Entwicklung der quantitativen und qualitativen Neubaunachfrage auf den Wohnungsmärkten in NRW bis 2030

Gutachten des empirica-Instituts im Auftrag des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes NRW, Abteilung VIII unter Beteiligung der NRW.BANK (PDF)

 

Zusammenfassung (aus Sicht der Wohnungsmarktbeobachtung)

Ziel des Gutachtens

Das empirica-Gutachten soll das Update des „Gutachtens zur Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen bis 2025“ sein, die das Eduard-Pestel-Institut im Jahr 2006 im Auftrag des damaligen MBV erarbeitet hat. Die Erkenntnisse über den zukünftigen Wohnungsbedarf bzw. die -nachfrage in den Regionen sollen der inhaltlichen Weiterentwicklung der Wohnraumförderpolitik des Landes dienen. Wie das Vorgängergutachten, dessen Ergebnisse zum Teil in das F+B-Gutachten zur Gebietskulisse der Wohnraumförderung eingingen, soll das empirica-Gutachten in die Aktualisierung der Gebietskulisse einfließen, die derzeit in Arbeit ist.

Aufbau und Methodik des Gutachtens

Das Gutachten prognostiziert nach Aussagen der Autoren nicht den Bedarf (wie es die „klassische“ Wohnungsbedarfsprognose getan hat), sondern die Nachfrage. Den Unterschied sehen die Autoren in der Frage, welche „Bedürfnisse“ die Haushalte angesichts von Faktoren wie Kaufkraft, Konsumpräferenz und vorhandenem Angebot tatsächlich in Nachfrage umsetzen.

Fraglich ist, ob der Anspruch, die Nachfrage zu prognostizieren, eingehalten wird - denn alle Faktoren, die die Nachfrage ausmachen, sind nur gebündelt, in Form der - vergangenen - Bautätigkeit berücksichtigt. So ist es also eigentlich die Aussage richtiger,  das Gutachten ist eine Prognose der zukünftigen Neubautätigkeit – und der Wohnungsüberhänge (Leerstandspotenzial), die sich daraus ergeben.

Dazu verfolgt empirica einen neuen Ansatz und berechnet separat zwei Komponenten der zukünftigen Nachfrage: die demografisch bedingte Neubaunachfrage und als methodische Neuerung die qualitativ bedingten Neubaunachfrage.

3.1 Die demografisch bedingte (oder quantitative) Neubaunachfrage wird aus der Haushaltsentwicklung abgeleitet. Dabei verwendet empirica die höhere Variante der aktuellen Haushaltsprognose von IT.NRW und kontrastiert sie mit je einer höheren (V1) und niedrigeren eigenen Variante (V0). Dieser Teil des Modells ist fast identisch mit der klassischen Wohnungsbedarfsprognose; es fehlen lediglich die normativ gesetzten Faktoren Ersatzbedarf und Fluktuationsreserve, die in der anderen Komponente aufgehen.

Zusätzlich unterteilt Empirica allerdings die demografische Nachfrage in die Segmente Ein-/Zweifamilienhäuser und Geschosswohnungen auf (in Fortschreibung heutiger altersspezifischer Muster). Damit erhält die demografische Nachfrage aber auch einen qualitativen Faktor und liegt deshalb höher als die reine Haushaltsentwicklung.

3.2 Neu eingeführt wird die zweite Komponente: die qualitativ bedingte Neubaunachfrage. Dahinter steht die Idee, dass es auch bei zahlenmäßig ausreichendem Wohnungsbestand oder sogar Leerständen eine Nachfrage nach Neubau gibt, wenn die Bestandswohnungen nicht den aktuellen Wünschen/Anforderungen der Nachfrager entsprechen. Dies ist plausibel und in schrumpfenden Regionen auch zu beobachten, z.B. wenn Haushalte lieber im Eigenheim wohnen, obwohl genug große Geschosswohnungen leerstehen, oder wenn ältere Menschen in einen Neubau ziehen, weil es nicht genug barrierefreie Bestandswohnungen gibt. Um sich dieser Größe zu näheren, betritt empirica methodisches Neuland.
Problem ist, dass der tatsächliche Modernisierungsbedarf oder der qualitätsbedingte Ersatzbedarf im Wohnungsbestand (wenn Ersatzneubau rentabler ist als die Modernisierung auf heutige Standards) kaum einzuschätzen sind. Die schlechte Datenlage zur Qualität der Bestände (auch zu Barrierefreiheit und Energiestandard) setzt dem enge Grenzen.
Mit dem hier vorgelegten Modell umgeht Empirica das Datenproblem und betrachtet stattdessen die Reaktion der Nachfrager auf das Bestandsangebot. Kurz gesagt werden zunächst Regionen untersucht, wo bereits in der Vergangenheit mehr gebaut wurde als angesichts der Haushaltsentwicklung erforderlich. Empirica nimmt an, dass es sich bei dem demografisch nicht erklärbaren Neubau-Anteil um qualitätsbedingte (sozusagen vom Bestandsangebot enttäuschte) Nachfrage handelt. Nun wird versucht, statistische Zusammenhänge zwischen diesem Neubauvolumen und bestimmten Merkmalen der regionalen Wohnungsmärkte zu identifizieren. Das geschieht mit Hilfe einer Regressionsanalyse. Im Anschluss wird prognostiziert, wie sich diese Bestimmungsfaktoren weiter entwickeln, und daraus für alle Regionen auf die zukünftige qualitätsbedingte Neubaunachfrage geschlossen.

Bewertung

Diese Methode ist neu und daher natürlich durchaus diskussionswürdig. Egal wie die Bewertung ausfällt, bleibt wichtig, dass hier zum ersten Mal deutlich gemacht wird, was eine weiterhin über den demografischen Bedarf hinausgehende Neubautätigkeit für die Wohnungsmärkte bedeuten würde. Daher sollten die Ergebnisse auf jeden Fall ernst genommen werden.

Diese berechnet Empirica für zwei Dekaden (2010-2020 und 2020-2030) und auf Ebene von Wohnungsmarktregionen. Auf Basis der Wanderungsverflechtungen werden dazu mehrere Kreise und kreisfreie Städte zu Regionen zusammengeführt; einige Regionen bestehen aus nur einem Kreis. Anhand einer schrumpfenden Region (Recklinghausen/Gelsenkirchen/Gladbeck) und einer wachsenden Region (Köln/Rhein-Erftkreis/ Leverkusen/ Rhein.-Berg. Kreis) werden die Ergebnisse im Detail erläutert. Anschließend wird die Entwicklung der Bevölkerung, Haushalte, der beiden Nachfragekomponenten und der daraus entstehenden Überhänge für jede Region in Tabellen und Karten dargestellt.

Ein umfangreiches Kapitel mit Erläuterungen zu den Ergebnissen, wichtige Wohnungsmarkttrends der Zukunft und Empfehlungen für die Wohnungspolitik schließt das Gutachten ab.


Die wichtigsten Ergebnisse sind hier stichpunktartig dargestellt:

  • Haushaltsentwicklung: Je nach Prognosevariante wird ein Drittel bis die Hälfte der Wohnungsmarktregionen demografisch schrumpfen (1. Dekade: ein Viertel bis ein Drittel, 2. Dekade: die Hälfte bis zu drei Viertel). Landesweit ist saldieren sich das regionale Schrumpfen und Wachsen auf ein Haushaltswachstum von +55.200 bis +302.600 (IT.NRW-Variante: +116.400). Diese enorme Bandbreite ergibt sich aus den verschiedenen Varianten und spiegelt sich auch in der errechneter Nachfrage wider.
  • Die demografisch bedingte Neubaunachfrage erreicht bis 2030 ein Volumen von 192.000 bis 308.000 Wohnungen (IT.NRW-Variante: 299.000). Das ist weit höher als die Haushaltsentwicklung, weil sich die Nachfrage in den Regionen nicht saldieren lässt (ein neu gegründeter Haushalt in Köln bezieht keine leerstehende Wohnung im Kreis Recklinghausen) und die Einfamilienhausnachfrage als demografisch bedingt eingestuft wird. Der größte Teil entsteht in der 1. Dekade.
  • Die Haushaltsschrumpfung lässt in der 2. Dekade in der Hälfte bis zwei Dritteln der Regionen demografisch bedingte Wohnungsüberhänge (potenzielle Leerstände) entstehen.
  • Das größte Volumen macht aber die qualitativ bedingt Neubaunachfrage aus. Sie liegt je nach Variante zwischen 346.000 und 479.000 Wohnungen (IT.NRW: 395.500). Der größte Teil davon fällt in der 2. Dekade an. Aufgrund der Berechnungsmethode liegt sie umso höher, je stärker die Haushaltszahl schrumpft. Die Variante mit der pessimistischsten Haushaltsentwicklung generiert daher den höchsten qualitativen Neubau.
    Die Interpretation von Empirica ist, dass in wachsenden Regionen a) der demografisch erforderliche Neubau schon viele moderne/nachfragegerechte Wohnungen schafft und b) die Modernisierung der Bestände sich eher rechnet. In schrumpfenden Regionen lohnt sich Modernisierung nicht, so dass kaufkräftige Nachfrager sich nur im Neubau versorgen können, auch wenn gleichzeitig immer mehr Wohnungen leerstehen.
  • In der Summe beider Komponenten entsteht eine landesweite Gesamt-Neubaunachfrage von 671.000 bis 711.000 Wohnungen (d.h. 32.000 bis 36.000 p.a.), davon knapp 60 % in Ein-/Zweifamilienhäusern. Zum Vergleich: Das Pestel-Gutachten hatte bis 2025 einen Neubaubedarf von 587.000 Wohnungen errechnet, davon gut 50 % in Ein-/Zweifamilienhäusern.
    Nimmt man an, das sich der Neubau bis 2030 auf dem Niveau der vergangenen 3 - 5 Jahre bleibt, würde dieses Volumen tatsächlich erreicht oder sogar überschritten. Dabei werden derzeit (im Landesschnitt) eher zu wenig Geschosswohnungen und zu viele Einfamilienhäuser gebaut.
  • Die Regionen unterscheiden sich dabei kaum im erwarteten Gesamtneubauvolumen, sondern vor allem in dessen Zusammensetzung aus demografischer und qualitätsbedingter Nachfrage. In Regionen, die heute noch wachsen, verschiebt sich die Nachfrage von demografisch zu qualitätsbedingt.
  • Das wichtigste Ergebnis des Gutachtens sind wohl die entstehenden Wohnungsüberhänge. In den schrumpfenden Regionen sinkt die demografische Nachfrage, gleichzeitig fände dort immer mehr qualitätsbedingter Neubau statt. Je nach Variante gäbe es 2030 landesweit massive Überhänge von 489.000 bis 725.000 Wohnungen. In vielen Regionen erzeugt jeder Neubau an anderer Stelle einen Leerstand, in schrumpfenden Regionen gäbe es schon ohne Neubau Überhänge.
  • Daraus errechnet sich ein zusätzliches Leerstandspotenzial (eigene Berechnungen NRW.BANK) von landesweit 5–8 % des Gesamtbestands, 5–6 % der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 6-10 % der Geschosswohnungen.
    Regional reicht die Bandbreite von 0 – 2 % Überhang in den Regionen Bonn, Köln oder Paderborn bis zu 12 – 17 % in Teilregionen Süd- und Ostwestfalen und des Ruhrgebiets. Bei Geschosswohnungen erreicht der Überhang regional sogar Größenordnungen um die 20 %.
    Vermutlich würde es durch den Preisverfall bei überzähligen Eigenheimen zu Verschiebungen der Nachfrage weg von Mietwohnraum kommen, sodass die Leerstände bei den Mehrfamilienhäusern noch höher ausfallen.
    Dennoch würde in ländlichen Räumen auch der Leerstand bei Einfamilienhäusern steigen, wovon immer mehr Privatpersonen finanziell betroffen wären.
  • Bei den errechneten Überhängen wird allerdings unterstellt, dass weder Investoren noch kommunale Planung auf die wachsenden Leerstände reagieren, was unwahrscheinlich ist. Das Umsteuern der Akteure kann aber nicht Bestandteil einer Prognose sein. Wichtig ist aber, dass die prognostizierte Nachfrage landesweit (und auch in vielen Regionen) dem Niveau der aktuellen Bautätigkeit entspricht und daher nicht fern der Realität liegt.
  • Aufgrund der vielen Annahmen und der Bandbreite der Varianten sollten weniger die exakten Zahlen diskutiert werden als vielmehr die grundsätzlichen Problemlagen, die sich aus den Berechnungen erwarten lassen.

Die umfassenden Handlungsempfehlungen des Gutachtens werden an dieser Stelle nicht besprochen.