Baumgart/Overhageböck (2008): Zwangsversteigerungen in der Wohnungsmarktberichterstattung

Zwangsversteigerungen in der Wohnungsmarktberichterstattung. Das Beispiel der Stadt Dortmund. Endbericht einer explorativen Studie. SRP-Papers 3. Fachgebiet Stadt- und Regionalplanung an der Fakultät Raumplanung (Technische Universität Dortmund)

Zusammenfassung

Zur Zwangsversteigerung anstehende Objekte spielen im Stadtumbau und Stadterneuerung eine große Rolle, wenn sie in einer räumlichen Konzentration auftreten. Dies konnte mit der explorativen Studie am Beispiel der Stadt Dortmund gezeigt werden. Die zum Einsatz kommenden städtebaulichen Instrumente für diese abzugrenzenden Quartiere können auch auf eine spezifische Aktivierung dieser Immobilien zielen.

Objekte in der Zwangsversteigerung sind aber auch ein Teilmarkt innerhalb des gesamten Immobilienmarkts. Zwangsversteigerungen können als Indikator auf Problemlagen im Quartier hinweisen, die zum einen aus negativen Rahmenbedingungen des Umfeldes herrühren (Vernachlässigung, Lärmbelastungen, Image), zum anderen mit Konzentrationen sozio-ökonomisch schwacher Bevölkerungsgruppen einhergehen. Die Gebäudestrukturen sind offensichtlich nicht so entscheidend wie Lage und Image des Stadt teils. Markt fremde Immobilienkäufer haben es vor diesem Hintergrund schwer, die erwarteten Mieteinnahmen zu erzielen. Die entstandenen Schulden aufgrund geringerer Miete führen schließlich in die Zwangsversteigerung, oftmals erst nachdem der Preisverfall der Immobilie schmerzhaft realisiert wurde. Es bleibt die Frage offen, ob dieser Teilmarkt im Falle größerer Konzentrationen solcher Objekte als integriert oder abgekoppelt vom allgemeinen örtlichen Immobilienmarkt einzustufen ist.

Schaut man in die Zukunft, so stellen sich Fragen hinsichtlich der Schuldenentwicklung privater Haushalte. Die privaten Insolvenzen führen letztendlich oftmals zu Zwangsversteigerungen. Hier lassen sich auch weiterhin bundesweit starke regionale Unterschiede mit einem Nord-Süd-Gefälle erkennen (vgl. Martell 2007), wobei eine ökonomische Polarisierung wahrzunehmen ist, da sich ein besonders hohes Überschuldungsrisiko bei Haushalten Alleinerziehender und (vielfach junger) Einzelpersonen, oftmals gekoppelt mit Arbeitslosigkeit, als besonders hoch zeigt.
 

Räumliche Konzentrationen von Zwangsversteigerungen können sich auch durch die aktuellen Schuldenaufkäufe sog. Hedge-Fonds aus den USA ergeben. Diese Form der Kreditverwertung durch Sparkassen und Banken auf der einen Seite, die die Kredite (sowohl notleidende, d.h. nur unregelmäßig zurückgezahlte als auch reguläre Kredite) verkaufen, und die Hedge-Fonds auf der anderen Seite, die sie erwerben und damit eine spekulative Anlagestrategie mit einer schnellen Verwertung verfolgen. Können die Darlehensnehmer ihre Rückzahlungen nicht im erforderlichen Umfang leisten, droht eine Zwangsversteigerung, die oftmals auch die private familiäre Existenz vernichtet.

Angesichts erster Hinweise in den Medien auf umfassende Bestandsveräußerungen sollte diese Entwicklung auch in ihren regionalen und lokalen Ausprägungen beobachtet werden.
 


Materialien

Baumgart/Overhageböck (2008): Zwangsversteigerungen in der Wohnungsmarktberichterstattung. Das Bsp. Dortmund Endbericht einer explorativen Studie. SRP-Papers Nr. 3. Fachgebiet Stadt- und Regionalplanung, Fakultät Raumplanung, TU Dortmund