zahlen bei den Einwohnern und bei den Haushalten

Der Wohnungsmarkt Ruhr ist vom demographischen Wandel geprägt. Der Einwohnerrückgang der letzten zehn Jahre belief sich auf rd. 210.000 Personen, davon entfielen rd. 2/3 auf die kreisfreien Städte. Nach den Vorausberechnungen bis zum Jahr 2030 ist auf dem Wohnungsmarkt Ruhr mit weiteren Verlusten über dem Landesdurchschnitt zu rechnen, wobei die Kreise stärker betroffen sein werden als die kreisfreien Städte. Während die Einschätzungen für die Altersgruppe der „Häuslebauer“ (25- bis unter 45-Jährige) durchgängig rückläufig sind, wird demgegenüber für die Gruppe der 65-Jährigen und Älteren in allen Städten und Kreisen des Wohnungsmarktes Ruhr ein Zuwachs prognostiziert. Der bei den Haushaltezahlen in den letzten fünf Jahren zu verzeichnende leichte Rückgang wird sich bis zum Jahr 2030 verstärken und voraussichtlich zwischen 3 und 6 % liegen.

Weiterhin günstiges Mietniveau

Die schon beim Wohnungsbestand beschriebene Angebotsvielfalt spiegelt sich auch in der großen Spannweite des Mietniveaus auf dem Wohnungsmarkt Ruhr wider. In Abhängigkeit von Wohnungsgrößen, -lagen und -qualitäten gibt es in allen Preiskategorien adäquate Wohnraumangebote, wobei sich der überwiegende Teil im mittleren Preissegment zwischen 4 und 7 €/m² Wohnfläche befindet.

Einschätzungen aus dem „Regionalen Wohnungsmarktbarometer“

Auch nach Einschätzung der durch die NRW.BANK befragten Experten gilt der Wohnungsmarkt Ruhr weiter als entspannt und preiswert und bietet den Nachfragern eine Vielfalt an Wohnmöglichkeiten in unterschiedlichen Lagen. Aufgrund des traditionell hohen Anteils an zur Vermietung bestimmten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie der vergleichsweise niedrigen Quadratmetermieten ist er deutlich als Mietermarkt zu bezeichnen.


Materialien

Wohnungsmarkt Ruhr: Zweiter Regionaler Wohnungsmarktbericht Zweiter gemeinsam erstellter regionaler Wohnungsmarktbericht der elf kreisfreien Städte der Städteregion Ruhr und der vier Kreise Wesel, Recklinghausen, Unna und Ennepe-Ruhr
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