Konzept der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung

Skizze des KomWoB-Konzepts

Die Diskussion um die Einführung einer kontinuierlichen Wohnungsmarktbeobachtung begann Ende der 80er Jahre. Ein Anstoß dazu war die Erkenntnis, dass die früher üblichen Wohnungsbedarfsprognosen nur bedingt als Grundlage für die Wohnungspolitik taugten:

Die langfristigen Prognosezeiträume verführten dazu, auch wohnungspolitische und -wirtschaftliche Weichen zu langfristig zu stellen und zu wenig auf aktuelle, ggf. abweichende Marktentwicklungen zu achten.
Dazu kam, dass solche Diskrepanzen zwischen Prognosen und Marktentwicklung seit Mitte der 1980er Jahre immer deutlicher zutage traten.

Dies lag zum einen an den Prognosemethoden: Sie vernachlässigten 

  • die wirtschaftliche bzw. Einkommensentwicklung als zentralen Nachfragefaktor sowie
  • die Tatsache, dass sich Angebot und Nachfrage in verschiedene Teilmärkte differenzieren. So blieben Verdrängungs- bzw. Sickerprozesse unberücksichtigt, die selbst bei – im theoretischen Saldo – ausgeglichener Marktlage zu selektiven Engpässen in den preisgünstigen Teilmärkten führten.

Als dazu dann die – tatsächlich unvorhersehbare – Zuwanderung aus dem ehemaligen Ostblock kam, konnten weder Wohnungswirtschaft noch -politik schnell genug reagieren und genügend preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung stellen. Die Konkurrenz um die nur langsam wachsenden Wohnungsbestände, Bauflächen und Baukapazitäten führten anschließend auch in anderen Teilmärkten zu Engpässen.

In dieser Situation suchten viele westdeutsche Kommunen also nach alternativen Methoden, ihre Wohnungsmärkte in Zukunft differenziert und zeitnah zu analysieren und Probleme frühzeitig zu erkennen. Dazu reichten aber die Daten der amtlichen Statistik nicht mehr aus, weil sie nur einen Teil des Marktgeschehens abdeckten, insbesondere kaum teilmarktbezogene Informationen lieferten. Auf der anderen Seite sind jedoch die Verwaltungen – heute noch weniger als damals – in der Lage, Ressourcen für umfangreiche empirische Erhebungen bereitzustellen. Auch für aufwändige mathematische Marktmodelle stehen allenfalls in Großstadtverwaltungen spezialisiertes Know-how und entsprechende Kapazitäten zur Verfügung.

Das Konzept einer kontinuierlichen Beobachtung, das beim Dortmunder Wohnungsamt zum ersten Mal in die Praxis umgesetzt wurde, versucht, diesen Anforderungen gerecht zu werden: 

Grundlage dieses Monitoringsystems ist ein Indikatorensatz, der neben der amtlichen Statistik auf ergänzende Datenquellen zurückgreift. Um den Aufwand gering zu halten, führt man in erster Linie vorhandene, leicht verfügbare Daten zusammen – aus dem kommunalen Verwaltungsvollzug (z. B. Wohngeld, Bauordnung, Gutachterausschüsse) und von externen Anbietern (z. B. Preisspiegel der Makler).
Diesen Indikatoren wurden zur Ergänzung und Überprüfung später qualitative Informationen an die Seite gestellt: Einschätzungen von Marktakteuren, die die Verwaltung in Interviews oder per Fragebogen (Stimmungs-/ Wohnungsmarktbarometer) erhob.

Aus der eher qualitativen Ex-Post-Analyse dieser Indikatoren leitet die Marktbeobachtung dann auch eine Einschätzung künftiger Entwicklungen ab - denn sie soll ja eine Frühwarnfunktion haben. Die jährliche Veröffentlichung der Ergebnisse sorgt dafür, dass das Thema Wohnen in Politik und Verwaltung auch in krisenfreien Zeiten im Gespräch bleibt.

Der Wohnungsmarktbericht ist kein Leitfaden oder Handlungsprogramm, aber auch kein ausschließlich deskriptiver, statistischer Bericht. Vielmehr soll er „Aufforderungscharakter“ haben, das heißt Problembereiche und Handlungsfelder pointiert benennen und Diskussionen anstoßen. Politik und Wohnungswirtschaft bleibt es überlassen, konkrete Maßnahmen oder Handlungsaufträge zu entwickeln. Adressaten des Berichts sind nicht nur Verwaltung und Politik, sondern alle Akteure aus Bau-, Wohnungs- und Kreditwirtschaft sowie Interessenvertreter. Der Verständlichkeit halber wird auf komplexe statistische Methoden verzichtet.

Mit dem Konzept, das seit seiner Einrichtung ständig weiterentwickelt wird, macht die Stadt Dortmund bis heute gute Erfahrungen. Daher bauen die meisten Kommunen auf dem Dortmunder Modell auf. Allerdings ist auch klar, dass es bei der Ausgestaltung vor Ort keinen Königsweg gibt, den alle ohne weitere Reflexion ihrer Ausgangslage einschlagen können. Die Lösungen sind abhängig von der jeweiligen Verwaltungsorganisation, den verfügbaren Ressourcen und den involvierten Personen.