Wohnungsbaumonitoring Sachsen 2021/2022
Perspektiven und Trends der Entwicklung auf dem sächsischen Wohnungsmarkt
Herausforderungen am sächsischen Wohnungsmarkt steigen
- Sachsen hat ältesten Wohnungsbestand aller Bundesländer
- Freistaat mit geringster Wohneigentumsquote aller Flächenländer
- Preisdruck in Dresden und Leipzig führt zur Stabilisierung des Umlands
Der langjährige Trend von niedrigem Niveau aus wachsender Baufertigstellungszahlen setzte sich in Sachsen bislang fort. Wie das neue Wohnungsbaumonitoring 2021/22 der Sächsischen Aufbaubank – Förderbank – (SAB) zeigt: Im Jahr 2020 wurden mit rund 9.500 Wohnungen so viele Fertigstellungen verzeichnet, wie zuletzt vor 20 Jahren. Maßgeblicher Treiber dieser Entwicklung war der Neubau im Geschosswohnungsbau in den beiden größten sächsischen Städten Leipzig und Dresden. Aktuell bremst die Entwicklung der Baupreise und der Finanzierungskosten diesen Trend aus.
Sächsische Bevölkerung altert und schrumpft
Wie der aktuelle SAB-Wohnungsbaumonitor weiterhin verzeichnet: Die Alterung ist die zentrale Ursache für den erwarteten Rückgang der sächsischen Bevölkerung bis 2060 und dem-nach auch für die sinkende Zahl der Wohneigentumsbildenden. Von den drei Großstädten Sachsens wird bis 2035 nur für Dresden und Leipzig ein Bevölkerungswachstum von 4 % und mehr prognostiziert, während Chemnitz im selben Zeitraum mit einem Rückgang der Einwohnerzahl um 6 % rechnen muss. Der Freistaat gewinnt zwar deutlich aus Bildungswanderungen, kann diese jungen Erwerbstätigen danach oft nicht in Sachsen halten. Aufgrund der zunehmenden Alterung der Bevölkerung und der damit einhergehenden Zunahme der Sterbefälle wird sich laut dem Monitor auch die aktuelle Wachstumsdynamik in den umliegenden Wohnungsmarktregionen verlangsamen.
Regionale Leerstandsentwicklung folgt kleinräumigen Wanderungstrends
Vor allem in den ländlichen Regionen Sachsens hat sich der Trend zu wachsenden Wohnungsleerständen in den letzten Jahren weiter verstärkt. Studienleiter Ullrich Rosteck aus der Abteilung Produktmanagement der SAB: „Das räumliche Muster der Wohnungsleerstandsverteilung folgt der demografischen Entwicklung im Freistaat, denn überdurchschnittliche Leerstandsquoten sind vor allem in ländlichen Regionen in einiger Entfernung zu den sächsischen Großstädten zu finden. Ganz anders stellt sich die Situation in den großen Ballungs-räumen Dresden und Leipzig mit einer hohen Wohnraumnachfrage bedingt durch Wanderungsgewinne und Geburtenüberschüsse dar. Hier kündigt sich seit wenigen Jahren eine Trendwende an, denn die relativ hohen Fertigstellungsraten neuer Wohnungen treffen auf preisbedingte Nahwanderungsverluste der Kernstädte ins Umland sowie steigende Sterbezahlen“. Folge des relativen Preisdruckes der Oberzentren Leipzig und Dresden ist demnach die erzwungene Suburbanisierung.
Sachsen besitzt ältesten Wohnungsbestand aller Bundesländer
Zu den Besonderheiten des sächsischen Wohnungsbestandes gehört nicht nur, dass er vom Baujahr her der älteste unter den Bundesländern ist, sondern auch, dass er in den 1990-er Nachwendejahren eine fast flächendeckende Neubau- und Sanierungswelle erlebt hat, ein Großteil davon noch vor Inkrafttreten der Dritten Wärmeschutzverordnung 1995. Die Anpassung dieser Objekte an die aktuellen Zukunftsanforderungen für klimagerechtes Wohnen stellt im aktuellen Jahrzehnt eine große Herausforderung für die Eigentümer dar.
Eigentumsbildung wird für den Durchschnittshaushalt unerschwinglich
Die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum liefert mit der Erfüllung dieses wohnungspolitischen Zieles für die Eigentümer Mietmarktunabhängkeit, Vermögensbildung als Teil der privaten Altersvorsorge und seit jeher einen Beitrag zur demografischen Stabilisierung der Regionen. „Gerade für Sachsen als das Flächenland mit der geringsten Wohneigentumsquote darf das Thema Eigentumsbildung zur Selbstnutzung auch in den kommenden Jahren nicht aus dem Fokus geraten, auch wenn sich dies natürlich als Beitrag zu den Klimazielen über-wiegend auf Bestandserwerb, Umbau und Sanierung konzentrieren sollte“, so Studienleiter Ullrich Rosteck. Junge Haushalte brauchten in der Phase der Familiengründung auf dem Weg in die selbstgenutzte Immobilie in mehrfacher Hinsicht Unterstützung, besonders jedoch für den Erwerb und die Sanierung der Bestandseigenheime der Nachkriegsgeneration.
Leitbild der klimafreundlichen Stadt sollte bei jedem Neubau und Sanierung beachtet werden
Vor dem Hintergrund der aktuell steigenden Inflation und der Treibhausgas-Einsparziele für den Gebäudesektor resümiert der Studienleiter des SAB-Wohnungsbaumonitorings 2021/22: „Nicht nur im Rahmen der Städtebauförderung, sondern auch bei jedem Einzelobjekt sollten die weiteren Klimaeinflüsse während und nach dem Bau bewusst betrachtet werden, auch wenn deren Wirkung in den Rechenmodellen der Energieausweise nicht ablesbar ist. Gerade in Zeiten der Klimaerwärmung sollte jedes Grundstück, jedes Gebäude und damit jeder Eigentümer einen Beitrag leisten. Die Wirkung von weitgehender Entsiegelung mit lokaler Versickerung, begrünten Dächern und Fassaden sowie Wasserflächen und Bäumen muss neben der Gebäudeenergieeffizienz mehr ins allgemeine Bewusstsein rücken. Daher ist es auch bei der Gestaltung von Förderprogrammen empfehlenswert, Zusatzanreize für private stadtklimafreundliche Maßnahmen zu setzen.“