Wohnungsmarktbericht NRW 2018

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Kurzfassung

Die Anspannung auf den nordrhein-westfälischen Wohnungsmärkten hat auch im Zeitraum 2017/2018 weiter zugenommen. Das zeigen sowohl die Entwicklung der Mieten und  Eigentumspreise als auch die Experteneinschätzungen aus dem NRW.BANK-Wohnungsmarktbarometer.

Die preisgünstigen Mietsegmente wurden in fast allen Landesteilen als „angespannt“ bis „sehr angespannt“ eingestuft. Die aktuelle Marktsituation wird am besten durch die Wiedervermietungsmieten für Bestandswohnungen abgebildet. Diese sind erneut stärker gestiegen als die Inflationsrate und die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte. Am deutlichsten erhöhte sich das Mietenniveau in der Rheinschiene und den Universitätsstädten Aachen, Münster, Dortmund und Siegen, aber auch in zahlreichen Gemeinden im Münsterland und in der Region zwischen Bielefeld, Paderborn und Lippstadt. Zumindest in den Ballungsräumen wird diese Dynamik von der Preisentwicklung für Eigenheime und Eigentumswohnungen noch übertroffen.

In den teuren Regionen und in Teilen des Ruhrgebiets haben sowohl die Erschwinglichkeit der Eigenheime als auch die Renditemöglichkeiten für Kapitalanleger abgenommen.

Angesichts dessen arbeiten alle Ebenen von der Kommune bis zum Bund intensiv daran, den Neubau in den Bedarfsregionen weiter anzukurbeln. Während die Finanzierungsbedingungen nach wie vor sehr günstig sind, schränken die Baulandknappheit sowie die hohe Auslastung von  Bauwirtschaft und kommunalen Bauverwaltungen die Bautätigkeit nach wie vor ein.

Dennoch gelang es, mit 48.300 neuen Wohnungen im Jahr 2017 das hohe Vorjahresergebnis noch einmal leicht zu übertreffen (+2,4%). Treibender Faktor war der Geschosswohnungsbau mit 23.300 Wohnungen (+11,1%), darunter 9.800 Eigentumswohnungen. Die Wohnraumförderung des Landes konnte ihren Anteil daran etwas ausbauen. Auch die Neuschaffung von Wohnraum im Bestand erreichte mit 5.800 Wohnungen einen neuen Rekordwert (+3,1%). Rückläufig dagegen  war der Wohnheimbau mit 2.400 Plätzen (–23,5%) – eine Folge des stark gesunkenen Flüchtlingszuzugs.

Nahezu stabil (–1,7%) blieb mit 16.300 Wohnungen der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Allerdings reicht der Neubau quantitativ nach wie vor nicht aus, um den aktuellen Bedarf von jährlich 80.000 zusätzlichen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen zu decken. Vor allem Großstädte, aber auch zahlreiche Kreise in deren Umland und in dynamischen ländlichen Regionen hinken dem Bedarf deutlich hinterher. Kurzfristig wird sich daran nichts ändern, denn auch die Zahl der Baugenehmigungen ist noch zu niedrig. Für den Anfang wäre es ein wichtiger Schritt, die noch nicht umgesetzten Baugenehmigungen aus den Vorjahren zügig abzuarbeiten. Dieser Bauüberhang hat inzwischen ein Rekordniveau von über 100.000 Wohnungen erreicht.

Offenbar verzögert in erster Linie die hohe Auslastung der Bauwirtschaft eine schnellere Fertigstellung. Gleichzeitig – und das darf nicht übersehen werden – wird in einigen Regionen quantitativ betrachtet zu viel gebaut. Dort dürfte der Leerstand zunehmen.

Währenddessen ist die Nachfrage erneut gewachsen: Zwar ist der Zuzug aus den Bürgerkriegsländern des Nahen und Mittleren Ostens stark zurückgegangen, doch die Wanderungsgewinne aus dem Süden, Osten und Südosten der EU waren auch im Jahr 2017 groß genug, um das Geburtendefizit im Land mehr als auszugleichen. Auch dien neue Bevölkerungsprognose von IT.NRW geht für die nächsten Jahre von einem anhaltend hohen Bevölkerungswachstum durch Zuzug aus dem Ausland aus. Der Zuzug von Flüchtlingen und Arbeitssuchenden aus der EU hat bereits jetzt die Entwicklung im Land stark geprägt und verändert.

Während die Binnenwanderung seit Beginn des Jahrzehnts Bevölkerung aus den kreisangehörigen Gemeinden in die Wachstumsstädte umverteilt hat, richtet sich der Zuzug aus dem EU-Ausland neben den Großstädten auch auf die wirtschaftlich starken Kreise. In einigen eher ländlichen Regionen wurde die Schrumpfung dadurch gedämpft. Ausgleichend gewirkt haben auch die Flüchtlingsverteilung nach Gemeindeschlüssel und die Wohnsitzauflage. Die meisten Großstädte sind sowohl aus dem In- als auch aus dem Ausland gewachsen. Hier finden sich nach wie vor die größten Herausforderungen bei der Wohnraumversorgung.

Der Zuzug aus dem Ausland hat seinen Schwerpunkt in den Altersgruppen bis 45 Jahre. Darunter waren viele Alleinlebende, aber auch Familien mit kleinen Kindern. Das hat zu einer Verjüngung der Bevölkerung geführt. Zum einen hat sich damit der vorhandene Trend zu kleinen Haushalten verstärkt. Zum anderen wurde der langjährige Rückgang der Familienhaushalte verlangsamt – in den Regionen mit starkem Zuzug aus dem In- und Ausland ist die Familienzahl sogar gewachsen.

Die Wohnungsnachfrage steigt jedoch nicht nur durch Bevölkerungszuwachs, sondern auch infolge der guten Wirtschaftsentwicklung. Arbeitsmarkt, Beschäftigung und mittlere Einkommen sind erneut gewachsen, die Arbeitslosenzahl geht zurück. Während gut verdienende Haushalte mit den steigenden Preisen auf dem Wohnungsmarkt daher ohne Schwierigkeiten mithalten können, verschlechtern sich zugleich die Chancen von Beziehern niedriger bis mittlerer Einkommen oder von Transferleistungen, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Das stellen auch die im Wohnungsmarktbarometer befragten Marktexperten fest. Und so sind auch die Voraussetzungen dafür, die wachsende Zahl anerkannter Flüchtlinge und Asylberechtigter in den regulären Wohnungsmarkt einzugliedern, denkbar schlecht – nicht nur in den Großstädten.