Daten der Gutachterausschüsse

Überblick über die Datengrundlage

Aufgabe

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte entstanden mit der Einführung des Bundesbaugesetzes (heute: Baugesetzbuch) im Jahr 1960. Sie sind ein unabhängiges Gremium von Immobiliensachverständigen, das für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sorgen soll. Die vom Gutachterausschuss ermittelten Richtwerte und Kennziffern sind Grundlage für alle öffentlich definierten Verfahren zur Grundstückswertermittlung.

Standardprodukte der Gutachterausschüsse sind:

  • Grundstücksmarktberichte (jährl. Veröffentlichung bestimmter Kennziffern)
  • Verkehrswertgutachten
  • Bodenrichtwertkarten (lagespezifische Durchschnittspreise)
  • Kaufpreissammlungen (Datenbanken für Vergleichswerte)
  • wertermittlungsrelevante Kennziffern (Liegenschaftszinssätze; verschied. Koeffizienten und Faktoren)


Für diese Zwecke sammeln die Geschäftsstellen die Daten aller Immobilienkaufverträge; Notare sind verpflichtet, ihnen eine Kopie zu schicken. Gesammelten Daten werden entweder für eigene Produkte verwendet - z.B. Bodenrichtwertkarten, Grundstücksmarktberichte und amtliche Verkehrswertgutachten - oder externen Sachverständigen zur Verfügung gestellt. Dabei hat der Datenschutz eine hohe Priorität.

Organisation

Gutachterausschüsse sind z. B. in Baden-Württemberg bei den Kommunen, in Nordrhein-Westfalen bei den Vermessungs- und Katasterämtern der kreisfreien Städte, Kreise und größeren kreisangehörigen Städte und in Niedersachsen bei den Behörden für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften angesiedelt.

In NRW gibt es seit langem einen oberen Gutachterausschuss auf Landesebene, der die Daten der örtlichen Ausschüsse zusammenfasst und einen landesweiten Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Seit 2009 sind solche Einrichtungen in allen Bundesländern Pflicht (Ausnahme sind die Stadtstaaten Bremen, Hamburg und Berlin).

Daten

Die Wohnungsmarktbeobachtung nutzt die Daten der Gutachterausschüsse für folgende Themen:

  • Niveau und Entwicklung der tatsächlichen Kaufpreise für Wohnbauland
  • Niveau und Entwicklung der tatsächlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in verschiedenen Teilmärkten
  • Entwicklung der Verkaufsfälle für Bauland und Wohnimmobilien und dessen Struktur (Baualter, Neu/gebraucht, Eigenheim/Eigentumswohnungen/umgewandelte ehem. Mietwohnungen etc.)
  • Darüber hinaus sind - bei guter Datenlage - weitere Auswertungsmöglichkeit geben, z.B. Alter der Käufer und Verkäufer (Familien? Senioren? gewerblich/privat?), Herkunft der Käufer (eigene Stadt/Umland?)

Alles hängt aber davon ab, welche Daten vor Ort vorhanden sind, elektronisch erfasst und ausgewertet werden und was datenschutzrechtlich zur Verfügung gestellt werden kann. Gesetzliche Bestimmungen, Verordnungen und Vereinbarungen regeln, welche Daten die Gutachterausschüsse erfassen und auswerten müssen. Leider - aus Sicht der Wohnungsmarktstatistiker - gibt es für Notare/Grundstückskäufer keine Pflicht zur Mitteilung bestimmter Objektmerkmale außer den wenigen, die im Kaufvertrag erwähnt sind (Adresse/Flurnummern, Preis, Adresse der Käufer etc.).

Um weitere Merkmale zu erhalten, schicken daher viele Gutachterausschüsse den Käufern Fragebögen, in denen zusätzliche Daten zu Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung etc. abgefragt werden. Darüber hinaus erfassen viele Gutachterausschüsse zusätzliche Daten, z.B. Mietendaten aus Zeitungsinseraten.

Es lohnt sich also immer, vor Ort gezielt nachzufragen, welche Daten in welcher Qualität vorhanden sind und was davon zur Verfügung gestellt werden kann. 

 

Näheres zu Organisation, Ansprechpartnern und den verfügbaren Daten in NRW finden Sie auch in der Dokumentation des Treffens der AG Methoden.